5 способов сэкономить на налогах при купле-продаже жилья

Радость от продажи недвижимости омрачает необходимость платить налог: сумма выходит немалая. По российскому законодательству она составляет 13% от вырученных денег. Существует, как минимум, пять вариантов сокращения этих расходов: некоторые из них абсолютно легальные, а другие расходятся с законодательством. Итак, расскажем о самых распространённых способах сэкономить деньги при операциях с недвижимостью.

Способ первый — уменьшить сумму стоимости жилья в договоре

Этот тот случай, когда в официальных документах прописывается лишь часть стоимости. Например, если квартира стоит 8 миллионов, можно указать в договоре 3, и налог будет рассчитываться исходя из этой суммы. Такая схема позволяет неплохо сэкономить, но государство расценивает подобные сделки как недобросовестные махинации и отслеживает. Существует понятие «кадастровая стоимость», то есть примерная рыночная стоимость данного объекта недвижимости. Ее определяют независимые оценщики. Если цена, указанная в договоре купли-продажи, ниже кадастровой, это может вызвать подозрения.

По закону 2016 года цена не должна быть ниже кадастровой величины более чем на 70%. В противном случае сделка может быть аннулирована. Сумму кадастровой стоимости можно оспорить в суде и значительно снизить. Владельцу жилья при этом придётся раскошелиться на услуги эксперта и на судебные издержки, но иногда это бывает выгодно. Если удастся снизить кадастровую стоимость на 30–40%, сумма издержек будет значительно ниже той, которую можно сэкономить на налогах.

Способ второй — разделить налог

Если по каким-то причинам покупатель очень заинтересован в покупке именно вашего жилья, можно договориться с ним о разделе налога — например, пополам. Это даёт покупателю уверенность, что недвижимость достанется именно ему, а для продавца это становится возможностью сэкономить.

Способ третий — использовать налоговый вычет

По закону покупатель может вернуть до 13% от стоимости жилья. Такое право имеет любой гражданин России, платящий налоги. Обращаться за получением вычета можно сразу после подписания акта о покупке недвижимости. Покупатель подаёт в налоговую инспекцию соответствующее заявление и копии документов.

В случае положительного решения существует два пути возврата суммы. Первый вариант — получение вычета у работодателя. Он не будет удерживать НДФЛ, и заплаченный налог вернется по частям вместе с зарплатой. Второй вариант — получение налогового вычета по месту жительства. Ходить в налоговую инспекцию лично не обязательно: оформить заявку можно через интернет.

Право на налоговый вычет имеет ограничения: воспользоваться им можно лишь раз в жизни, а максимальная сумма возвращённых выплат не может превышать налог от суммы в два миллиона рублей — это 260 тысяч рублей. Но если квартира стоит меньше двух миллионов, то остаток можно учесть при покупке следующего жилья — эта поправка распространяется лишь на недвижимость, купленную после 01.01.2014. Для недвижимости, приобретённой до этого срока, действуют старые правила: налоговый вычет можно получить лишь однократно.

Есть ещё несколько нюансов: сделка купли-продажи не должна происходить между близкими родственниками, а недвижимость должна находиться в России. Если квартира покупается в ипотеку, возвращается процент суммы, уплаченной банку. Когда двое супругов покупают квартиру совместно, право на налоговый вычет есть у обоих, и сумма возвращённых выплат удваивается. Правом на налоговый вычет можно воспользоваться не только при покупке жилья, но и земельного участка, автомобиля, при оплате лечения и обучения.

Способ четвертый — оформить дарственную

Если сделка оформляется через договор дарения, продавцу вообще не нужно платить налог. А вот получателю придётся потратиться на сам налог, расходы по оформлению договора дарения, госпошлины. Налог не потребуется платить только супругам и близким родственникам.

Способ пятый — подождать пять лет

Для имущества, купленного до 01.01.2016, этот срок был меньшим — три года. Теперь чтобы не оплачивать налог на продажу имущества, по закону требуется владеть этой недвижимостью более пяти лет. Данная поправка имеет исключения: жильё, полученное по наследству, подаренное близким родственником или приобретённое в рамках приватизации. Владельцы такой недвижимости вправе распрощаться с ним без дополнительных трат по-прежнему через три года.