25 января 2016
Объем продаж строящегося жилья в 2015 году в
Объем анонсированных на рынке новых проектов в целом снизился на 20% в сравнении с 2014 годом.
Вследствие кризиса была отложена или заморожена некоторая часть проектов (не более 5–7% от общего заявленного объема), однако здесь уместно говорить только о понятных девелоперских инициативах на земельных участках без градостроительных или иных ограничений, где юридически и физически возможно строительство жилья. Стоит отметить, что реализация некоторых проектов была отложена в связи с серьезными финансовыми трудностями либо банкротством застройщиков. Как правило, это небольшие компании, с портфелем из 2–3 проектов и отсутствием стабилизационного фонда. Причем речь идет не только о нашумевших «заочных» банкротах Групп компаний «Город» и
Грандам местного рынка в общем и целом удалось устоять в этот неблагоприятный для отрасли период. А некоторые из них даже сумели упрочить свои позиции. Например компания «Л1» в 2015 году ввела в эксплуатацию 16 объектов в четырех жилых комплексах — более 130 тыс. квадратных метров жилой недвижимости. Такие показатели позволили застройщику выйти на второе место в городе по объемам сдачи жилья и улучшить этот показатель вдвое в сравнении с предыдущим годом.
По словам застройщиков, себестоимость строительства в
А вот ожидаемого многими заметного изменения цен не произошло — стоимость квадратного метра в целом по рынку в течение года менялась в пределах всего ±5%. Исключением стали отдельные локации: в частности в Мурино, повторилась тенденция снижения средней цены «кризисных»
Строительные компании вовремя скорректировали планы работ в соответствии с меняющейся реальностью ситуацией и рынок избежал «затоваренности». По данным Центра аналитики «Бюллетень Недвижимости», в 2015 году строителями было представлено 4,4 млн кв. метров нового жилья (включая очереди в проектах, выведенных ранее), что почти на четверть меньше, нежели годом ранее (5,5 млн кв. м.). «Застройщики сократили объемы новостроек не только по отношению к ажиотажному 2014 году, но и по сравнению с «безмятежным»
По информации городского Комитета по строительству в прошлом году в
Больше всего ввели жилья в 2015 году в Выборгском районе — 407,51 тыс. кв. метров, на втором месте Приморский район — почти 351 тыс. «квадратов». Третий в списке лидеров — Московский район: здесь построили около 279 тыс. кв. метров.
В первые месяцы 2015 года участники рынка боялись «дефолта» ипотеки, ведь доля сделок с привлечением кредитов в новостройках обычно составляет не менее 50% от общего объема реализации. После того как в декабре 2014 года Центробанк резко взвинтил ключевую процентную ставку с 10,5 до 17,0%, продажи упали до единичных. Ситуацию спасло российское Правительство оперативно разработав и запустив с 1 марта механизм субсидирования ипотеки. Программа изначально рассчитанная на год проявила себя хорошо, а главное — быстро снизила ипотечные ставки.
Стоимость банковских займов в течение года заметно снизилась. Если в начале
И так нелегкий для строительного бизнеса период еще более осложнился неожиданными инициативами федеральных и местных властей. Стоит отметить, что некоторые экономические и политические решения российского правительства только лишь повысили затраты строителей. Например, поправки в законодательство о грузоперевозках (ограничение нагрузки на ось фуры), вступившие в силу в июле 2015 года, почти в два раза подняли стоимость перевозки стройматериалов.
А воплощенная в жизнь идея федералов — ужесточить требования к страховым компаниям, страхующим гражданскую ответственность застройщиков, едва не обрушила рынок осенью. С 1 октября минимальный размер собственных средств таких страховых компаний подняли до 1 млрд. рублей. В стране этим требованиям соответствовали лишь 19 страховых организаций. Причем только пять из них имели желание и возможности страховать стройки. В итоге в октябре
Собственными непопулярными
Ожидаемо не вызвала восторга у строителей и идея Правительства Северной столицы о безвозмездной передаче в городскую казну 10% квартир в сданных домах. Жесткая политика вовлечения застройщиков в финансирование строительства социальных объектов рядом с жилыми комплексами, проводимая властями города уже не первый год также неоднократно вызывала критику со стороны представителей строительного бизнеса. Количество выкупленных или поменянных в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги» объектов у застройщиков в 2015 году вновь оказалось недостаточно, для того, чтобы покрыть высокий спрос на детские садики и школы в локациях интенсивной застройки Мурино, Шушары или Парнас.
