Тенденции рынка загородного строительства

22 октября 2015

Традиционно рынок пригородных объектов считался весной более спокойным, чем рынок городского жилья. Природа располагает к умиротворению. Сделки тянутся долго. Но в этом году ситуация иная.

Положение дел на рынке определяет дефицит предложения при неуклонно растущем спросе на загородные дома и коттеджи. Старые дома и объекты в стихийной застройке уже не устраивают покупателей. Новых предложений недостаточно, и это стимулирует дальнейший рост цен.

Административная реформа запутала отношения между властями разных уровней. Выделение участков под новые проекты (да и под ИЖС) пока притормозилось. Сложная ситуация с городским долевым строительством, баталии вокруг закона № 214 и затяжная стагнация побуждают крупные девелоперские компании искать возможности для загородных проектов.

В большую игру включаются банки. Пока кредитование коттеджей, предоставление займов под залог земли — это сфера высокого риска. Однако наиболее продвинутые финансисты уже готовы предлагать такую услугу. Покупателю приходится быть крайне внимательным — рынок меняется на глазах.

Властный аспект

С начала 2006 г. Ленинградская область живет с новой системой местного самоуправления (МСУ). Вместо 29 муниципальных образований на ее территории теперь действуют 222. Из них 18 — районы. В границах любых населенных пунктов формально властвуют муниципальные образования первого уровня. Районная власть распоряжается лишь участками вне их границ. Однако еще до начала «новой жизни» вся территория уже была поделена между муниципальными образованиями первого уровня и областью, и какого-либо промежутка между этими границами нет. Свободной территории для района просто не осталось.

Чтобы работа с землей не остановилась вообще, правительство Ленобласти приняло компромиссное решение. В переходный период (до 2008 г.) решение о предоставлении участков принимает администрация района, а договор аренды, то есть конкретный документ, выдает местная власть первого уровня. На деле это выглядит следующим образом: человек обращается за предоставлением участка в органы МСУ у себя на месте, они направляют его в район, где он получает соответствующее разрешение и затем возвращается обратно в МСУ подписывать договор.

Речь идет только об участках площадью до 3 га. Наделами более крупных размеров будет распоряжаться правительство области по согласованию с муниципальными образованиями.

Пока еще не очень понятно, как этот механизм работает. Хотя практика показывает, что административные реформы рынку на пользу идут редко.

Загадочные диспропорции

Рост цен на пригородном рынке, по сведениям аналитиков «Бекара», замедлился. В 2004 г. средние цены на загородные дома и коттеджи выросли на 30%, в 2005 г. — на 10%.

По оценкам риэлтеров, в прошлом году на рынке было совершено на 20–30% меньше сделок, чем в 2004 г. Специалисты объясняют это повышением требовательности покупателей к характеристикам и юридической чистоте предлагаемых объектов. Но предложение меньше не стало: по-прежнему в свободной продаже выставлено несколько тысяч объектов самого разного уровня — от голого участка километрах в 80 от Петербурга до особняка стоимостью $1,5 млн. Действительно ликвидными, по оценкам участников рынка, являются лишь 30% выставленных объектов.

С другой стороны, и спрос не сократился. В отделах продаж уверенно говорят об увеличении количества заявок. Но далеко не каждая заявка на покупку приводит к сделке.

По данным компании «Росса Ракенне» (дистрибутор компании Honka в России), активный рост прослеживается на рынке последние пять лет. «Мы оцениваем его в 15–20% ежегодно», — говорит руководитель «Росса Ракенне» Игорь Жданов.

Менеджеры загородного департамента агентства «Итака» говорят об усиливающейся дифференциации спроса: популярны далеко не все направления и не все объекты. Продажи на традиционно престижных северных направлениях (выборгское и приозерское) уткнулись в порог экономически оправданных цен: многие хотели бы купить здесь недвижимость, но мало кому она по карману. Уже $35 000–40 000 за сотку — не редкость. В первую очередь из-за дефицита земли (больших участков мало), юридических ограничений (значительная часть предлагаемых к продаже домов расположена на участках рекреационного назначения) и скромных объемов новой застройки. «Реально свободной земли в прибрежной зоне Сестрорецк — Комарово нет и не предвидится», — предупреждают аналитики «Бекара». Во Всеволожском районе можно выбрать дом в одном из 16 коттеджных поселков, в Приозерском и Выборгском (Ленинградская обл.) таких поселков строится 13, в суперпопулярном Курортном — девять.

