Вырастут ли цены на жилье?

22 октября 2015

Нередко высказываются мнения о том — и комментарии к статьям «Собственника» здесь не исключение — что аналитики столичного рынка недвижимости готовят свои прогнозы исключительно под заказ риелторов. Однако вот уже не первый раз на рынке мнения риелторов и аналитиков оказываются диаметрально противоположными даже в оценке текущей ситуации, не говоря о прогнозах.

Налицо прямое противоречие: аналитики уверенно констатируют снижение цен на недвижимость, и прогнозируют, что оно продолжится, а риелторы — ровно наоборот. И, разумеется, каждый находит аргументы в защиту своей позиции. Что ж, имеет смысл выслушать обе стороны.

Говорят риелторы

Так, аналитики корпорации «Инком-Недвижимость» по результатам первых недель февраля отмечают увеличение потребительской активности и уверенный рост цен на вторичном рынке жилой недвижимости. За последние три недели, по данным компании, средняя цена предложения в Москве выросла на 0,9% и достигла $4453 за кв. м. «Такое поведение рынка вторичного жилья оправдывает данные нами ранее прогнозы. Средний рост цен на уровне 1–2% ежемесячно и различная динамика в зависимости от местоположения и потребительских качеств недвижимости», — комментирует начальник аналитического отдела Корпорации «Инком-Недвижимость» Александр Матвеев.

По его словам, оживление наступило к началу февраля, после того, как основная масса покупателей вернулась с новогодних каникул и стала совершать сделки купли-продажи. «Это легко отследить по авансам, внесенными покупателями за квартиры — несмотря на длительные сроки продажи квартир в целом, за последние недели число авансов значительно выросло и в абсолютном исчислении приблизилось к показателям лета 2006 года. Если такая тенденция продолжится, можно с уверенностью констатировать возврат на рынок отложенного потребительского спроса», — прогнозирует Матвеев.

Сходным образом рассуждают и другие риэлторы. Как говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости», в 2006 году рост цен на жилую недвижимость, который составил порядка 76%. По мнению Кудрявцева, в целом сегодняшний рынок жилой недвижимости выглядит так: его участники, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов, пытаются «понять» и осмыслить происходящую ситуацию, как бы проверяя друг друга на прочность.

Стабильность после бурного роста создала иллюзию о возможном удешевлении жилья, и потребители выдерживают паузу. Однако возможное снижение цен аналитик считает не более чем иллюзией.

По словам Кудрявцева, можно быть уверенным, что спрос в любом случае вернется, как только у потенциальных покупателей появится уверенность в стабильности цен, а также прогнозируемом росте и широком выборе предложений. «За прошедший январь предложение уже увеличилось почти на 15%. По нашим прогнозам, спрос может вернуться уже в феврале—марте. До этого времени рынок недвижимости будет характеризоваться сохранением тенденции вялотекущего роста цен либо стабилизации. Так, ожидаемый рост цен на объекты эконом-класса в Москве — порядка 0,8–1,2% в месяц; для бизнес-класса этот показатель может быть несколько выше — 1,5–2% в месяц», — добавляет он.

По мнению Матвеева, ничто не мешает покупателям начать делать покупки на рынке недвижимости, более того, «текущий объем предложения (более 38 тыс. квартир на вторичном рынке) позволяет покупателю спокойно выбирать жилье, соответствующее его предпочтениям и финансовым возможностям».

Говорят аналитики

Самый пессимистичный прогноз обнародовала компания «Росгосстрах». В соответствии с этим прогнозом, уже через год цены на жилье в Москве и Московской области могут упасть более чем на треть. По мнению аналитиков компании, доходы потенциальных покупателей растут медленнее, чем цены на квадратный метр. Из-за этого нынешняя стагнация может перерасти в масштабное снижение цен, в результате которого к 2009 году цена квадратного метра типового жилья в Москве опустится с нынешних $4,2 тыс. до $3 тыс., а в Подмосковье составит в среднем $2,4 тыс. Как пишет «Независимая газета», «Росгосстрах» в своем прогнозе не уникален, аналогичные или близкие к ним риски падения цен на недвижимость в свои ипотечные программы заложили многие банки.

Пессимистичные прогнозы аналитиков связаны во многом с тем фактом, что по нынешним ценам покупать столичное жилье не готовы даже покупатели из нефтеносных районов России, — комментирует ситуацию руководитель центра стратегических исследований «Росгосстраха» Алексей Зубец. При этом он уточнил, что по его последним данным указанная коррекция цен произойдет не через два года, как указано в докладе, а уже через год. По его словам, коррекция цен на рынке завершится, когда российская семья сможет купить жилье с помощью ипотеки или сразу, отчисляя в течение шести лет треть текущего дохода на приобретение квартиры.

По мнению специалистов аналитического центра RWAY, общий тренд на рынке сегодня состоит в снижении цен. «Колебания еженедельных показаний в первую очередь вызваны изменением цен на жилье в кирпичных и монолитных домах — домах бизнес-класса. На прошедшей неделе средние цены такого жилья подросли на 1%, в то время как на предыдущей неделе (29.01.07 — 04.02. 2007) снизились на 0,8%». — говорится в отчете центра.

По мнению аналитиков, с большой степенью вероятности подобное поведение цен предложений связано со стремлением сильных игроков рынка реализовать свои «квартирные активы» практически на максимуме цен (за минусом скидок, которые все активнее предлагаются на рынке при заключении сделок) и не допустить бесконтрольного снижения цен.

По данным Агентства RWAY, процесс снижения цен на московское жилье идет уже четыре месяца (с октября 2006 года) со среднемесячной скоростью порядка 0,5% (по ценам предложения) в месяц. «По оценке наших экспертов, ежемесячный темп снижения цен реальных сделок минимум в два раза выше, то есть составляет не менее 1% в месяц по итогам последних 4-х календарных месяцев», — комментирует главный редактор портала RWAY Александр Пыпин. По мнению экспертов компании, процесс снижения цен постепенно распространится и на другие регионы России (в частности, Санкт-Петербург). С большой степенью вероятности подобная ситуация будет характерна для ряда региональных рынков в первой половине 2007 года.

Есть, в прочем, и третье мнение — на рынке воцарилась стагнация. Так, дин из наиболее признанных экспертов рынка недвижимости, глава аналитического центра irn.ru Олег Репченко в прогнозах на своем сайте говорит о том, что ни роста, ни падения цен на рынке не наблюдается. По его словам, к концу 2006 года рост цен на московское жилье постепенно остановился, и рынок вошел в стадию ценовой стабилизации, которая продлится как минимум до весны 2007 года. В течение этого периода будет происходить незначительная коррекция цен на переоцененное в период ажиотажа и низкокачественное жилье (в пределах 5%-10%), стоимость хороших квартир по адекватным ценам будет оставаться примерно постоянной.

Под конец можно отметить, что все аналитики едины в признании того факта, что нельзя не отметить различие ценовых трендов на разные классы жилья. То есть, по всем законам экономики, дорогое дорожает, а дешевое дешевеет. Может быть именно этим расхождением и объясняются различия прогнозов аналитиков и риелторов? Но для того, чтобы ответить на этот вопрос, каждому из них пришлось бы открыть карты и рассказать что же именно они анализируют, а это на столичном рынке — дурной тон.

По материалам издания «Собственник».