Гарантия застройщика на дом

30 октября 2018

Многоквартирный дом — это сложное инженерное сооружение, которое должно простоять в целости и сохранности 100 лет как минимум. Но несоблюдение технологии строительства способно этот срок сократить, а жизнь новосела и его потомков превратить в ад. По закону все новостройки имеют гарантийный срок, в течение которого застройщик бесплатно устраняет недостатки объекта. Но не все застройщики одинаково ответственны.

Мало кто из покупателей квартир в многоэтажном доме задумывается, а сколько это сооружение будут служить верой и правдой, сколько придется вложить средств, чтобы оно не разрушилось раньше времени. Ведь ничто на Земле, как говорится, не вечно. Радует, конечно, что многие постройки прошлых веков и советского времени, которые давно отслужили свое, продолжают оставаться в строю. Тем не менее, качество строительства не везде на твердую «пятерку». Такие «новации», как навесной фасад, мокрая штукатурка при несоблюдении технологии могут привести к проблемам в эксплуатации дома. Но тут-то проблема, скажем так, на видном месте и ее обычно оперативно устраняют (а если еще и возможно обрушение чего-нибудь на головы прохожих, то почти в миг).

Права без обязанностей

214-ФЗ строго определяет, что застройщик несет гарантийные обязательства за свой продукт: не менее пяти лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, на которое дается гарантия не менее трех лет. В принципе этого срока достаточно, чтобы все недостатки сооружения проявили себя во всей красе. При выявлении таких недостатков дольщик имеет право «предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд». Звучит вполне «гарантировано».

Однако на деле не всё так гладко. Очевидный строительный брак, особенно заметный на фасаде, застройщик (или ответственная организация) устранит быстро. А вот скрытые дефекты, особенно те, которые устранить дорого и накладно, не всегда ликвидируются оперативно. Наиболее частые нарушения связаны с установкой оконных блоков, устройством вентиляционной тяги, отсутствием надлежащей гидроизоляции, у домов обнаруживаются протечки по кровле и промерзание стен. При выявлении такого брака необходимо обратиться в управляющую компанию (нередко она связана с застройщиком). На практике крупные опытные застройщики решают все эти проблемы оперативно, без волокиты. В противном случае придется заказывать экспертизу и обращаться в суд. Суд в свою очередь может назначить еще одну экспертизу – процесс небыстрый и может затянуться на несколько лет. Причем несмотря на многочисленную критику российских судов они часто принимают решение в пользу граждан, столкнувшихся со строительным браком. Правда, придется самостоятельно оплачивать услуги адвоката и экспертов. Хорошо объединиться с другими жильцами, столкнувшимися с аналогичными проблемами – коллективный иск будет иметь в суде больший вес, да и расходы можно будет поделить. В случае победы за все заплатит проигравшая сторона.

Пример из решения суда:

Определением суда от 03.07.2017 по ходатайству ответчика для разрешения вопроса о причинах возникновения спорных недостатков назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Ярославская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ «Ярославская лаборатория судебной экспертизы»). Из заключения эксперта Дубовского Д.С. от 30.10.2017 № 1257/3-3-16.1 следует, что причиной промерзания стен (пониженных температур на внутренних поверхностях ограждающих конструкций) в квартирах № 21, 31, 33, 35 в доме № 41 по улица М. Пролетарская в городе Ярославле на период (06-09 февраля 2015 года) проведения комплексного теплотехнического обследования являются дефекты теплоизоляции отдельных участков наружных ограждающих конструкций, а именно мест сопряжения наружных и внутренних стен, сопряжений плит перекрытия с наружными стенами; участков наружных стен квартиры № 33; участков теплоизоляции чердачного перекрытия над квартирой № 35; контуров уплотнения оконных проемов квартир 23, 35. По мнению эксперта, указанные дефекты носят производственный характер, то есть связаны с качеством производства строительно-монтажных работ при возведении (монтаже) соответствующих дефектных узлов и конструкций.

