Аренда на изготовке

Рынок жилой аренды Петербурга еще не оправился от кризиса: ставки продолжают падать, а предложение жилья превышает спрос. Ярко выраженная сезонность также не позволяет стабилизироваться этому сектору рынка. Однако первые признаки восстановления платежеспособного спроса – налицо.

Наиболее чувствительный сегмент рынка недвижимости – жилую аренду – уже четырнадцать месяцев лихорадит из-за экономического кризиса. Арендаторы со стажем и потенциальные наниматели затянули пояса потуже, сокращая расходы буквально на всем. Как следствие, спрос сместился в эконом-сегмент, а клиенты отказываются от любых дорогостоящих посреднических услуг. Еще одно следствие кризиса – снижение ставок аренды, которое продолжается почти непрерывно с ноября 2008 года. В условиях, когда предложение в два раза превышало спрос, демпинг стал единственным способом, который позволял собственникам удерживать старых или привлекать новых арендаторов на свой объект.

Смена приоритетов

Ушедший 2009 год был, в некотором смысле, весьма благоприятен для нанимателей: такого количества свободных объектов по относительно низким ставкам Петербург не видел уже больше шести лет. Перегруппировка спроса и уход части клиентов привели к появлению на рынке таких «невиданных» явлений, как однокомнатные квартиры за 12 тыс. руб. в месяц и комнаты за 5 тыс. руб. в месяц. Конечно, за такую плату временным жильцам предлагались квартиры в домах советской эпохи (хрущевки, брежневки), расположенных далеко от метро, без современного ремонта либо маленькие комнаты в густонаселенных коммуналках. Но даже аренда таких, далеко не самых качественных объектов, в 2008 году обходилась клиентам не меньше чем в 15 тыс. руб. в месяц и 8 тыс. руб. в месяц соответственно. Владельцы более качественных объектов в борьбе за клиента также вынуждены были уменьшить свои ценовые запросы.

«Понижение спроса привело к падению цен на 15% и более на комнаты и до 50% – на дорогие объекты. Например, двухкомнатная квартира в очень качественном доме в Красносельском районе, сдаваемая в 2008 году за 60 тыс. руб. в месяц, в 2009-м была сдана по 32 тыс. руб., – констатирует руководитель отдела аренды компании «Адвекс-Санкт-Петербург» Марина Филиппова. – Своего минимума арендные ставки достигли в апреле-мае 2009 года, когда однокомнатную квартиру можно было снять за 10–12 тыс. руб. в месяц». «Последние девять лет ставки аренды в Петербурге постоянно росли. Но из-за кризиса буквально за несколько месяцев ставки «откатились» к показателям двух-трехлетней давности», – соглашается с коллегой менеджер отдела жилой аренды, соучредитель агентства недвижимости «Петроаренда» Татьяна Николаева. Но серьезное снижение цен затронуло далеко не все объекты, как уточняет эксперт. Ставки на действительно качественные квартиры в новых домах, с хорошим ремонтом, расположенные рядом с метро, снизились значительно меньше, чем в среднем по рынку. Например, в Центральном районе квартира в новом доме с подземным паркингом подешевела значительно меньше (в среднем на 10%), чем похожая квартира в соседнем старом доме без парковки (ставка упала на 20%).

Однако фактор сезонности, правящий бал на рынке аренды, не позволил тренду на понижение доминировать на протяжении всего 2009 года. Первый рост ставок на рынке аренды был зафиксирован в июле 2009 года. Тогда за месяц стоимость аренды подросла в среднем на 2%. В августе-сентябре ставки прибавляли еще по 5–7% в месяц. Однако уже в октябре рост цен замедлился до 1,5% в месяц, перейдя в фазу сезонного спада активности. «В декабре 2009 года мы поняли, что тенденция к дальнейшему повышению ставок не подтвердилась. С начала этого месяца стоимость аренды стала уменьшаться, и к концу декабря снижение ставок достигло 10% по сравнению с предыдущим месяцем», – рассказала старший менеджер департамента аренды жилищного фонда компании «Петербургская Недвижимость» Вероника Сурнина.

В январе 2010 года ставки аренды в Петербурге продолжали падать. По сравнению с декабрем 2009-го они уменьшились в среднем на 2%. По сведениям Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в январе средняя цена найма для однокомнатных квартир составила 17 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные варианты можно было снять за 23 тыс. руб., а трехкомнатные квартиры уходили за 30–31 тыс. руб. в месяц. Кстати, именно трехкомнатные и более просторные квартиры потеряли за прошлый год в цене больше других объектов. Зачастую снижение ставок на них достигало 30–50%.

В погоне за дешевизной

Падение ставок аренды стало прямым следствием снижения интереса потенциальных клиентов к найму жилья. Многие арендаторы вообще отказались от этой статьи расходов, переехав к родственникам, другие предпочли снимать жилье совместно со знакомыми. В целом, считает менеджер отдела «Аренда-1» агентства недвижимости «Центр» Татьяна Ермолаева, в 2009 году спрос на долгосрочную и посуточную аренду жилой недвижимости в Петербурге упал примерно на 40%. Как следствие, примерно на 40% уменьшился и объем работы в данном сегменте у многих риэлторских компаний.

Нехватка средств заставила людей искать жилье через знакомых, в социальных сетях интернета, в объявлениях на столбах. А те, кто продолжал пользоваться услугами агентств недвижимости, экономили на комиссионных риэлторов, соглашаясь платить лишь половину запрошенного вознаграждения.

