Жильца за неуплату

01 января 2009

Продать долю заложенной квартиры или переоформить кредит на нового владельца — рост задолженности по ипотеке заставляет и банки, и заемщиков искать новые варианты сотрудничества.

Когда сотрудник российской компании по производству и продаже оборудования для охранных систем Борис Виноградов брал долларовый кредит на покупку квартиры в строящемся доме, он и представить не мог, в какой ситуации окажется через год. Пока доллар рос, им с женой сократили зарплаты, а строительство дома и вовсе приостановили.

«С января мы начали присылать в банк ВТБ 24 запросы о том, что можно сделать, если наш ежемесячный взнос вырос в полтора раза и оказался нам не по силам, — рассказывает Борис. — Сначала нам лишь советовали обратиться в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, но мы не подходим под государственную программу. Потом нам предложили перейти на рублевый кредит с плавающей ставкой — но в этом случае она сразу поднялась бы с 13,5 до 19,5%». Расчеты на калькуляторе убедили семью Виноградовых (уже вынужденную продать автомобиль) в том, что по новым условиям их ежемесячная выплата банку увеличится еще на 20%. А она и так уже на 20 тысяч рублей больше, чем прошлым летом, и отнимает у семьи 80-85% дохода. «Пока мы ничего не придумали, а в банке нам неофициально сказали, что всерьез нашим вопросом займутся, только когда мы вообще перестанем платить», — делится Борис.

Выплаты по ипотечным кредитам оказались сегодня непосильными для многих российских заемщиков. По данным ЦБ РФ, общий объем задолженности по ипотечным кредитам на 1 июня 2009 года составил 1 010 250 млн рублей. «Если в докризисный период в нашем банке число заемщиков, просрочивших ежемесячные выплаты на 90 дней, в среднем колебалось от 0,11 до 0,18%, — говорит замдиректора департамента розничного кредитования «Абсолют Банка» Наталия Хахалина,то сейчас их число приблизилось к 1,5%».

Рост числа должников отмечают не только в банках и агентствах недвижимости, но и в коллекторских агентствах. По данным «Секвойя Кредит Консолидейшн», объем проблемных ипотечных кредитов, передаваемых коллекторам на взыскание, за пять месяцев 2009 года вырос на 50%, с начала 2008 года — более чем вдвое.

Потерявший работу маркетолог желал продать долю в своей двухкомнатной квартире за два миллиона рублей — именно столько он должен был вернуть банку.

В новых условиях банки предлагают разнообразные механизмы сотрудничества с задолжавшими клиентами: от увеличения срока кредита и амнистии на штрафы и пени до использования материнского капитала и других госпрограмм (к примеру, займа в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов). «Если грамотно работать с налоговой инспекцией, то можно вернуть 13% с процентов, выплаченных по кредиту, — говорит заместитель председателя правления банка ВТБ 24 Михаил Кожокин. — Кроме того, существуют налоговые вычеты, которые позволяют получить на руки до 260 тысяч рублей при покупке первого жилья. Сейчас обращения за компенсацией налоговых вычетов резко возросли, а раньше люди просто не считали этих денег.

Наконец, существует возможность реструктуризовать свою задолженность по ипотеке, когда в течение периода до полутора лет заемщик будет платить только проценты по кредиту и не выплачивать основную часть долга«.

Кроме того, должники начали использовать квартиры, находящиеся в залоге банка, для того, чтобы отдать кредит. Недавно приобретенную недвижимость сдают и даже продают — целиком или долями.

Снова коммуналки

В июне агентство недвижимости DOKI отметило значительный рост предложений по продаже комнат в квартирах некоммунального типа, то есть в относительно новых районах Москвы, к примеру, неподалеку от станций метро «Братиславская», «Бульвар Дмитрия Донского», «Бибирево». В мае число таких предложений увеличилось вдвое и во второй половине июня составило 718, что по сравнению с тем же месяцем 2008 года практически в пять раз больше. По оценкам аналитиков DOKI, среди продавцов комнат в столице становится больше людей, купивших квартиру в последние два-четыре года, в том числе — еще не расплатившихся с ипотечными кредитами.

