Ипотека не балует премиум-класс

01 января 2009

Ипотечные сделки на рынке дорогой недвижимости достаточно редки. Однако этот инструмент постепенно получает все большее распространение у покупателей в качестве удобной возможности не лишать свой бизнес части оборотных средств. Редко, но метко.

Ипотечные сделки на рынке элитного жилья, судя по данным различных экспертов, по-прежнему нечасты. Тем не менее, справедливости ради стоит отметить, что их редкость связана и с тем, что в целом по рынку сделки на рынке элитного жилья составляют очень небольшую долю.

По данным Knight Frank St Petersburg, во II квартале 2012 года на первичном рынке элитного жилья Петербурга было представлено 1200 квартир общей площадью 158 тыс. кв.м. Предложение на вторичном рынке элитной недвижимости по сравнению с прошлым кварталом практически не изменилось, составив 1600 квартир. Что касается реализованного спроса, то среднеквартальное число сделок на первичном рынке в настоящее время составляет около 100 квартир, и во второй половине 2012 года не ожидается каких-либо значительных изменений.

Эти цифры несопоставимы с показателями продаж жилья масс-маркет (более 15 тысяч квартир в I квартале этого года, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»). Впрочем, несмотря на такие небольшие объемы, сделки проходят и, начиная с осени прошлого года, их число растет. При этом рынок сегодня испытывает дефицит новых объектов в этом сегменте. Потенциальный покупательский спрос значительно превышает те объемы сделок, что заметили аналитики в прошедшие месяцы 2012 года. Покупатели ожидают появления новых интересных предложений, которые могли бы их завлечь удачными локациями, современными технологиями, применяемыми при строительстве и в инженерии.

Наиболее оптимистичные взгляды на ипотеку в сегменте жилья высокой ценовой категории представила компания «НДВ». Позволим себе привести часть ее исследования на эту тему. По данным компании, около 65% ипотечных кредитов на дорогое жилье используется для покупки квартиры в строящемся доме. Скорее всего, это может соответствовать истине. Ведь, хотя точных цифр на эту тему нет ни у кого в городе, большая часть покупок дорогого жилья приходится именно на новостройки. При этом получение кредита на квартиру в строящемся доме от определенных застройщиков – процедура, уже более или менее проверенная временем. Тогда как ипотека на вторичном рынке не всегда возможна.

Вернемся к исследованию. По данным экспертов, ипотекой для покупки жилья бизнес-класса и элитной недвижимости в Северной столице в 98% случаев пользуются собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний. Первые не желают лишать свой бизнес части оборотных средств для того, чтобы купить квартиру. Вторые, пользуясь ипотекой, имеют возможность ежемесячно выплачивать достаточно крупные суммы, не снижая при этом качество жизни, к которому они привыкли.
Еще один важный момент в исследовании, на который обращали внимание и другие эксперты, опрошенные нами. При покупке премиального жилья 95% кредитов гасится досрочно. Обычно погашение идет большими суммами, и ипотечный кредит выплачивается за 3–5 лет. Более того, позволим себе заметить, что иногда пользование ипотечным кредитом такого рода и вовсе ограничивается сроком от года до полутора лет.

Безусловно, несмотря на редкость ипотеки в элитном сегменте, определенный спрос на нее есть. Во многом ограничителем в данном направлении всегда являлась невозможность многих заемщиков подтвердить свой доход. Ведь зачастую потенциальные ипотечники – владельцы бизнеса или собственники компаний, которым сложно представить официальное подтверждение своей кредитоспособности, в особенности с учетом тех сумм, которые могут быть необходимы при покупке элитной недвижимости. Тем не менее, в последнее время банки пошли навстречу такой категории состоятельных заемщиков и предложили программы, позволяющие подтвердить доход иными способами, нежели те, что используются для обычных клиентов. По данным «НДВ», в среднем по рынку с помощью ипотеки приобретается 10–20% жилья верхнего ценового сегмента.

Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость»

Если говорить об ипотечных сделках на квартиры, стоимость которых превышает 15 млн рублей, то такие сделки единичны. Число элитных строящихся объектов в целом по городу не велико, и еще меньше новостроек этого класса, где можно приобрести квартиру с помощью ипотеки. Спрос рождает предложение – эта услуга среди элитных покупателей не пользуется и никогда не пользовалась активным спросом. Чаще всего те, кто приобретает действительно дорогую недвижимость используют другие инструменты. Для элитных покупателей у застройщиков, как правило, действуют индивидуальные условия покупки. Это могут и особые рассрочки, и другие варианты оплаты. Кроме того, клиенты такого уровня прекрасно представляют, каковы ипотечные ставки за границей, и, сравнивая с нашей ситуацией, понимают, что наши условия отличаются от европейских не в лучшую сторону.

Тем не менее, у нас все-таки совершаются ипотечные сделки на такие квартиры с периодичностью примерно раз в полтора месяца. Ипотечные клиенты такого плана – это чаще всего предприниматели и собственники компаний, которые предпочитают не «вытаскивать» деньги из действующего бизнеса. Кроме того, есть объекты, где все иные условия оплаты, предложенные застройщиком, хуже тех, что предоставляет при ипотеке банк. При этом, как правило, такие клиенты берут кредит на непродолжительное время: в среднем через 1–1,5 года они уже возвращают деньги банку.

Анна Калинина, специалист по недвижимости Red Apple Realty

Несмотря на достаточно высокие ставки на рынке ипотечного кредитования, порядка 12-13%, люди все чаще приобретают объекты недвижимости элитного сегмента в ипотеку. Определенную роль сыграли колебания курса валют в июне. Покупателям проще оставаться «в деньгах», нежели вкладывать их в недвижимость. С учетом такой волатильности спрос на ипотечное кредитование будет расти.

В нашей компании в июне основная масса сделок – именно ипотечные. Также по многим сделкам идут согласования возможности ипотеки. Она может быть подходящим вариантом для покупателей, у которых есть недвижимость, которую нужно продать. И тогда не получится так, что, когда будет найдена подходящая квартира, средств для ее покупки не окажется, ведь прежнее жилье все еще не продано.

Год назад такой динамики не наблюдалось. Возможно, это обусловлено активной позицией банков в выдаче кредитов. Изменился и тип покупателя. Так, ранее это были люди из бизнеса, которым зачастую было сложно подтверждать свои доходы для банков. Сейчас же покупатель – это топ-менеджер крупной компании или высокопоставленный госслужащий, а им проще отчитываться перед банком о своих доходах.

Наталья Гончаренко, руководитель управления ипотечного кредитования банка БФА

Ипотечное кредитование на рынке элитного жилья мы считаем достаточно интересным направлением. Так, банк БФА успешно сотрудничает с застройщиком «Леонтьевского Мыса» – элитного дома на Петроградской стороне. Данный объект относится к недвижимости премиум-класса. Это престижное место Петроградской стороны, уникальной дизайн фасада и интерьеров от Филиппа Старка, современные коммуникации, новейшие технологии строительства.

Поэтому банк БФА разработал программы ипотечного кредитования, ориентированные на рынок элитной недвижимости. Клиенты банка могут получить ипотечный кредит для приобретения квартиры в «Леонтьевском Мысе» по ставкам от 12,5% годовых на срок до 25 лет без комиссии за предоставление и сопровождение кредита и без ограничения максимальной суммы кредита. Банк БФА работает со всеми категориями потенциальных покупателей элитной недвижимости, в том числе и с индивидуальными предпринимателями и собственниками бизнеса, принимая различные варианты подтверждения дохода. Как правило, покупатели элитной недвижимости – это люди, у которых достаточно собственных средств на покупку, но их интерес к ипотеке обусловлен тем, что использовать средства ипотечного кредита зачастую дешевле и выгоднее, чем изымать их из бизнеса или, например, из доходных финансовых инструментов.

