ФЗ-214 об участии в долевом строительстве: преимущества и защита

Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ регулирует отношения между застройщиком и участником долевого строительства.

ФЗ-214 об участии в долевом строительстве: история вопроса

Ранее строительные компании самостоятельно разрабатывали договора долевого участия, где в большинстве случаев застройщики максимально защищали собственные права, а не участников долевого строительства. Как правило, застройщики могли не соблюдать сроки сдачи объекта долевого строительства, а также осуществлять двойные перепродажи объекта недвижимости. Нередки были случаи, когда одну и ту же квартиру застройщик продавал нескольким покупателям одновременно.

Поэтому  22 декабря 2004 года ФЗ-214 был принят Государственной Думой. 24 декабря 2004 года ФЗ-214 был одобрен Советом Федерации.

Отметим, что только договор участия в долевом строительстве по ФЗ-214 гарантирует полную защиту прав и интересов участников долевого строительства, а также страхует дольщиков от «двойных» продаж.

Поэтому, если вы только планируете приобретать жилье, следует выбирать застройщика, который работает в рамках ФЗ-214. Именно договор участия в долевом строительстве по ФЗ-214 гарантирует законность сделки и поможет вам не превратиться в обманутого дольщика. Обычно о соответствии ФЗ-214 пишут во всех рекламных материалах строящегося жилого комплекса, однако от застройщика необходимо требовать полного соответствия договора закону ФЗ-214, а не только декларируемого.

Как ФЗ-214 защищает права участников долевого строительства?
Для проверки факта существования юридического лица у застройщика дольщику желательно запросить для ознакомления следующие документы:

• Учредительные документы;
• Свидетельство о государственной регистрации;
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• Утвержденные годовые отчёты;
• Бухгалтерские балансы;
• Распределение прибыли и убытков за последние 3 года;
• Аудиторское заключение за последний год.

В рамках ФЗ-214 от застройщика на строительство объекта долевого строительства также требуется следующая документация:

• Опубликованная проектная декларация, в которой должны быть изложены:
  1. Цели, этапы и сроки реализации проекта;
  2. Разрешение на строительство объекта;
  3. Права застройщика на земельный участок;
  4. Границы, площадь и элементы благоустройства земельного участка;
  5. Местоположение строящихся корпусов и подробное описание всех сооружений;
  6. Количество квартир, гаражей и иных помещений, а также их технические характеристики;
  7. Состав имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности;
  8. Сроки получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  9. Возможные финансовые и прочие риски и меры по их добровольному страхованию;
  10. Планируемая стоимость строительства;
  11. Информация об исполнителях работ, проводимых на объекте;
  12. Гарантии выполнения застройщиком своих обязательств по договору;
  13. Информация о договорах и сделках, на основании которых на строительство объекта будут привлекаться денежные средства.

• Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок или договор аренды, субаренды, земельного участка под строительство;
• Кадастровый паспорт земельного участка.

Кроме этого, вы, как участник долевого строительства имеете право изучить ряд других документов, таких как разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование, проектную документацию и заключение по ней государственной экспертизы.

Даже если застройщик окажется банкротом, в рамках ФЗ-214 все задолженности перед дольщиками будут погашаться раньше, чем перед кредиторами или подрядчиками, так как земельный участок и строящийся на нем объект по закону находится в залоге у дольщиков.

ФЗ-214 несовершенен. Поэтому следует предельно внимательно читать договор участия в долевом строительстве. В договоре должны содержаться следующие сведения:

• Перечень конкретных помещений, подлежащих передаче дольщику, указанных на копии утвержденного поэтажного плана здания;
• Сроки сдачи объекта в эксплуатацию и передачи помещений дольщику;
• Цена, сроки и порядок уплаты стоимости по договору участия в долевом строительстве;
• Гарантийный срок на готовый объект.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не может считаться заключенным.

Обратите внимание на то, что ни в коем случае не стоит оплачивать договор участия в долевом строительстве до прохождения процедуры его государственной регистрации. Стоит подчеркнуть, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Необходимо заключать договор участия в долевом строительстве только с застройщиком. Ни инвестор, ни подрядчик, ни любая другая организация не должны выступать в качестве продавца.

ФЗ-214 об участии в долевом строительстве защищает прежде всего дольщиков

Только ФЗ-214 защищает дольщиков от недобросовестных строительных компаний. Договор может гарантировать:

• Достоверную информацию об объекте долевого строительства;
• Сдачу объекта в эксплуатацию и передачу помещений в установленные договором сроки.

