Промзоны: территории с огромным ресурсом развития

Новое городское пространство

На территории Санкт-Петербурга находится более 60 промзон, многие из которых расположены в исторической части города. Власти заинтересованы в их реновации: вывод малоэффективных промышленных предприятий за пределы города позволит снизить транспортную нагрузку и улучшить экологическую ситуацию. К тому же промзоны, особенно находящиеся в центре, становятся «серыми проплешинами» на теле северной столицы. Новая застройка позволяет включить эти локации в активную жизнь города, настроить взаимосвязь с соседними районами.

В результате появляются не точечные застройки среди уже имеющихся, а новая городская среда — единая, современная и функциональная, без «коммуналок» и общежитий. Таким образом, для города освоение промзон — хорошая возможность развиваться без ущерба для уже имеющихся построек.

Один из первых районов Петербурга, испытавший на себе, что такое реновация промзон — Петроградка. Первые проекты стартовали ещё в 2000-х. В итоге на Петроградской стороне появилось несколько престижных жилых комплексов: «Леонтьевский мыс», «Премьер Палас», «Классика», «Тринити». Сегодня в этом районе уже почти не осталось свободных территорий. Ещё одни пример удачной реновации — новый жилой комплекс повышенной комфортности «Новомосковский», находящийся рядом с метро «Фрунзенская». Построены жилые корпуса на месте, где раньше располагался завод «Петмол».

В 2016 году был принят закон о развитии промышленных территорий, который регулирует процесс комплексной реновации этих земельных участков и призван катализировать обновление городской застройки. Часть промзон планируется полностью реорганизовать, на других — сохранить производство.

Чем интересны промышленные зоны для застройщиков?

При относительно невысокой стоимости такие территории предоставляют застройщикам полную свободу действий. Промзоны обширны, не ограничены со всех сторон историческими зданиями, поэтому ничто не мешает их комплексному переустройству и архитектурным экспериментам. Это позволяет не «выжимать максимум» из каждого квадратного метра, а реализовывать интересные масштабные проекты, нацеленные на то, чтобы обеспечить будущих владельцев жилья максимальным комфортом.

В результате на месте бывших депрессивных индустриальных пейзажей появляется многофункциональный городской ландшафт, совмещающий жилые корпуса с современной инфраструктурой — спортивные, торговые, социальные, культурные объекты.

Затраты на реновацию промзон выше, чем на строительство «с нуля», но после всех мероприятий по расчистке и строительству такая территория становится очень востребованной: как показывает практика, продажа недвижимости здесь перекрывает любые издержки. Ежедневно горожане тратят часы, простаивая в пробках. Реновация позволяет осваивать город «полицентрически», создавая удобные локации, в которых всё рядом: тут можно жить, работать, отдыхать и делать покупки.

Плюсы промзон Санкт-Петербурга для покупателей

Почему освоение таких территорий интересует застройщиков и городские власти, мы выяснили. А какие плюсы покупки такого жилья для его будущих хозяев?

• Хорошая транспортная доступность. Как правило, промышленные зоны находятся в развитых районах города и не имеют проблем с коммуникациями. Многие из них расположены в центральных районах, неподалёку от метро, что делает такие территории гораздо привлекательнее спальных районов.
• Как правило, здесь нет недостатка в рабочих местах.
• Квартальный тип застройки. Это значит, что жилой корпус снабжён охраняемой придомовой территорией, детской площадкой, прогулочной зоной. Двор не заставлен машинами, так как современное строительство предусматривает подземный паркинг.
• Вся инфраструктура под рукой. Преобразованные промзоны становятся «городом в городе», где есть всё необходимое для жизни.
• В Петербурге есть промышленные территории, соседствующие с парками и набережными, а ведь далеко не всякая престижная застройка может похвастаться этим.
• Яркая архитектура. Над реконструкцией промзон зачастую работают крупные архитектурные бюро. Это значит, что здание не только будет функциональным и надёжным, но и привлекательным: от дизайнерского оформления общественных мест до необычных архитектурных решений.

В итоге, помимо квартиры в новом доме, покупатель получает ещё и комфортную среду обитания, где можно жить, отдыхать, работать, растить детей.

Проблемы освоения промзон

• По сути, такой участок для застройщика — «кот в мешке». Например, прямо под фундаментом будущей постройки могут пролегать старые кабели водо- и газоснабжения, нигде не обозначенные.
• Освоение промышленных территорий Санкт-Петербурга осложняется тем, что здесь могут располагаться не подлежащие сносу исторические памятники — в аварийном состоянии. Без согласия комитета по охране памятников их нельзя использовать или реновировать, а добиваться положительного ответа порой приходится годы. Например, по этой причине комплекс «Новая Голландия» долго не мог найти инвестора, несмотря на очень удачное месторасположение.
• Также девелопер может столкнуться со следующей проблемой: участки здесь редко находятся во владении только одного юридического лица, а договориться о выкупе земли со всеми владельцами бывает трудно.
• Экология. Все участки, выделенные под новую застройку, проходят полный анализ на химический состав почвы и подлежат рекультивации — этот процесс контролируется законодательно. В целом мнение о промзоне как об опасной для жизни территории, мягко сказать, преувеличено. Ведь промзона — это не обязательно действующий нефтеперерабатывающий завод. На некоторых территориях производство заброшено, и достаточно просто заменить грунт. Экология любого района большого города далека от идеала, и промзоны зачастую не выделяются на этом фоне.

В общем, застройщик, взявшийся за реновацию такого участка, должен быть готов к решению нестандартных задач и к борьбе с предубеждениями по отношению к промышленным зонам. Но несмотря на эти сложности, девелоперы всё охотнее берутся за подобные проекты, так как промзоны — территории с большим потенциалом, которые способны превратиться в престижные, комфортные жилые кварталы.