Маленькие хитрости и большие

Вы никогда не задумывались, почему застройщики так активно сдают дома зимой, а выдают ключи весной и летом? Существует, конечно, технология строительства, получение разрешения на ввод, бизнес-расчет, закрыть год и прочие причины. Но не только.

1. Тепло ли тебе, девица?

Вольно или невольно застройщик часто выбирает теплое время года для столь торжественного события, как вручение ключей и заселение в новостройку, чтобы недостатки строительства не проявились слишком рано. А поскольку выдача ключей происходит через несколько месяцев, то сдав в эксплуатацию дом зимой, застройщик начнет приглашать новоселов на осмотр и приемку квартир весной-летом. Так что предпочтительное время приемки квартиры - зимой, когда проверены системы отопления, когда можно обнаружить иней в углах. Даже модный сегодня тепловизор «хорошо работает» при наличии разницы между внутренней и наружной температурой в 15 градусов. Летом его услуги бессмысленны.

2. Зачистка брака.

Еще одна «хитрость», которая с одной стороны делает процесс вселения в квартиру приятным и быстрым, но с другой… Многие застройщики сейчас предлагают отделку «под ключ». Обычно она дешевле, чем делать самостоятельно, плюс позволяет избавиться от «грязных» работ после получения ключей. А это значит, что не будет строительного шума и мусора, поцарапанных стен в холле и лифтах. Но также под слоем штукатурки, плитки, обоев строители могут запрятать недостатки дома и квартиры, скрыть под красивой оберткой свой брак, который проявится после окончания гарантийного срока. Об этом стоит помнить, особенно в случае, если застройщик уже не раз попадался на подобном очковтирательстве.

3. Денег нет, застройщик скрылся.

Существуют и более изысканные приемы ухода от ответственности. «Уход» от гарантийных обязательств на практике обычно представляет собой отказ или уклонение от исполнения предъявленных требований, а также попытки «переложить» их исполнение на управляющую компанию, которой жилой дом был передан для эксплуатации, - рассказывает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева. - Помимо застройщика предъявление требований по исполнению гарантийных обязательств возможно в адрес генподрядчика или подрядчика, если договорами, заключенными между указанными лицами и застройщиком, были установлены соответствующие гарантийные сроки. Однако на практике, если такой срок и устанавливается, то только на отдельные виды работ/оборудования, например, на лифты, кровлю крыши. В случае уклонения застройщика от исполнения гарантийных обязательств, а также недостаточности имущества застройщика для их исполнения по завершению процедуры банкротства, реальное удовлетворение требований если и будет возможно, то в случае привлечения к субсидиарной ответственности лиц, осуществлявших руководство компанией-застройщиком (при условии наличия имущества у таких лиц). Также возможно получение исполнения за счет взносов застройщика и /или генподрядчика / подрядчика в СРО, привлечения к субсидиарной ответственности уполномоченных органов, осуществлявших государственный строительный надзор, если судом будет установлено ненадлежащее осуществлении указанного надзора».

Важный нюанс: если новосел затеял серьезный ремонт, сделал перепланировку или даже поменял радиаторы на «более модные», а потом вдруг обнаружил строительный брак в квартире, к примеру появление плесени на стенах, придется доказывать, что рождение грибка не стало следствием ремонтных работ.

И напоследок. Даже если застройщик вдруг объявлен банкротом, обязательства по гарантии на дом переходят к подрядным организациям. В худшем случае спросить будет не с кого. Так что выбирайте застройщика с репутацией и надежную профессиональную управляющую компанию.


Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербург

«Аквилон-Инвест» дает гарантию на конструктив здания и инженерные сети на 5 лет и 3 года соответственно, то есть, в этот период все возникшие проблемы в доме компания-застройщик обязана исправить за свой счет. К гарантийным случаям могут относиться, к примеру, трещины на стенах, сколы фасадной облицовки, протечки инженерии или балконного остекления, если они произошли не по причине неправильной эксплуатации, и так далее. В то же время, если, к примеру, протечка была вызвана тем, что собственник в процессе ремонта снимал радиатор и неправильно его установил, сливал строительные отходы в унитаз, самостоятельно менял фасадное остекление или устанавливал кондиционер, что привело к нарушению целостности фасада, - все эти случаи не попадают под гарантию. Кроме того, застройщик не несет ответственности за недостатки, которые не являются скрытыми и не были отражены при приемке квартиры в акте: царапины на дверях, трещины на стекле, вмятины на радиаторах и так далее. После окончания гарантийного срока общедомовые проблемы решаются через управляющую компанию или ТСЖ, которые должны раз в 3-5 лет в зависимости от износа здания проводить косметический ремонт мест общего пользования, в который входит, к примеру, покраска стен и потолка, замена стекол, ремонт дверей и тамбура, частичное восстановление каких-либо элементов. Здесь также нужно брать во внимание принципы управления домом конкретной компании. К примеру, дома «Аквилон-Инвест» передаются на последующую эксплуатацию «ЮИТ Сервис», которые оперативно решают все появляющиеся в доме проблемы, а также предлагают услуги по содействию в ремонте и вызове аварийных служб.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

В рамках гарантийных обязательств любые неполадки фиксируются управляющей компанией по факту обращения жильцов или в результате собственного обнаружения. Далее УК составляет официальное письмо застройщику с просьбой прислать комиссию для фиксации факта неполадки. По итогам работы комиссии составляется акт, подтверждающий или опровергающий наличие гарантийного случая. В случае подтверждения застройщик своими силами устраняет неполадку или выбирает подрядчика и оплачивает его услуги. По итогам повторно составляется акт об устранении дефекта.
Если компания-застройщик в период действия гарантии по тем или иным причинам прекратил существование как юридическое лицо, то решение всех вопросов ложится на плечи управляющей компании или ТСЖ. Вопрос о необходимости выполнения работ выносится на общее собрание собственников. По его результатам или производится сбор средств на устранение неполадок, или привлекаются средства со статьи «текущей ремонт общего имущества». После выбирается подрядчик и выполняются необходимые работы.

Под гарантию не попадает ущерб, причинённый общему имуществу в процессе неверной эксплуатации дома, а также повреждения, сделанные самими жильцами. Среди них: ремонт лифтов, замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт МОП, замены утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки.

Решение всех проблем по окончании гарантийного срока – это зона ответственности УК или ТСЖ. Статья «текущий ремонт общего имущества» есть в квитанциях всех жильцов, эти средства аккумулируются на счете УК или ТСЖ и идут на решение возникающих проблем. При недостатке средств возможно проведение дополнительного сбора, но только по итогам собрания собственников.

Леонид Голубев, коммерческий директор ООО «ЛенСтройГрад»:

В ЖК «Счастье», согласно договору, на дом предоставляется гарантия в пять лет. По истечении этого срока, все возникающие проблемы решает управляющая компания. Своим преимуществом мы считаем наличие собственной лицензированной УК, которая оперативно реагирует на запросы. Любой житель всегда может обратиться по телефону к управляющему объектом, посетить офис, расположенный непосредственно в поселке, или написать официальный запрос на почту. Все проблемы, возникающие у наших жителей, мы стараемся устранять в кратчайшие сроки. Процедура следующая: клиент делает официальную заявку застройщику, а мы, в свою очередь, отправляем ее в соответствующую службу. Чаще всего это мелкие недочеты – может возникнуть необходимость отрегулировать окна, исправить усадку плитки, починить дверные замки. Квартиры у нас сдаются без отделки, поэтому особых замечаний не бывает. Если наступает гарантийный случай, обязательства чаще всего возлагаются или на УК, или на жилищный фонд по капитальному ремонту. Конечно, существует и ряд случаев, когда мы бываем вынуждены отказать в ремонте по гарантии: например если проштробили стены или установили окна в пол. В этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

 

Источник: Интернет-агентство «Айтроник»
 

8 (812) 335 40 55 (администрация портала) info@spbnovostroyka.ru

СПб Новостройка.ру: квартиры в строящихся домах и новостройки Санкт-Петербурга.
При использовании материалов обязательна активная ссылка.

Сайт от EXCLUSIVE design

Наши друзья