Александр МАКАРОВ: "Покупатели пойдут на риск за определенную цену"

29 июня 2009

ФПГ «РОССТРО» за несколько лет до кризиса ушла с первичного рынка жилья и сосредоточилась на производстве несъемной опалубки VELOX, управлении недвижимостью, промышленном строительстве и других направлениях. Президент группы Александр Макаров неоднократно был вынужден объяснять своим коллегам и журналистам почему, а кризис подтвердил многие его тезисы.

– Теперь нет сомнений, что решение уйти с рынка жилищного строительства было своевременным?

– У нас их и в 2008 году не было. Этот рынок давно вошел в стадию перепроизводства. С 2003-го к нему не-безосновательно применялись такие определения, как «мыльный пузырь», «пирамида». Кризис в строительстве был неизбежен независимо от мировых экономических проблем. Мы прогнозировали эту ситуацию и готовились к ней. Предупреждали своих партнеров и других участников рынка. Кто хотел слышать — услышал и тоже готовился. Другое дело, что мы не увязывали возможные последствия с мировым экономическим коллапсом. Он их усугубил, и положение строителей оказалось хуже, чем мы предсказывали.

– Кризис перепроизводства? А как же неудовлетворенный спрос на жилье?

– Спрос искусственно раздувался. В отрасль пришли доступные кредиты, заработала ипотека, застройщики стали предлагать длительную рассрочку, создавая дополнительный ажиотаж. Когда дешевые деньги ушли, цена на жилье стала падать и падает до сих пор.

Сейчас предложение превышает спрос, есть много незавершенных объектов. Чтобы прийти к балансу, нужно, прежде всего, вычерпать с рынка объекты высокой степени готовности, которые зачастую реализуются по докризисным ценам. Вероятно, что уже к началу следующего года рынок может опуститься к уровню 2003-2005-го, когда объем предложения в целом соответствовал спросу. Никакой трагедии нет. Застройщики постепенно начнут перестраиваться, станут работать по другим ценам. Исходя из того, как развивается кризис, можно сделать вывод, что дешевых денег никто в обозримом будущем не предложит.

Отчасти, конечно, формируется отложенный спрос. Люди придерживают деньги, во-первых, опасаясь риска недостроя, во-вторых, дожидаясь падения цен. Но долго это продолжаться не может. Застройщики пойдут на уступки, а потенциальные покупатели будут готовы рискнуть за определенную цену.

– Какую?

– Если банки не возобновят кредитование частных лиц и не будет дешевых длинных денег, то цена опустится до уровня 2004 года, когда она составляла 1000 у.е./кв.м. Недвижимость столько же стоила до того, как на рынке появилось много кредитов. Но речь не идет о домах с высокой степенью готовности. Земля под них и стройматериалы покупались по другим ценам, а застройщики не станут продавать ниже себестоимости, если только совсем не прижмет.

– Сколько времени нужно, чтобы отрасль перестроилась?

– Думаю, уже к началу следующего года застройщики решат часть насущных проблем и, отказавшись от грандиозных планов, перейдут к сдержанным объемам строительства и к штучным проектам. Они вновь начнут возводить жилые дома, а не целые кварталы.

– Каким компаниям будет легче пережить кризис?

– Главное, чтобы модель бизнеса была сбалансированной. Пришло время управлять им в ручном режиме. Те, кто сейчас не приведет свое хозяйство в порядок, повторят судьбу «Виадука», некогда наделавшего много шума. Если бы, с одной стороны, его собственники не опустили руки раньше времени, а с другой — им бы оказали своевременную поддержку, многих неприятностей удалось бы избежать.

Сегодня застройщики находятся не в самом худшем положении. Компании поднакопили пятна, обзавелись собственной строительной техникой, имеют серьезные кадровые ресурсы. Если они не будут тащить разом все кварталы, а станут сдавать постепенно дом за домом и договорятся о гибких условиях выплат с банками (а с банками сегодня можно договариваться), то сохранят бизнес и будут работать, не хватая звезд с неба. Другое дело, что у кого-то могут сдать нервы, он расслабится и перестанет бороться.

– На каком бизнесе «РОССТРО» кризис больше всего сказался?

– На управлении недвижимостью: офисной, производственно-складской, торговой. Первыми арендаторами, ушедшими из офисов, стали компании, которые обслуживают крупных застройщиков (консультируют, сопровождают сделки с землей, проводят экспертизу), а также инжиниринговые фирмы, проектировщики и подрядчики. В начале года освобождающиеся площади заполнялись довольно быстро. Сейчас они дольше простаивают. Впрочем, арендные ставки у нас не были перегретыми, поэтому потери не столь велики, как у других управляющих компаний. Средний коэффициент заполняемости наших комплексов составляет 94%.

Меньше всего от кризиса пострадал бизнес, связанный с производством несъемной опалубки VELOX. Объемы ее реализации снизились всего на 8%, тогда как рынок основных стройматериалов просел почти на 40-50%. Впрочем, с началом строительного сезона ситуация улучшилась и мы смогли нарастить объемы выпуска, возместив потери, которые понесли в IV квартале 2008-го.

– В июле запускаете третий завод ROSSTRO-VELOX. Не было искушения отказаться от этого проекта?

