Как заработать миллионы на купле-продаже недвижимости. Правило «гадких утят»

По состоянию на декабрь 2019 года на территории России 3700 компаний строит 11300 многоквартирных домов. Ценообразование на квартиры в каждом из них имеет свою специфику. Частью этой специфики является динамика цен. Как лучше заработать на новостройках: следуя рыночным трендам и советам девелопера или рискуя и демонстрируя независимость мышления? Оба этих пути мы рассмотрим на примере выбора «гадких утят» - покупок вначале не радующих, а затем превращающихся в прекрасных лебедей владельца. Делать это мы будем на примере недооцененных новых квартир и того, что послужит основой для их возведения и в дальнейшем гарантирует прирост цен.

Как найти перспективную квартиру

Главная сложность во время выбора «гадких утят» - это позиционирование себя по отношению к застройщику. Вы либо следуете за ним, либо оказываетесь на нужном месте раньше него. Большинство предпочитают первый вариант. Он более безопасен, прогнозируем, но и менее доходен. Будучи классикой жанра, этот способ хорошо известен большинству. Он представляет собой приобретение квартир в первых очередях уже начавшихся проектов комплексного освоения. Таковые в отличие от проектов точечной застройки позволяют максимально выгадать на последующем росте цен. Об этом сообщает директор по продажам Группы «Самолет», Кирилл Храпов. Он же детализирует происходящее: «Те, кто сейчас приобретает жилье в первых очередях проектов комплексного освоения территории, получают выгоду в виде низкой стоимости. Улучшение качественных характеристик района кратно увеличивает стоимость приобретенной квартиры. Доходность инвестиций может быть сопоставима с докризисным уровнем в таких проектах. По некоторым проектам Группы «Самолет» рост стоимости кв. м. за год достиг 30%.»

Разумеется, для кратного увеличения цен необходима успешная реализация самого комплексного освоения. Только в прошлом году по стране «зависло» строительство 77 тыс. квартир, а 110 застройщиков и вовсе были признаны банкротами. Но тут поможет знание рынка и информационных технологий. Комплексное освоение территорий под силу только крупным компаниям. Наличие у застройщика завершенных проектов такого уровня существенно повышает шансы на успех. Помимо этого, текущее финансовое состояние строителя можно проверить в открытых источниках информации. Об этом сообщает адвокат, руководитель адвокатского кабинета «Адвокат Бурилов А.В.» Бурилов Андрей Владимирович.

Он же советует обратиться к базе данных налоговой службы, картотеке судебных дел, реестру сведений о банкротстве. Также необходимо проверить структуру управления и владения девелопера, данные о судебных разбирательствах с участием компании.

Полезным будет узнать о наличии или отсутствии у застройщика конфликтов с покупателями квартир. О том, в чем заключается суть претензий к застройщику, и то, как он на это реагирует в судебном порядке. Есть ли среди собственников застройщика скандальные компании и бизнесмены. Не подал ли на него кто-то в суд из-за финансовой несостоятельности и т.д. Все это поможет понять, насколько девелопер на самом деле является добропорядочным и устойчивым в финансовом плане.

Как заработать больше

Второй наиболее длительный, сложный, рискованный, но и более эффективный путь предусматривает приобретение частных домов, квартир или участков под ИЖС или земельных паев рядом, а лучше на месте вероятной реализации комплексного освоения территорий. Это наиболее эффективный способ заработать на новостройках. В данном случае цена кратно увеличивается к «кратному увеличению». Разумеется, сам девелопер и даже риелтор в этом деле вам не помощник. Но реализовать это на практике не так уж сложно. Для этого необходимо знать новые точки роста на отдельном локальном рынке, условия, необходимые для реализации КТО, и сами объекты предложения, совпадающие с двумя первыми критериями отбора.