Олег Барков, генеральный директор группы компаний «Ханса» (Hansa Group)

Ипотечное кредитование в последние годы стремительно набирает обороты. Использование ипотечных схем приобретения жилья характерно для всех сегментов, и жилье сегментов «бизнес» и «элита» не является исключением. Причины этого процесса совершенно очевидны: использовать ипотеку либо возможность рассрочки от застройщика выгодно для клиента, так как нет необходимости вынимать деньги из бизнеса или продавать или закладывать недвижимость, которая есть в наличии.
Клиентам нашей компании доступна как рассрочка платежа, так и ипотека. По нашему опыту, использование ипотеки значительно облегчает процесс продаж. А самому главному участнику процесса – клиенту – гарантирует безопасность сделки, так как процедура получения аккредитации объекта банком предполагает инспекцию надежности застройщика.

Hansa Group успешно сотрудничает с банком «Санкт-Петербург», который является нашим финансовым партнером при реализации проекта «Дом на Детской». В рамках сотрудничества открыта кредитная линия на 294 млн рублей. Банк «Санкт-Петербург» предоставляет кредит для наших покупателей без залога имущества клиента, под гарантии застройщика.

Александр Дорогов, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России

Кредиты на элитное жилье выдаются в Сбербанке на тех же условиях, что и на обычные квартиры и дома. Банком разработана широкая линейка жилищных кредитных программ, с помощью которых можно приобрести квартиру, комнату, жилой дом, дачу, гараж или земельный участок.

Так, выгодно приобрести квартиру в новом доме можно, воспользовавшись условиями акции «Ключевое предложение», которые позволяют взять «Ипотеку с государственной поддержкой» под сниженную процентную ставку. Данный кредит выдается только в рублях, на срок до 30 лет и на цели приобретения у юридических лиц (застройщиков, инвесторов) строящихся или уже готовых жилых помещений. В рамках акции при наличии у заемщика первоначального взноса в размере от 20% стоимости жилья процентная ставка до оформления ипотеки составит всего 12% годовых в рублях, а после 11% вне зависимости от срока кредитования.

Заемщиком может стать любой работающий гражданин России в возрасте от 21 года до 75 лет. Максимальная сумма кредита определяется с учетом уровня его дохода, возраста, программы кредитования и срока возврата кредита. Для получения кредита могут привлекаться созаемщики, в том числе лица, не состоящие друг с другом в зарегистрированном браке и родственных отношениях. Подтвердить свои доходы можно с помощью справки 2-НДФЛ или справкой по форме банка.

Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg

Ипотека на рынках элитного жилья мало распространена, доля таких сделок редко превышает 5% от общего количества, в определенные моменты времени этот показатель достигал 8–10%. Однако речь все-таки не идет об очень дорогих объектах, скорее о масштабных комплексах, где стоимость жилья незначительно превышает уровень объектов бизнес-класса или «вторички» в центре. В загородных элитных объектах использование ипотеки практически незаметно и часто даже невозможно в силу специфики загородного рынка и отношения финансовых структур к его кредитованию.

В элитном сегменте ипотечное кредитование пользуется активным спросом в основном в сделках с зарубежной недвижимостью. Во многом это обусловлено удобством и простотой расчетов и низкой процентной ставкой, например, в Лондоне.

Отмечу, что за последние два года предложение на рынке элитной недвижимости стало более рафинированным, у девелоперов и собственников возникла необходимость более детально подходить к своим объектам – начиная от качества экспозиции и тщательности маркетинговой стратегии, заканчивая ценообразованием и гибкостью ценовой политики. В связи с этим популярность ипотечных займов, в том числе среди покупателей элитной недвижимости, постепенно увеличивается.

По материалам издания «Городское обозрение».

8 (812) 335 40 55 (администрация портала) info@spbnovostroyka.ru

СПб Новостройка.ру: квартиры в строящихся домах и новостройки Санкт-Петербурга.
При использовании материалов обязательна активная ссылка.

Сайт от EXCLUSIVE design

Наши друзья