Цены на жилье: конечная или остановка по требованию?

В октябре ценовой тренд на рынке недвижимости перешел из вертикали в горизонталь. После беспрецедентного взлета в первой половине года осенью цены замерли: за октябрь в целом по рынку они выросли на 2–3% скорее по инерции, а в сегменте вторичного жилья и вовсе зафиксировались.

Объясняется это тем, что именно в октябре спрос на недвижимость сократился, а предложение увеличилось, но насколько долговременным будет такое положение дел? Что это: окончательная остановка или кратковременное затишье?

Октябрьское сокращение спроса можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, это падение цен на нефть. Российская экономика в целом очень зависима от сырьевой конъюнктуры, и рынок недвижимости — не исключение. В предыдущие годы эта корреляция прослеживалась четко: снижение стоимости барреля тут же отзывалось стагнацией в риэлтерском сегменте. Этот фактор остается значимым и сегодня.

Второй факт заключается в том, что большинство ипотечных покупателей отложили приобретение недвижимости, несмотря на то, что предложения ипотечных кредитов стали исключительно многообразны и выгодны. Количество игроков на рынке ипотеки выросло многократно — порядка 70 банков в этом году разработали свои программы. Тем не менее большинство получателей кредитов не смогли их реализовать: просто не успевали за ростом цен в предыдущие месяцы.

Стоимость аренды жилья выросла не так резко. Если в начале года плата за аренду квартиры и ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту за аналогичное жилье были практически одинаковы, что, естественно, служило дополнительным стимулом для покупки, то теперь счет 1:2 не в пользу ипотеки. В такой ситуации многие решили выждать.

Нельзя сбрасывать со счетов и политический фактор. В преддверии президентских выборов звучит множество обещаний сделать жилье более доступным, в частности активизировав строительство новых домов. Эти обещания также влияют на настроение потенциальных покупателей. Таким образом, создается отложенный спрос.

Несколько изменилась и структура спроса. Этой осенью гораздо больший интерес покупателей вызывает загородная недвижимость. В условиях, когда собственный коттедж с участком сравнялся по цене с трехкомнатной квартирой в панельном доме в столице, многие делают выбор в пользу загородного жилья.

В то же время предложение квартир по сравнению с летним периодом выросло почти на треть, и в данный момент число выставленных на продажу объектов достигло 30 тыс. На первый взгляд это большая цифра, но при поиске конкретных вариантов дефицит жилья все же ощущается.

Увеличение предложения связано в основном с двумя моментами: девелоперы наконец выставили на продажу новостройки, а инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость с целью получения дохода, решили зафиксировать прибыль, не дожидаясь конца финансового года.

В результате сложившегося баланса спроса и предложения цены практически остановились, но, если проанализировать ситуацию, выясняется, что дальнейший рост стоимости жилья неизбежен.

Это подтверждают, в частности, ожидания застройщиков: они «выбросили» на рынок далеко не все имеющиеся объекты, а это значит, что их «придерживают» в ожидании более благоприятной ценовой ситуации. Что касается инвесторов, то их ожидания в отношении доходности инвестиций итак были существенно превышены, поэтому они и реализовали недвижимость несколько раньше обычного срока, не дожидаясь возможного негативного влияния со стороны рынка нефти. В начале следующего года они, вероятнее всего, снова начнут скупать объекты, тем самым, разогревая спрос.

Развитие рынка ипотеки и активное продвижение банками своих программ тоже неизбежно будет стимулировать покупки недвижимости с использованием ипотечных кредитов. Пока эта тенденция не очень заметна, но в перспективе ипотека существенно изменит риэлторский рынок.

Влияние предвыборного фактора также не следует переоценивать. Существенно нарастить объемы строительства правительственными методами вряд ли удастся, на радикальные меры типа субсидирования ипотечных кредитов за счет бюджетных средств рассчитывать не стоит, а дополнительные налоги на владельцев нескольких объектов недвижимости не окажут особенного влияния на положение дел.

Таким образом, в феврале следующего года ожидается очередной виток цен. А недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов. Повторения рекорда в 70% годовых ждать не приходится, но на 25–30% прибыли за год можно рассчитывать со всей определенностью.

Более выгодного и при этом более надежного вложения просто не существует, это лучшая валюта. Недвижимость всех мировых финансовых столиц непрерывно и постоянно дорожает. Реальны кратковременные остановки или даже небольшие падения цен, но в долгосрочной перспективе это самый привлекательный финансовый инструмент.

Инвестиции в недвижимость — скорее марафон, а не спринт, но выиграть на этом рынке можно и на короткой дистанции. Частным инвесторам я бы посоветовал вкладывать средства именно сейчас, когда предложения в изобилии и легко выбрать наиболее ликвидный и рентабельный вариант. В следующем году, когда цены снова начнут расти, а дефицит обострится, сделать это будет гораздо труднее.

Самый простой вариант — инвестировать в городское жилье, ситуация с ним наиболее предсказуема и понятна. Загородная недвижимость тоже способна приносить неплохие дивиденды, но правильный выбор объекта в этом секторе довольно сложен: непрофессионалу трудно учесть все тонкости, которые влияют на цену и ликвидность.

И еще одна рекомендация: обратите внимание за пределы столицы. Московская недвижимость за нынешний год очень сильно прибавила в цене, но, если не случатся новые законодательные эксцессы, повторения такого скачка не будет. В то  же время столица задала определенный ценовой уровень, и все города–миллионники будут под него подтягиваться. В первую очередь это касается Санкт-Петербурга. Если раньше стоимость квартир в северной столице была в среднем на 30% ниже московской, то по итогам года разрыв увеличился до 50%. Ситуация неизбежно будет выправляться.

Вообще я прогнозирую, что в следующем году темпы роста цен на недвижимость в регионах раза в два превысят московские. Если в столице удастся заработать около 25% годовых на повышении стоимости квартир, то в регионах уровень доходности способен достигать более 40%.

Регион: Россия. Дата публикации: 29/11/2006 10:27

Источник: М2