Центр Петербурга в контексте современного строительства

Издательский дом «Коммерсантъ» провел круглый стол «Исторический центр Петербурга в контексте современного строительства». Дискуссия была посвящена обсуждению перспектив развития исторического центра, возможностям создавать комфортное пространство для жизни людей с сохранением исторических зданий и их облика. О том, как решают вопросы строительства и капитального ремонта зданий в историческом центре города конкретные застройщики, рассказали специалисты компании «ЮИТ Санкт-Петербург».

По мнению директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерины Гуртовой, интерес застройщиков к историческому центру города ограничивает сложность реализации здесь каких-либо проектов. Это касается и новой застройки, и выполнения капитального ремонта исторических зданий. Например, при капремонте фактически невозможно строительство паркинга или создание дополнительных объектов социальной инфраструктуры, что очень важно для клиентов. «В редких случаях, таких как наш проект создания элитного жилого комплекса «Смольный проспект», это стало возможным благодаря органичному совмещению капитального ремонта старых зданий и нового строительства, - отметила Екатерина Гуртовая. - В результате появилась возможность создания качественно новой жилой среды в историческом центре города, с принципиально иным уровнем комфорта проживания, как в новых домах, так и отремонтированных». Этого невозможно достичь при осуществлении «точечных» проектов капремонта отдельных зданий.

«Более того, создание таких объектов в рамках капремонта приводит к сильному удорожанию проекта и делает его низкорентабельным, - констатирует Екатерина Гуртовая. - При осуществлении же достаточно большого проекта инвестиции, необходимые на проведение капремонта нескольких зданий, распределяются в рамках всего проекта, предусматривающего и новое строительство, и ремонт». Такой проект становится привлекательнее для девелоперов, а главное он обеспечивает создание качественной и комфортной жилой среды. Проблема в том, что в центре города почти не осталось зон, позволяющих реализовывать подобные комплексные проекты. По словам Екатерины Гуртовой, для девелопера важную роль играют и такие факторы, как условия и стоимость приобретения здания в центре города.

В рамках проекта элитного жилого комплекса «Смольный проспект» осуществляется капитальный ремонт трех зданий XIX – начала XX века. Было принято решение сохранить не только фасады и внешний облик зданий, но все несущие каркасы задний, усилив фундаменты и капитальные стены, а также сохранить дворовые флигели. В зданиях все перекрытия будут новыми – из современных строительных материалов. При отделке мест общего пользования ряд элементов будет выполнен в историческом стиле, на основе сохранившихся фрагментов исторических интерьеров. Жители исторических домов будут обеспечены всей современной инфраструктурой, создаваемой в рамках квартала. При этом, как отметила в ходе круглого стола Екатерина Гуртовая, сейчас, при ожидающихся со следующего изменениях нормативной базы компания не стала бы приобретать этот участок для реализации проекта.

Говоря о нескоординированности действий города и законодателей при созданиизаконодательной и нормативной базы, директор по жилищному строительству компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Евгений Наталенко обратил внимание на то, что планируемые к принятию градостроительные нормативы, связанные с расчетом парковочных мест, для центра и «спальных» районов абсолютно одинаковые. Например, в проекте элитного жилого комплекса «Смольный проспект» на 428 квартир приходится 754 парковочных мест в двухуровневом подземном паркинге. А при применении планируемых нормативов машино-мест стало бы еще больше. Для строительства такого паркинга требуется бетона больше, чем на всю наземную часть. Если же соблюдать новые нормативы, то потребуется 4-х уровневый паркинг и весь центр города будет вскоре перерыт и перегружен парковками.

Самая главная проблема, по мнению Евгения Наталенко, состоит в том, что действия чиновников, существующие законы и нормативы недостаточно скоординированы между собой: «всё должно делаться осмысленно, а не одно во вред другому». Когда реализуется проект, направленный на улучшение городской среды, повышение комфорта проживания граждан, власти должны помогать застройщикам, а не создавать дополнительные проблемы. По мнению специалиста, перегруженная, но не согласованнаязаконодательная база, - это хуже, чем отсутствие каких-то отдельных нормативов при наличии четкого базового законодательства.

Тем не менее, как подчеркнул Евгений Наталенко, современное законодательство хоть и с ограничениями, но все же позволяет осуществлять капитальный ремонт зданий в историческом центре. «Да, при этом приходится сохранять несущие конструкции, делать какие-то локальные «вычинки», в большом объеме использовать ручной труд, - замечает он. - К ремонту мы приспосабливаем оборудование, которое используется в строительстве, долго и тяжело, но выбираем нужных подрядчиков, сохранивших давно разработанные для капремонтов описания типовых узлов». Качественный капремонт исторических зданий с усилением несущих конструкций – затратный проект. В трех исторических зданиях на Смольном проспекте площадью 6 тыс кв. метров после выполнения капремонта будет создано всего 33 квартиры. Финансовым же якорем проекта элитного жилого комплекса «Смольный проспект» является новое строительство, предусматривающее создание 395 квартир. Три детских садика компания безвозмездно передаст городу.