Точками роста являются отдельные районы или даже направления, перспективные для массового жилищного строительства. Их начинают осваивать, после того как застраиваются все участки в предшествующих местах, пользующихся популярностью. Например, в Москве и области новыми точками роста многоэтажного жилищного строительства считаются: районы города Домодедово, вблизи с. Ильинское, Барыбино; «Рублево-Архангельское» в Можайском районе г. Москвы; село с.п. Новоивановское Можайского района г. Москвы; Ранее точками роста были поселки Мосрентген, Щапово, Рогово, Внуково, Коммунарка, деревни Рязаново и Ярцево, город Троицк, село Вороново и Клёново. Массовую активизацию строительства в новых точках роста, а следовательно, и комплексное освоение территорий эксперты ожидают в 2020-2025 годах.

В будущих точках роста необходимо выявить участки земли, пригодные для строительства площадью от 100-150 га. Именно такие наделы необходимы для реализации комплексного освоения территорий. Третье, что вам необходимо будет найти, - это дома, участки, земельные паи. То есть, на примере Москвы, «гадким утенком» может оказаться отдельно стоящий дом, дача, земля вблизи пустого участка для застройки площадью от 100 га рядом с селами Ильинское, Барыбино, Новоивановское, «Рублево-Архангельское». Приобретение такого актива соответствует стандартной процедуре покупки, завершив которую остается только ждать того момента, когда девелоперы придут в данный район и начнут комплексное освоение территорий.

Сколько можно заработать

Что может принести подобное ожидание, рассмотрим на примере Москвы, а вернее, деревни Путилково, приткнувшейся между рекой Сходней и внешней стороной МКАД на его 72-74 км. До 2000-х годов поселок мало чем выделялся, представляя собой одноэтажную застройку без крупных ТРЦ и прочих благ цивилизации. Девелоперы местом не интересовались, а действовавшая еще вначале 90-х местная птицефабрика «Красногорская» раздала свои земли на паи сотрудникам.

Таковые от наделов не отказались, получив всего 727 паев по 40 соток каждый. В базовой стоимости на момент выдачи в 1993 году цена паев равнялась 68 152 руб. Однако на рынке заинтересованные лица оценили их в 30 тыс. руб. за пай. Или всего по 750 руб. за сотку. С 1993 по 1996 год значительная часть крестьян свои земельные участки продала по данной цене, приобретя взамен на вырученные деньги холодильники и прочую бытовую технику. В числе покупателей паев значились как частные лица, так и коммерческие структуры. В 2005 году, когда комплексное освоение территорий в Путилково стало явью, и рынок вновь проявил интерес к паям, приобретая их уже по 250 тыс. или по 6200 руб. за сотку. С 2007 застройка деревни вступила в практическую фазу. Вновь цену паев удалось отследить лишь в 2018 году. Тогда часть бывших сельхозугодий потребовалась для реализации масштабного девелоперского проекта. Новая цена пая составила 40 млн. или 1 млн. руб. за сотку! То есть, только за 13 лет стоимость сотки земли выросла в 161 раз или на 1200% за год! Для сравнения цена доллара за это время увеличилась лишь в два раза, а подорожание новостройки не превышает 30% за год! То за что вначале 90-х можно было купить холодильник, сейчас позволяет приобрести десятки квартир в Подмосковье!

Справедливости ради стоит отметить, что прирост цен на участки ИЖС, частные дома, попадающие под снос и другие активы в Путилково не известен. Однако паи приведены в качестве примера лишь по одной причине. Изменение их стоимости удалось отследить в течение 25 лет. Статистики по другим видам недвижимости попросту нет. Вместе с тем это не умаляет результатов инвестиций в паевые доли птицефабрики. Обогатиться на них смогли не только перекупщики, но и почти сто бывших крестьян, сумевших вопреки всему сохранить свои паи в собственности до светлых часов. Если не близлежащая Москва и связанное с ней комплексное освоение территорий паи, да и все остальное вокруг стоило в десятки раз дешевле. Этот пример как нельзя лучше подтверждает, что выгоднее всего не следовать за деньгами девелоперов, а предугадывать, куда они придут, появляясь там первым. Но сделать это может лишь тот, кто предпочитает сам быть «гадким утенком» а не покупать «гадких утят» у других.