Договор участия в долевом строительстве по ФЗ-214 не может на 100% оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков, поэтому перед подписанием договора следует:

• Проконсультироваться с опытными юристами;
• Зайти на форумы участников долевого строительства;
• Найти в интернете сайт застройщика и проверить сведения, когда создано юридическое лицо, кто генеральный директор, предыдущий опыт строительства. Возможно, реклама застройщика не соответствует фактам.
• Зайти на сайт арбитражного суда и проверить в картотеке дел, нет ли предъявленных требований о признании застройщика банкротом.

«Серые схемы» обхода ФЗ-214

Стоит обратить внимание, что некоторые застройщики могут применять «серые схемы» для ухода от государственного контроля. Существующих «серых схем» — несметное количество. Вот некоторые их них:

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры;
   Вы заключаете с застройщиком предварительный договор купли-продажи, по которому он обязуется продать вам квартиру, когда она будет построена. Деньги, которые вы ему платите, теперь называются не аванс или задаток, а «обеспечительный платеж», а ваша не построенная пока еще квартира принадлежит застройщику. Другими словами, у вас вообще не возникает права собственности на квартиру. Предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а значит, застройщик вполне может взять с вас деньги, а затем продать эту же квартиру еще кому-нибудь. Кроме того, застройщик совершенно не гарантирует, что дом будет сдан к конкретному сроку. Но и это еще не всё: после подписания договора вы можете с изумлением обнаружить, что метраж квартиры внезапно уменьшился, а стоимость, наоборот, стала намного выше.
2. Предварительный договор участия в долевом строительстве;
   Небольшая вариация предыдущей схемы, только вместо договора купли-продажи используется договор участия в долевом строительстве. В остальном всё остается то же самое — невозможность заставить застройщика заключить основной договор, прекращение обязательств застройщика через год, увеличение стоимости жилья, отсутствие права собственности на квартируи другие неприятные сюрпризы.
3. Договор бронирования квартиры;
   В самом начале строительства объекта, когда у застройщика нет еще разрешения на строительство, он предлагает вам заранее внести от 10 до 30% стоимости квартиры — якобы, в качестве гарантии того, что квартира будет «забронирована» именно за вами и никому не будет перепродана.
4. «Депозитная» или «банковская» схема;
   В этом случае считается, что застройщик является заёмщиком у банка, а не привлекает средства дольщиков. Что касается вас, то вы просто вносите свои деньги на депозитный счет банка, формально не имеющего к строительству никакого отношения. Имейте в виду, что договор депозитной (банковской схемы) не образует права требования квартиры.
5. Договор займа;
   Вы предоставляете застройщику свои денежные средства в заём — и при этом они не считаются взносом за квартиру.
6. Вексельная схема;
   При вексельной схеме вы заключаете с застройщиком два соглашения: предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя. Однако вексель — по определению — абстрактная сделка, никак не связанная с существом обязательства.
7. Договор соинвестирования или инвестиционный договор;
   Данная схема превращает вас из дольщика в инвестора, а значит, все коммерческие риски строительства могут быть возложены на вас.
8. Договор участия в хозяйственной деятельности потребительского общества;
   Потребительское общество не может осуществлять деятельность по строительству жилья и привлечению денежных средств для этих целей.
9. Вступление в коммандитное товарищество.
   Вступление в коммандитное товарищество рассчитано на получение прибыли от деятельности товарищества, а для строительства жилья должен быть создан жилищно-строительный кооператив.

Если застройщик или другой продавец предлагает заключить «серый» договор и на его основании внести оплату, ни в коем случае не стоит этого делать. Желанная квартира может оказаться «пустышкой». Лучше обратитесь в соответствующие органы государственного контроля, чтобы они подтвердили или опровергли ваши подозрения.

Комментарий главы Минстроя России Михаила Меня об изменениях в ФЗ-214

Долевое строительство в России должно перестать ассоциироваться с обманутыми дольщиками. Совместно с отраслевыми специалистами, участниками рынка мы планируем подготовить ряд изменений в ФЗ-214 в части усиления контроля за целевым использованием средств граждан и информационной открытости застройщика. Речь идет об эффективности и сохранности средств жителей, которые принимают решение приобретать жилье по схеме долевого внесения средств.

У ряда крупных банков, которых мы также пригласим в комиссию по обсуждению изменений в закон, есть наработки в этой сфере, есть действенные механизмы, которые уже работают в цепочке «застройщик – банк - покупатель», и они не приводят к увеличению стоимости жилья.

У застройщиков останется возможность привлекать средства граждан на ранних этапах строительства. Но в этом механизме предусмотрена банковская организация. Добросовестные застройщики при требованиях большей открытости только выиграют, потому что граждане смогут естественно выбирать компанию-застройщика с наиболее прозрачной деятельностью.