По данным агентства недвижимости МИАН, в Москве количество предложений комнат по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло с 1 200 до 1 700. Однако, по мнению генерального директора МИАН Дмитрия Кузнецова, прямой зависимости роста данного показателя от необходимости расплачиваться по долгам нет: «Наиболее очевидное решение погашения кредитных обязательств за счет недвижимости — продажа имеющегося жилья и покупка квартиры меньшей площади в менее престижном районе с получением доплаты». Рост объема выставленных на продажу комнат Кузнецов связывает с общим увеличением числа предложений: на вторичном рынке их стало на 20% больше по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.

«Уже месяца два я слышу от коллег, что появляются должники по кредитам, продающие доли в своих квартирах, — рассказывает сотрудник агентства DOKI Антон Каменев. У меня таких клиентов до июня не было, но тут появились сразу два».

К Каменеву обратился потерявший работу маркетолог, желающий продать долю в своей двухкомнатной квартире за два млн рублей — именно столько он должен был вернуть банку. Зарабатывая сто тысяч рублей в месяц, этот клиент имел возможность вносить ежемесячные платежи. После увольнения единственным источником дохода в семье стала зарплата жены в 35 тысяч рублей. Они решили выставить на продажу долю в квартире с правом последующего выкупа в течение двух лет за 2,5 млн рублей. «Они были готовы к тому, что владелец доли будет сдавать в аренду одну из двух комнат в их квартире», — рассказывает Каменев. Однако маркетолог нашел деньги и решил не продавать долю.

По словам руководителя Аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, процедура получения в банке разрешения на продажу доли квартиры сложна: после проведения сделки купли-продажи доли у банка в залоге тоже останется доля вместо квартиры. «Для банка одобрение сделки купли-продажи доли заложенной квартиры неизбежно влечет за собой снижение ликвидности залога и хлопоты по изменению (а по сути составлению нового) кредитного договора».

Без жилья

Гораздо легче банки соглашаются на продажу квартиры или переоформление кредита. «Продажа квартир, на которые еще не выплачен ипотечный кредит, существовала давно, — отмечает Антон Каменев,сейчас число сделок с этой недвижимостью выросло по сравнению с прошлым годом раз в десять».

На сайте «ДжиИ Мани Банка», приостановившего выдачу ипотечных кредитов еще в ноябре 2008 года, висят фотографии двухэтажного дома в деревне Дедешино в Истринском районе. Банк предлагает приобрести его в кредит по докризисной ставке — 9%. То есть на самом деле переоформить ипотечный кредит клиента, который больше не в состоянии выплачивать ежемесячные взносы в размере 3 412,48 долларов. «ДжиИ Мани Банк» начал эту программу в феврале. За это время пять клиентов выставили на продажу свою недвижимость в залоге, сделка по одной из них состоялась в июне.

«Абсолют Банк» предлагает своим клиентам, попавшим в трудную ситуацию, разные варианты решения проблемы. «В крайнем случае, — рассказывает Наталия Хахалина, если ни один из вариантов клиенту не подходит и он понимает, что гасить взятый кредит не сможет, мы идем на досудебную реализацию залога и оказываем помощь при продаже квартир. Например, с осени мы помогаем заемщикам анонсировать на нашем сайте выставление квартиры на продажу, а в этом году запустили также программу «Выгодная ипотека», которая позволяет потенциальным покупателям «перекупить» квартиру и кредит по выгодным ставкам». В месяц продается до десяти объектов недвижимости, находящихся в залоге у банка.

«Главная проблема в процессе реализации объекта залога заключается в том, чтобы согласовать с клиентом цену квартиры, — продолжает специалист, — сумма кредита может оказаться выше стоимости его жилья, а цены на рынке недвижимости имеют тенденцию к снижению, активного спроса на жилье не наблюдается». Многим клиентам сложно решиться на фиксацию потери денег. «Когда я брала ипотечный кредит, думала, как буду отдавать в случае чего, — рассказывает директор отдела моды журнала Harper's Bazaar Алена Исаева. — И придумала, что ничего страшного не случится: вернусь в свою комнату в коммуналке, которая никуда не делась, и буду квартиру сдавать — хватит и на кредит, и еще на жизнь останется». Алене пока не пришлось переселяться в коммуналку, но, по данным компании «КРЕДИТ МАКС», в последнее время заемщики стали чаще сдавать в аренду квартиры в залоге.

Эта практика существовала и раньше, не встречая особых препятствий со стороны банков: отнимать у клиентов дополнительный доход без веских причин они не стремятся.

Автор: Дина Юсупова.

По материалам издания «Ведомости».