АВГУСТ 2008 г.: Обзор рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Август – традиционно стабильный месяц для рынка недвижимости. Цены на вторичном рынке за месяц выросли на 2,3%, увеличиваясь в среднем на 0,5% в неделю, что характерно для стабильного рынка. На данный момент средняя цена на недвижимость на вторичном рынке Петербурга держится на уровне 108 тыс./кв.м.

Низкие темпы роста цен объясняются низким спросом: август – это время последних отпусков как клиентов, так и риэлторов, период подготовки детей к новому учебному году. Сравнительно незначительно выросли цены на первичном рынке недвижимости Петербурга (1,2% за месяц). Таким образом, темпы роста цен на первичном рынке (в среднем 0,25% в неделю) в два разе медленнее роста вторичного рынка. По мнению заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Леонида Сандалова, это, вероятно, объясняется снижением спроса на квартиры в строящихся домах, о котором свидетельствует существенное снижение темпов строительства. Учитывая механизм долевого строительства, при котором дом достраивается в случае, если количество дольщиков, внесших взносы, достаточно, можно сделать вывод, что снижение объемов сданного жилья за полугодие 2008 года на 19% свидетельствует о том, что дольщиков для завершения строительства недостаточно. Данные «Бюллетеня Недвижимости» позволяют говорить о 25%-ном снижении спроса на строящееся жилье.

Помимо традиционного периода отпусков, на снижение спроса в августе оказали влияние следующие факторы:

• Рост курс доллара.
• Повышение ставок рефинансирования Центробанком, в результате которого банки, в свою очередь, были вынуждены увеличить процентные ставки по кредитам.
• Ужесточение требований банков к заемщикам как следствие мирового кризиса и большого процента невозвратов кредитов.
• Как следствие, низкий спрос на услуги ипотечного кредитования (на сегодняшний момент доля ипотечных сделок не превышает 15%).
• Нестабильная макроэкономическая ситуация в России в связи с грузино-абхазским конфликтом.

По словам заместителя директора АН «Бекар» Николая Лаврова, перечисленные факторы в совокупности привели к тому, что частные инвесторы в августе практически перестали вкладывать деньги в недвижимость, заняв выжидательную позицию. В результате на рынке остались только люди, решающие свои срочные жилищные проблемы. Самым активным спросом в последнем месяце лета пользовались 1-2 комнатные квартиры в Приморском, Фрунзенском, Невском и Выборгском районах, так как именно эти варианты на сегодняшний момент являются наиболее доступными из ликвидного жилья.

Наибольшее изменение цены коснулось недвижимости Петроградского и Красногвардейского районов. Средняя цена квадратного метра в Петроградском районе в результате стабильного роста к концу месяца увеличилась на 10,5%. Увеличилась и стоимость метра в Центральном районе Петербурга (на 3,5%). По мнению Николая Лаврова, цены на недвижимость в центральных районах города (таких, как Петроградский, Центральный, Василеостровский) будут расти несколько быстрее средних по рынку темпов, так как на новые дома в центре есть спрос, а их строительство здесь ограничено.

По прежнему в состоянии упадка находится рынок аренды, который в 2008 году резко пошел вниз. По мнению директора департамента аренды жилого фонда АН «Бекар» Елены Исаенко, прошлый год знаменовался ипотечным бумом, который спровоцировал отток клиентов среднего класса с рынка аренды: люди предпочитают выплачивать деньги за свое жилье, а не за съемное. Поэтому сейчас среднего класса на рынке аренды практически нет. Есть или несостоятельные клиенты, которые не могут себе позволить покупку квартиры в ипотеку, или, наоборот, очень состоятельные клиенты, которые по каким бы то ни было причинам не хотят покупать жилье, предпочитая его снимать. В связи с этим рынок аренды сейчас можно характеризовать как убыточный, многие квартиры простаивают.

Прогнозы
По словам заместителя директора АН «Бекар» Николая Лаврова, осень-зима - самый активный период на рынке недвижимости. Спрос каждый год увеличивается с сентября и достигает своего пика в декабре, поэтому цены до конца года будут плавно расти в пределах инфляции или немного быстрее.

По мнению главного аналитика группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бабашева, рыночных предпосылок для снижения цен нет: «Есть ряд факторов, которые учесть невозможно. В первую очередь, возможность институционального вмешательства как на федеральном, так и на городском уровне. В какой-то момент (невозможно сказать точно, в какой, но я предполагаю, что в 2011-12 годах) произойдут серьезные изменения конъюнктуры рынка: на рынке Петербурга останутся 10-30 крупных компаний (против нынешних более ста), которые поделят рынок между собой. В таком случае возможны самые разные сценарии вмешательства государства: и введение налогообложения сделок, недвижимости, введение социального жилья – вариантов много. Если такого вмешательства не произойдет, то при прочих равных ценник в ближайшие 3-5 лет будет расти в среднем по 30-40% в год.

Некоторые эксперты высказываются о том, что возможным сдерживающим фактором для роста цен станет рост предложения на рынке первичной недвижимости. Подсчитано, что на ближайшие годы заявлено проектов на общую площадь 25 миллионов кв. метров жилья. Если учесть, что сейчас в Петербурге в год вводится 2,5 миллиона кв. метров жилья, то в случае полной реализации всех заявленных проектов, предложение может превысить спрос, и цены, естественно, начнут снижаться. «Я сомневаюсь, что все заявленные на сегодня проекты, 1) будут построены, 2) будут проданы. До сих пор никто не пробовал продавать по 200 тыс. кв. метров в год в одном месте. Я сомневаюсь, что это вообще возможно. Рынкообразующей на сегодняшний день является вторичная недвижимость».

Таким образом, цены на жилую недвижимость в Петербурге в ближайшие 5 лет будут расти.

Скорость роста первичного и вторичного рынка будет примерно одинаковая, с одним возможным различием: первичный рынок может расти рывками, на вторичном рынке рост обычно более плавный. Дело в том, что цены на первичном рынке диктуются не спросом (как на вторичном рынке), а ценовой политикой застройщика. Застройщики не могут часто повышать цены (каждый день или неделю), поэтому они вынуждены определять ценовую политику на несколько месяцев вперед, предвидеть рынок. В результате сначала застройщик завышает цены и продажи резко падают, потом, руководствуясь желанием улучшить продажи, застройщик цены снижает, а когда рынок начинает расти, цены устанавливают на уровне выше первоначального. Так образуется скачкообразная кривая изменения цен на первичном рынке. Наиболее активно цены будут расти в активно развивающихся районах (таких, как Красногвардейский). Быстрее дорожать по-прежнему будут Павловск, Пушкин. Дело в том, что прилегающие к городу более-менее курортные районы всегда пользовались спросом. Город расширяется, и из периферии такие районы становятся вполне приемлемыми районами, в которых жить престижно. Здесь хорошая экология, интересный исторический фон, поэтому жилье здесь всегда будет популярным.

Кроме того, есть спрос на новые дома в Центральном районе. Спрос на жилье в этом районе всегда высокий, а строительство ограничено, поэтому, естественно, цены здесь будут расти. Но пригороды будут дорожать быстрее, потому что, грубо говоря, там есть куда расти (цены на недвижимость в центральных районах и так очень высокие).

Источник: Becar Realty Group