Характерный для сегодняшней ситуации симптом — диспропорции спроса и предложения. Это относится не только к направлениям.

Рынок, по данным «Бекара», предлагает домов площадью до 200 кв. м вчетверо меньше, чем готовы приобрести покупатели (соответственно 13% из всего объема предложения и 52% из заявленного объема спроса). По крупным объектам ситуация обратная: в продаже втрое больше просторных домов, чем сегодня готовы купить (6% и 2%).

С площадью придомовых участков похожая картина: участки до 15 соток (19% предложения) покупателям коттеджей не нужны, в диапазоне 20–30 соток предложение есть, но существенно отстает от спроса (37% и 50%), и только по территориям более 30 соток равновесие — по 10% продавцов и покупателей.

То есть покупателю нужен дом средних размеров, но с просторным участком. А ему упорно предлагают огромный особняк на «пятачке». И пока цены на землю завышены, диспропорции будут сохраняться.

Пока можно говорить лишь о самых общих контурах новой структуры рынка. Земля под застройку с «чистыми» правами и готовыми инженерными коммуникациями будет стоить в несколько раз (если не на порядок) дороже, чем участок сомнительного статуса. Дом в организованном поселке быстрее найдет покупателя, чем строение в стихийной застройке. А поселок «с идеей», в котором соблюдается некоторое единство стиля и управления, продавать проще, чем нарезанные участки, на которых фантазия покупателя ограничена только его финансовыми возможностями.

Организованный прирост

Главная тенденция сезона — увеличивается число коттеджных поселков. Их насчитывается уже около 50, и каждый месяц компании заявляют о 2–3 новых проектах. Активно осваиваются новые территории. Сейчас на рынке малоэтажного строительства работает около 30 компаний.

По данным «Евросиб-Девелопмента», в прошлом году на пригородный рынок было выведено 28 новых коттеджных поселков. По обобщенным данным, в полусотне строящихся поселков продается около 2000 домов (готовых и строящихся).

Стоимость 1 кв. м в коттедже примерно соответствует уровню цен на городское жилье (около $1000), хотя общий бюджет покупки, естественно, более значителен. Дома в 30-километровой зоне позиционируются как жилье для постоянного проживания, остальные — для сезонного.

Устоялись требования к инженерии и инфраструктуре: дороги, электричество, газ, вода, канализация (обычно — локальные очистные сооружения), охрана. Дополнительные плюсы застройщику дают наличие оптоволоконной связи, ландшафтного дизайна общих территорий и социалка (детские и медицинские учреждения).

Специалисты полагают, что экспансия будет развиваться по северному и северо-западному направлениям (Рощино, Лемоболово, Токсово). Перспективными считаются территории, прилегающие к Пушкину и Павловску. Наибольший потенциал ценового роста — у ликвидных участков на юго-западном направлении. Здесь еще возможен рост до 100% и выше. Однако в большинстве районов Ленобласти земля вряд ли будет заметно дорожать.

Премиальные «Горки»

Характерный пример удачного позиционирования проекта — клубный поселок «Горки СПб» (компания «Петростиль»). Участок площадью более 4 га расположен в районе Юкки (Порошкино) и примыкает к Юнтоловскому заказнику. Это недалеко от КАД и в 30–40 минутах езды от центра.

Земля в собственности, назначение — рекреационная зона. Территория поделена на 16 участков от 20 до 23 соток. Проект «Горки СПб» задуман как клубный поселок для состоятельных людей: количество домов строго ограниченно, расширения территории не предвидится. В общей зоне — административный комплекс с плавательным бассейном, сауна, фитнес-зал, спортивная и детская площадки, теннисные корты. Проект стартовал в мае 2004 г., полностью завершен в конце 2005 г. Дома в «Горках» на момент завершения проекта продавались от $900 000. В марте 2006 г. в продаже осталось пять коттеджей.

Дома разработаны финскими специалистами архитектурного бюро Arkval OY. В двухуровневом доме (площадью 327 кв. м) четыре спальни, зимний сад, внутренний дворик-атриум.

«Горки СПб» обслуживает компания «Петростиль». Созданы общая система охраны и служба эксплуатации. Еще одна особенность — система «умный поселок» (первая на Северо-Западе). Основное оборудование в домах подключено к центральному диспетчерскому пульту, куда непрерывно поступает информация о состоянии инженерных систем, охранной и пожарной сигнализации, температурном режиме.