«В первую очередь, – отмечает Татьяна Николаева, – в начале 2009 года упал спрос на элитное жилье. Арендаторами таких объектов в основном были приезжие российские топ-менеджеры и иностранцы. В связи с кризисом таких клиентов на рынке стало значительно меньше. В целом в 2009 году в сегменте премиум-класса спрос упал почти в два раза. В эконом-сегменте он снизился не так сильно».

Наибольшим спросом у арендаторов в кризисный год пользовалась недвижимость в Московском, Приморском, Выборгском и Калининском районах Петербурга. Что объясняется, по мнению экспертов, большим объемом предложения на этих территориях, относительно невысокими ставками аренды и хорошо развитой транспортной инфраструктурой.

Однокомнатные квартиры, как и в предыдущие годы, оставались самыми востребованными объектами на рынке найма жилья, уточняет менеджер отдела аренды агентства недвижимости «Александр» Елена Лаппо. Традиционно они фигурируют в половине запросов на съем жилых объектов. Двухкомнатные квартиры значительно уступают им по популярности, занимая 30% в общей структуре спроса. Трехкомнатные квартиры в прошлом году интересовали меньше 10% жителей Петербурга.

Однако спрос на аренду жилья в течение года бывает крайне неравномерен. Традиционный период активности в этом сегменте приходится на июль-октябрь. Но уже к ноябрю рынок впадает в такую же традиционную «зимнюю спячку». «Спрос со стороны нанимателей сейчас снижается, – констатирует Татьяна Ермолаева. – По сравнению с августом 2009 года, когда активность рынка обеспечивалась молодыми людьми, поступившими в вузы, в октябре наблюдалось падение спроса в полтора раза, а в ноябре и декабре – в два раза по сравнению с летними месяцами. Скорее всего, этап, когда наниматели на волне кризиса подыскивали более выгодные предложения, уже прошел. А привычного наплыва новых арендаторов не произошло».

На любой вкус

Из-за ухода многих арендаторов с рынка или переезда в более дешевое жилье весной 2009 года предложение аренды в Петербурге увеличилось, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 30%. В данный момент свободных жилых объектов в городе значительно меньше, но предложение аренды по-прежнему превышает спрос на нее.

Наибольшее количество свободной недвижимости «под съем» в кризисный год было отмечено в Приморском, Калининском, Московском, Выборгском и Невском районах города. Довольно хороший ассортимент предлагал петербуржцам и Центральный район (8% от общего объема предложения). Кстати, спрос на такие объекты традиционно превышает имеющееся на рынке предложение. Но жилье в центре города – исключение из общего правила. Такие объекты традиционно пользуются повышенным спросом у арендаторов, которые на волне снижения ставок получили возможность снять приглянувшуюся квартиру или комнату на несколько тысяч рублей дешевле.

По словам Татьяны Николаевой, на волне спада интереса к аренде жилья те владельцы квартир, которые давно не повышали качество своей недвижимости (не делали ремонт в сдаваемом помещении, не меняли мебель на более современную), вынуждены были в 2009 году скромнее подходить к подбору клиентов. В частности, они стали чаще сдавать квартиры выходцам из стран Ближнего зарубежья, гражданам без регистрации, людям с домашними животными и т. д. Раньше уговорить собственника «принять» таких клиентов было гораздо сложнее, констатирует эксперт.

А вот длительность договора аренды в 2009 году не претерпела существенных изменений. По словам Марины Филипповой, сейчас, как и раньше, клиенты предпочитают заключать договор аренды на срок от шести месяцев до года. «Если цена квартиры низкая, то наниматель заинтересован в длительном сроке договора аренды, так как во время его действия ставка аренды не меняется», – поясняет она.

Традиционными арендаторами жилой недвижимости в Петербурге остаются молодые пары, которые решили жить отдельно от родителей, студенты вузов, приезжие из других городов России и иностранные работники. Последних, впрочем, в прошлом году стало значительно меньше. Наиболее радикально – в несколько раз – упало число зарубежных специалистов и топ-менеджеров, проживавших в квартирах верхнего ценового диапазона.

Капля оптимизма

Однако в последнее время и в этом сегменте рынка аренды наметился некоторый прогресс. По словам директора департамента аренды жилищного фонда агентства недвижимости «Бекар» Ирины Бузиной, к риэлторам снова стали поступать заявки от сотрудников зарубежных, прежде всего корейских и японских, компаний. «Это заказы на квартиры стоимостью примерно 30 тыс. руб. в месяц. Раньше такие объекты стоили 50 тыс. руб. в месяц, но за последний год цены сильно изменились», – сообщила она. В «Петроаренде» также отмечают возрождение спроса в верхнем ценовом сегменте. «В последнее время мы почувствовали, что начала улучшаться ситуация в бизнес-классе. В частности, понемногу возвращается спрос на такие объекты со стороны иностранных работников. Однако в устойчивый тренд это пока не превратилось», – предостерегает от излишнего оптимизма Татьяна Николаева.

По мнению экспертов, одно из возможных препятствий для восстановления в 2010 году спроса на докризисном уровне – грядущее повышение арендных ставок. «Сейчас повышаются цены на коммунальные услуги, особенно в современных элитных домах, где в стоимость входит оплата охраны, подземного гаража, инфраструктуры здания и других опций, – говорит Татьяна Ермолаева. – Поэтому ставки аренды могут в ближайшие месяцы подняться минимум на 10–15%. Решение о том, кто оплачивает коммунальные услуги, является предметом переговоров, но обычно счета оплачивает владелец квартиры».

Но в целом, уверены аналитики, до марта аренда жилья в Петербурге дорожать не будет. Большие надежды риэлторы возлагают на конец весны, когда рынок аренды традиционно оживает. Однако более-менее ощутимой стабилизации этого сегмента рынка недвижимости ждут не раньше сентября 2010 года.

Источник: BPN.RU