По мнению представителей компании «ЮИТ Санкт-Петербург», удачно реализуемый проект создания элитного жилого комплекса «Смольный проспект» вряд ли сможет стать образцом для подражания, - это всё-таки индивидуальный и уникальный пример осуществления качественного девелоперского проекта в историческом центре города.

По мнению председателя комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга Анатолия Котова, для сохранения и нормального развития территории исторического центра города необходимо изменить имеющуюся законодательную базу, так как существующие нормативы не обеспечивают возможность работы в историческом центре. При этом изменения должны вноситься комплексно, чтобы один закон не противоречил другому.

Анатолий Котов рассказал, в каких направлениях действует рабочая группа по координации исполнения мероприятий Программы сохранения и развития двух пилотных территорий исторического центра Петербурга. Это проведение технического обследования зданий, историко-культурной экспертизы и на основе полученных данных - создание концепции приспособления центра к современным нуждам. При этом он заметил, что начинать надо было бы с проведения социально-экономического обследования центра.

Глава комитета напомнил, что 30 октября под председательством губернатора состоялось первое заседание совета по сохранению и развитию территорий исторического центра. В Законодательном собрании прошло первое заседание рабочей группы по концепции сохранения исторического центра Санкт-Петербурга, и Анатолий Котов пригласил представителей девелоперского бизнеса присоединяться к работе рабочих групп.

Участники круглого стола обсудили общую ситуацию, сложившуюся в центральных районах города, нормативную базу и экономику проектов, реализуемых в историческом центре. Они согласились с мнением представителей «ЮИТ Санкт-Петербург», что проект «Смольный проспект» является не типичным. «Не у всех застройщиков, работающих в центре, есть возможность размесить садик и паркинг, - заметил руководитель практики по недвижимости и инвестициям, партнер юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. - Новых проектов такого рода нет».

На взгляд доцента кафедры архитектурного проектирования ГАСУ Владимира Линова, очень многое, в том числе доходность проекта, зависит от места расположения объектов и от разработанной концепции.

Олег Романов, президент Союза архитекторов Санкт-Петербурга, заметил, что в городе есть дворы - колодцы, где невозможно создать жилье с высоким уровнем комфорта, но санация этих зданий должна быть проведена. Пока без ответа остается вопрос – за чей счет проводить эти и другие мероприятия по капитальному ремонту.

Начальник управления КГИОП Иван Шаховской призвал участников круглого стола не впадать в панику и спокойней подходить к ситуации: «В центре еще есть что спасать, и «Монблан» разбирать пока не будем».

Александр Бобков, исполнительный директор ОДЦ «Охта» (реализует «Лахта центр»), отметил очень низкую активность строительного сообщества, по его данным в центре на стадии строительства сейчас находится не более десятка проектов. «Надо приводить возможность проживания человека на той или иной территории в соответствие с его финансовыми возможностями, - предложил он, - и не мешать тем застройщикам, кто, несмотря на трудности, реализует проекты в центре».

Заместитель генерального директора Института территориального развития Владимир Аврутин подтвердил, что раньше территориальные нормативы для центра отличались от аналогичных нормативов, действовавших в других районах города. Сейчас все они одинаковые – как для Купчино, так и для центра.

Партнер юридической компании Borenius Майя Петрова считает, что добросовестные девелоперы и рады бы соблюдать правила игры при работе в центре, только таких четких и прозрачных правил нет.

Как отметил архитектор Михаил Мамошин, ещё одним препятствием для частных проектов реновации в историческом центре Петербурга является «мозаичность» объектов недвижимости с позиции права собственности. Здесь огромное количество собственников жилья, и чтобы наладить с ними конструктивный диалог, необходимо способствовать формированию единого сообщества граждан.

Заместитель председателя Санкт-Петербургского городского отделения ВООПиК Александр Кононов призвал изучать не только опыт работы в исторических центрах крупных европейских городов, но и успешный опыт работы петербургских компаний. Хотя на сегодня, фактически, единичны примеры сохранения исторической застройки в центре города и капремонта исторических зданий, как это предусмотрено в проекте ЮИТ.

Источник: ЮИТ Санкт-Петербург