«Горки» — удачный проект (он получил премию «Лучший поселок года»), но небольшой. Таких проектов недостает и в верхнем ценовом сегменте, а уж в наиболее востребованной средней ценовой зоне — просто острый дефицит. Предложение пока отстает, и, по мнению аналитиков, это отставание за год не восполнить. Особенно дефицитными в текущем году будут приличные дома экономкласса и готовые коттеджи в организованных поселках стоимостью $150 000–250 000. Усилится дифференциация рынка (разброс цен по направлениям, по качеству построек).

Девелоперы на старте

До недавнего времени малоэтажная застройка была вотчиной частных лиц и небольших компаний. По данным «Росса Ракенне», около 70% объектов загородного строительства приходится на ИЖС.

Но ситуация меняется. Группа «ЛСР» в прошлом году зарегистрировала компанию «Особняк» — специально для строительства коттеджных поселков. ФПГ «РОССТРО» сдала первую очередь малоэтажного комплекса в Кузьмолово и сооружает элитный поселок в Курортном районе. «Петербургская недвижимость» запустила загородную программу развития: на партнерских условиях корпорация продает два десятка коттеджных поселков и возводит несколько собственных. Аналогичные планы есть и у других городских фирм: группа «Ленстройматериалы» (производство стройматериалов, панельное домостроение и проч.) намерена активизировать работу в пригороде, одно из подразделений холдинга «ЛенСпецСМУ» производит и продает деревянные дома. Председатель правления ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев полагает, что в недалеком будущем «Петербург будет окружен кольцом малоэтажных жилых поселков и городов-спутников, как и любой другой мегаполис».

Промышленное производство односемейных домов и плановое обустройство организованных поселков могут радикально видоизменить структуру покупательских предпочтений.

По данным маркетологов «Петербургской недвижимости», за последние три года доля коттеджей в общем объеме предложения на вторичном загородном рынке ежегодно увеличивалась вдвое, земля в среднем дорожала на 30–50% в год, средняя стоимость коттеджей бизнес-класса ежегодно росла на 25–30%.

Такая динамика по сравнению с городом выглядит весьма привлекательной. Новые финансовые возможности и применение заводских технологий обещают потребителям приемлемые цены. По словам президента ФПГ «РОССТРО» Александра Макарова, прямые затраты при возведении коробки дома по технологии Velox составляют $100 на 1 кв. м. С учетом совокупных затрат итоговая сумма, конечно, будет выглядеть иначе, но конвейерное производство по определению дешевле индивидуального проекта. Кроме того, строительство больших поселков предусматривает снижение расходов покупателей на инфраструктуру, эксплуатацию и безопасность.

Вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас говорит о выдвижении крупных строительных фирм в пригород: «Мы это приветствуем, как и приход к нам любого крупного бизнеса. Я не хочу сказать, что будут какие-то преференции, но, в принципе, мы готовим программу по взаимодействию с крупными застройщиками. В частности, рассмотрим вопрос о выделении средств из бюджета для инженерной подготовки территорий под жилищное строительство. Естественно, на компенсационной основе».

Резервы

Риэлторы уверены, что неудовлетворенный спрос сосредоточен сегодня в средней ценовой зоне. Они считают, что компания, которая сможет предложить покупателям дома по $100 000–150 000 с нормальной инфраструктурой, расположенные в приличном месте и не далее 30–50 км от города, обречена на успех.

Однако зарабатывать на «вале» пригородные девелоперы пока не спешат. А штучный подход, индивидуальные решения, ограниченность предложения держат цены на пригородное жилье на высоком уровне.

Вторая причина, влияющая на цены, — дефицит строительных площадок, ограниченное предложение земли под застройку. Изобилие свободных территорий в Курортном районе, в области — кажущееся. При ближайшем рассмотрении обычно получается, что-либо облюбованный застройщиком участок юридически безнадежен (леса первой категории, водоохранная зона, земли запаса и проч.), либо затраты на прокладку сетей сделают квадратные метры золотыми.

Но и здесь возможен прорыв. В рамках программы «Доступное жилье» область выделяет под застройку 56 участков. Половина объема ввода — малоэтажка; к 2015 г., по расчетам областного КГА, доля индивидуальных домов возрастет до 70%. Кроме того, изменения регламента перевода земель из одной категории в другую, переговоры о дальнейшей судьбе солидной части Ржевского полигона позволяют надеяться на то, что предложение на рынке земли существенно возрастет.

Автор: Дмитрий Синочкин.

По материалам издания «Ведомости».