2015 год стал непростым для всех сегментов жилой недвижимости Северной столицы. В сравнении с 2014 годом заметно снизился объем продаж на первичном рынке. Причем наибольшее снижение наблюдалось в
«В то же время, важно отметить, что снижение продаж произошло на фоне высокого спроса на жилье в 2014 году (особенно если судить по «лихорадочным» ноябрю и декабрю), и касается в основном покупок «инвестиционного» жилья. Высокий уровень спроса сохранялся за счет так называемого «масс—маркета» и обусловлен развитием ипотеки с государственной поддержкой. Об этом свидетельствует значительный рост доли сделок по ипотеке. В целом, сохранение спроса на уровне 2013 года, когда рынок был в стадии роста, — очень хороший показатель для кризисного года» — комментирует Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International (СПб). С аналитиками солидарны в оценках и сами застройщики. По словам Надежды Калашниковой (компания «Л1»), продажи в 2015 году можно сравнить с докризисным периодом: «В прошлом году мы сдали в эксплуатацию сразу несколько домов, а в условиях финансовой нестабильности в стране именно готовая недвижимость пользуется повышенным спросом как наименее рискованная сделка. Так что квартиры продавались активно. На 2016 год у нас запланированы к вводу в эксплуатацию еще несколько корпусов в ЖК «Звездный», ЖК «Премьер Палас», ЖК «Лондон» и ЖК «Маршал», поэтому мы надеемся, что объем продаж как минимум сохранится».
Структура спроса в 2015 г. не претерпела существенных изменений,
К концу года на «эконом» пришлось 67,4% от общего количества сделок, на
Класс жилья |
1 кв. 2015 |
2 кв. 2015 |
3 кв. 2015 |
4 кв. 2015 |
Бизнес и премиум |
3,2% |
5,0% |
15,2% |
11,9% |
Комфорт |
26,8% |
24,6% |
19,7% |
20,7% |
Эконом |
69,9% |
70,4% |
65,1% |
67,4% |
Из приведенной таблицы видно, что на «масс—маркет» («эконом» и «комфорт») в течение года приходилось 85 — 96% от всего реализованного жилья.
С учетом соотношения «цена/качество/инфраструктура» в массовом сегменте традиционно были успешны районы — «спальники» с хорошей транспортной доступностью и пешеходной доступностью станций метро. По объему спроса в лидеры в 2015 году вышли Приморский, Красносельский, Невский, Выборгский, Красногвардейский и Калининский районы. На эти локации пришлось порядка 70% от общего объема жилья, проданного за 2015 году. Стоит упомянуть, что в предместьях Петербурга с высокой плотностью застройки и интенсивными темпами ввода новостроек (Мурино, Парнас и Кудрово) спрос заметно упал в связи с переизбытком предложения. На новостройки Мурино, кстати, приходится до 40% всех предложений в пригородной территории.
Как отметили аналитики, в массовом сегменте наибольший объем сделок совершался с квартирами в жилых домах, находящихся на нулевой стадии строительной готовности (подготовка котлована, забивка свай и проч.) — в среднем 30–45%.
По словам участников рынка — специалистов компании «Л1», приоритетом у покупателей пользовались строящиеся объекты в обжитых районах
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
«Объем вновь анонсированных проектов на рынок в нынешнем году будет меньше, чем в 2015. По итогам прошлого года выведено около 4,5 млн. кв. метров нового жилья, а в 2016 году можно прогнозировать порядка 3,6–3,8 млн. «квадратов». Если не произойдет новых негативных изменений в экономике, вероятно, что в 2016 году объем спроса на первичном рынке
В 2016 году рынок увидит ряд новых, интересных проектов в различных сегментах жилой недвижимости. Ожидаются анонсы от крупных застройщиков как в городе — на Ржевке, в Московском, Василеостровском и в Пушкинском районах, так и в области — во Всеволожском районе (Новосаратовка и Порошкино). На рынок также будут выводиться и новые очереди проектов, которые уже находятся в реализации.
Серьезный рост среднего «ценника» на квадратный метр мы вряд ли увидим 2016 году, этот показатель скорее всего останется стабильным. При этом стоимость жилья в отдельных популярных локациях может немного подрасти».
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International (
«Вероятная общая стагнация рынка в 2016 году прежде всего может привести к снижению объема нового предложения, а также к продолжению серии банкротств строительных компаний. По нашим оценкам, в 2016 году объем вывода в продажу нового жилья может снизиться на 20–30% относительно 2015 года. При сохранении программы государственной поддержки ипотечного кредитования мы прогнозируем достаточно стабильный спрос на первичное жилье на уровне 3–3,5 млн. кв. метров в год — это показатели
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
«В 2016 году мы запланировали к сдаче сразу несколько объектов. Уже в ближайшее время завершатся работы на второй и третьей очередях жилого комплекса «Звездный» в Московском районе. Объект расположен в шаговой доступности от метро «Звездная», в районе с развитой торговой, социальной и транспортной инфраструктурой.
Еще один интересный объект, который будет введен в эксплуатацию в первом полугодии — вторая очередь ЖК «Премьер Палас» на Петроградской стороне. Это комплекс востребованного сегодня «
Также на 2016 год намечены к вводу в строй первые очереди в ЖК «Маршал» в Калининском районе и в ЖК «Лондон Парк» в Выборгском. Сегодня здесь можно приобрести жилье по очень выгодным ценам».
8 (812) 335 40 55 (администрация портала) info@spbnovostroyka.ru
СПб Новостройка.ру: квартиры в строящихся домах и новостройки Санкт-Петербурга.
При использовании материалов обязательна активная ссылка.
Сайт от EXCLUSIVE design
Наши друзья