– Напротив, сегодня мы намерены укрепить свои позиции. Совсем недавно инвесторы могли позволить себе строить дорого, а сегодня кризис привел их к нам. Часть наших партнеров приостановила свою деятельность, но на их место приходят другие. Мы расширяем географию поставок, экспортируем VELOX в Белоруссию и Казахстан.

На днях заключен договор на поставку несъемной опалубки в Молдавию, начал работать наш представитель в Азербайджане. Эта технология обеспечивает прибыльность проектов не только в ближайших к нам регионах, но и в таких городах, как Новосибирск, Петропавловск-Камчатский и даже Находка, несмотря на огромные транспортные расходы.

Структура спроса на стройматериалы изменится. Кризис «съел» маржу между сложившейся себестоимостью строительства и ценой продажи, заставил всех искать новые эффективные формы работы и технологии. К примеру, строительство дома по технологии VELOX обойдется заказчику в 7000 руб./кв.м, тогда как тот же дом из кирпича — 11 500 рублей, по канадской технологии — 11 000 рублей, из пенобетона — 9000 рублей.

К нам уже приходят те, кто сориентировался в новых условиях. В «ЛенНИИ-проекте» сейчас вовсю пересчитывают проекты с традиционных технологий на VELOX.

– Как изменилась доля частных заказчиков?

– Если до кризиса она составляла у нас около 25%, то сейчас — порядка 40%. Именно частник оживил рынок. У него есть деньги, и под его запросы подстраиваются и застройщики, и производители, и даже проектировщики.

К тому же все больше людей сейчас отказывается от покупки квартиры в пользу строительства загородного дома. Малоэтажка вызывает больше доверия, чем городское жилье, тем более на этапе котлована. Риски в загородном секторе ниже, строительный цикл совсем другой, к тому же решающую роль может сыграть оформление земли в собственность.

Даже при банкротстве подрядчика клиент не рискует лишиться всех своих вложений. Цены на рынке малоэтажного строительства упали не так сильно, как на рынке квартир. В докризисные годы он просто не успел сильно раздуться, что сегодня на руку его игрокам.

В этом году наметилась тенденция, которой раньше не было: все больше людей начинает строить самостоятельно. Мы ориентируемся на таких покупателей. В случае с VELOX никакая специальная подъемная техника не нужна. В спокойном режиме за день можно залить несколько рядов опалубки. Глядишь, за сезон дом готов.

– Не так давно компания анонсировала запуск производства щитовых домов. Что с этим проектом?

– Мы готовы выпускать щитовые дома (в основе — сэндвич-панели из двух щепоцементных плит с утеплителем посередине. — «НП»), но пока не спешим предлагать их покупателю. Затраты на строительство такого дома оказались сопоставимы со стоимостью «коробки», собранной по технологии VELOX. Но только во втором случае человек получает капитальный дом. По щитовой технологии имеет смысл возводить разве что временные постройки. Вместо этих панелей мы пока собираемся выпускать шумозащитные экраны, которые устанавливаются вдоль дорог.

– Сильно скорректировали бизнес-план?

– Основной вопрос связан со сроками. Например, мы собираемся строить четвертый завод ROSSTRO-VELOX, но пока отложили эти планы. Есть несколько новых проектов в сфере стройиндустрии, решение по которым примем в конце года, когда, подведя определенные итоги, сможем понять, в какие сроки и за какие деньги их можно будет реализовать. На рынке недвижимости завершаем все начатые объекты.

– Как оцениваете меры господдержки строительной отрасли, которые сейчас предпринимаются?

– Убежден, что государство не должно, не обязано и не сможет помогать частным компаниям финансами. Рисуется образ некоего чиновника, который сидит на мешке с деньгами и приговаривает: «Этому дам, этому не дам».

Государство должно создавать условия игры. Есть простые решения: например, снизить НДС или компенсировать проценты по кредитам для покупателей жилья.

Можно, конечно, организовать содействие рынку по-другому. Так, налоговое ведомство недавно предложило повысить ставку для еще действующих предприятий. Кроме как ведомственными интригами такие заявления не назовешь.

В конечном счете самая лучшая помощь со стороны государства — не мешать бизнесу в преодолении кризиса.

– Каким видите дальнейшее его развитие?

– Если вспомнить август 1998-го, то уже к лету следующего года хозяйствующие субъекты выправились и начали приводить себя в порядок. А потом рынок в течение нескольких лет выздоравливал. Если не случится внезапного дефолта или девальвации, то схожий сценарий мы отыграем и в этот раз. К концу года самый сложный период закончится, мы привыкнем и научимся работать в таком режиме. К 2010-му избавимся от предрассудков предыдущих годов и будем жить в ситуации реального, а не избалованного легкими деньгами рынка.

Источник: Недвижимость и Строительство Петербурга

Еще новости

Рейтинг застройщиков 2019

Застройщики Санкт-Петербурга и Ленинградской области: объем строительства и сроки сдачи.

8 (812) 335 40 55 (администрация портала) info@spbnovostroyka.ru

СПб Новостройка.ру: квартиры в строящихся домах и новостройки Санкт-Петербурга.
При использовании материалов обязательна активная ссылка.

Сайт от EXCLUSIVE design

Наши друзья