Ипотека — кто является собственником квартиры?

Квартира, купленная по ипотеке, является вашей собственностью. Но только формально. До погашения всех выплат по кредиту жилплощадь находится в залоге у банка, а значит, ваши права владения серьезно ограничены. Что можно сделать с ипотечной квартирой?

Суть ипотечных программ состоит в том, что приобретаемая гражданином квартира считается обеспечением по кредиту до полного погашения долга. Иначе говоря, банк подстраховывается: если с должником что-то произойдет и он не сможет вернуть деньги, банк возьмет свое, продав квартиру.

Банкиры кровно заинтересованы, чтобы предмет залога был как можно более ликвиден. Именно поэтому они накладывают на формального владельца ряд серьезных ограничений.

Многие банки не разрешат должнику прописать в квартиру иных людей, кроме самого собственника и его семьи. Слово «семья» здесь употребляется в узком смысле: банки не считают достойными прописки родственниками родителей и дедов собственника, не говоря уже о племянниках и двоюродных братьях, разрешение на регистрацию, как правило, дается только супругам и детям. Хотя с формальной точки зрения гражданин имеет право вписать в свою квартиру кого угодно, если банк об этом узнает, он будет вправе расторгнуть кредитный договор и потребовать от заемщика немедленного погашения кредита. Но поскольку банк не заинтересован в том, чтобы терять заемщика, на котором можно зарабатывать по 11-13% в течение 15 лет, если вписавший двенадцать родственников из Тамбова гражданин будет исправно выплачивать кредит, банк закроет глаза на «лишних» жильцов. По этой причине некоторые банки давно перевели процедуру прописки родственников в уведомительную.

Не слишком просто и продать купленную по ипотеке квартиру. Но сделать это все же можно. Как рассказал начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, схема, по которой вы сначала продаете квартиру, а потом гасите кредит, существует. «По законодательству для сделки купли-продажи залогового имущества необходимо согласие залогодержателя, — объясняет господин Жигунов. — Если банк согласится, то заемщик сможет продать квартиру. Но банк снимет залог только после того, как деньги поступят на счет и кредит будет погашен. Так что снятием обременения будет заниматься новый владелец». Иначе говоря, проблема у обладателя ипотечного жилья возникнет не только с тем, чтобы договориться с банком, но и с поиском покупателя: попробуйте убедить человека приобрести заложенную квартиру.

Примерно по такой же схеме можно и обменять купленную в кредит квартиру, например, на большую или, наоборот, на две поменьше. Как рассказала начальник отдела подготовки кредитов компании НИКОМ Елена Филюкова, банки не имеют практики переоформления ипотеки с проданного жилья на новое.

«Заемщики иногда меняют квартиры, но не прямым обменом, а посредством продажи своей квартиры, находящейся в залоге, и покупки новой. В основном новую квартиру заемщики приобретают уже без использования ипотечного кредитования», — рассказывает госпожа Филюкова. Если вам не хватит денег на покупку другой квартиры, то придется брать новый ипотечный кредит.

Так как и продажа, и обмен ипотечной квартиры — процессы для банка трудоемкие, то вам придется долго обивать пороги, доказывая, что вы надежный человек и банк может пойти вам навстречу. Единственное, что можно будет без проблем сделать со своим жильем, так это сдать в аренду. Вам и здесь понадобится согласие банка, но на это кредитные учреждения, как правило, соглашаются легко. Логика проста: арендная плата за жилье в значительной мере покроет месячный взнос по ипотеке, а, значит, банк будет продолжать получать свой доход.

По материалам издания «Журнал рассерженного гражданина «ИМЕЕШЬ ПРАВО».