Оценка имущества

17 апреля 2017

Жизнь не застрахована от рисков, поэтому существует множество ситуаций, когда может потребоваться профессиональная оценка квартиры или другого имущества. В сегодняшней статье расскажем о разных видах стоимости, касающихся оценки недвижимости.

Рыночная стоимость

Под этим термином понимается оптимальная цена, по которой конкретный объект оценки можно продать на конкурентном рынке. Считается, что эта цена не всегда соответствует себестоимости, а может меняться в зависимости от колебаний спроса и предложения, при наличии кризисных явлений в экономике и по ряду других причин.

Оценка рыночной стоимости может потребоваться в следующих случаях:

  • При покупке или продаже объекта недвижимости;
  • Оценка квартиры для ипотеки;
  • В случае раздела имущества — например, во время развода, вступления в наследство и т. п.;
  • В том случае, если имущество изымается для государственных нужд;
  • Для справедливого определения ставки налога на имущества — в таком случае рыночная стоимость рассчитывается для оспаривания неоправданно высокой кадастровой цены.

«Действительная» или «реальная» стоимость

Часто при оценке имущества специалисты используют такие термины, как действительная или реальная стоимость. Эта терминология распространена в том случае, если в договоре оценки не прописан конкретный вид стоимости. Как бы то ни было, фактически под реальной стоимостью понимается рыночная стоимость объекта.

Инвестиционная и ликвидационная стоимость

Инвестиционная стоимость определяет то, какую максимальную выгоду сможет получить хозяин от эксплуатации объекта. Другими словами, это наибольшая стоимость, которую согласится заплатить покупатель за данный конкретный объект недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой наиболее вероятную величину, которая позволит продать объект в кратчайшие сроки, не привлекая к этому большой круг потенциальных клиентов. Обычно такая цена является вынужденной — например, в том случае, если продавец столкнулся с острой необходимостью срочно получить деньги. По той или иной причине у человека просто не остается выбора, кроме как продать имущество по бросовой, то есть ликвидационной цене.

Одной из типичных ситуаций оценки имущества по ликвидационной стоимости является невозможность выполнять обязательства по кредиту. В таком случае клиент банка продает залог по назначенной банком ликвидационной стоимости, чтобы закрыть задолженность перед финансовым учреждением.

Кадастровая стоимость

Этот вид цены имеет разительные отличия по сравнению со всеми выше перечисленными. Так, кадастровая стоимость рассчитывается Росреестром на основе массовых рыночных оценок, связанных с экономическими факторами. Примечательно, что оцениваются не только те объекты, которые присутствуют на открытом рынке, но и те, которых на рынке фактически нет. Оценка квартиры в СПб и других городах РФ по кадастровой стоимости проводится для всех объектов, присутствующих в госкадастре.

До 2015 года кадастровая стоимость применялась только при расчете налога для юрлиц и в некоторых регионах России — для физлиц. Теперь данный порядок применяется для физлиц по всей стране.

Если подробнее говорить о том, как рассчитывается кадастровая стоимость объекта, то чаще всего применяется метод рыночной оценки, когда аналогичные по характеристикам объекты группируются друг с другом. Недостаток такой оценки заключается в высокой доле погрешностей. Часто возникают случаи, когда стоимость некоторых объектов превышает рыночную в 5–10 раз.

Кадастровая стоимость объекта может быть оспорена, если она превышает реальные рыночные значения. В таком случае к работе привлекаются независимые оценщики.

Вместо заключения

Возможно, вы не планируете продавать свою квартиру, вступать в наследство или получать ипотеку. Но даже в этом случае оценка имущества по рыночной или кадастровой стоимости может быть полезной. Так, точно определенная рыночная стоимость позволит вам наверняка узнать, сколько стоит ваша недвижимость в данный конкретный момент времени; а кадастровая стоимость поможет вам понять, как именно рассчитывается налог на имущество физлиц в вашем конкретном случае.