Что изменилось на рынке ипотеки за 8 лет и когда кредиты подешевеют

Закон «Об ипотеке» был принят в июле 1998 года, но реально рынок начал развиваться в 2005 году. В это время рынок ипотеки только зарождался, и, если остановить прохожего на улице и спросить, что означает ипотека, то в лучшем случае вы бы услышали: «Это что-то, связанное с недвижимостью». Сейчас ситуация кардинально изменилась, практически треть покупателей используют ипотечные кредиты для приобретения недвижимости.

Подходы банков при андеррайтинге (анализе платежеспособности) заемщиков тоже сильно изменились: если раньше банкам приходилось действовать вслепую, то сейчас есть возможность анализировать текущий кредитный портфель и корректировать свою политику в отношении заемщиков.

Например, в 2007 году было сложно получить кредит гражданским супругам, банки отказывались учитывать совокупный доход и рекомендовали пожениться официально, а уж потом обращаться за кредитом. В настоящий момент в качестве созаемщика банки разрешают привлекать, даже не родственников, а любых третьих лиц.

Даже алгоритм обращения за кредитом сильно изменился, а в 2006 году надо было обязательно предоставить оригиналы документов в банк, даже если клиент работал через посредников партнеров банка (риэлторов и кредитных брокеров). Помимо этого, до вынесения решения многие банки приглашали потенциального заемщика на интервью.

Сейчас появились сервисы, позволяющие получить положительное решение в банке дистанционно, отправить документы по кредиту можно в электронном виде, интервью больше не проводится, а заемщика банк видит непосредственно в день сделки вместе с оригиналами документов.

Кризис 2008 года внес свои коррективы, значительная доля дефолтов была у владельцев бизнеса и заемщиков с маленьким первоначальным взносом, поэтому сейчас банки особенно тщательно проверяют эти категории заемщиков. Если проанализировать кредитные продукты банков, то мы увидим прямую зависимость процентной ставки от размера первоначального взноса: чем он больше, тем привлекательнее процентная ставка.

Дифференцированные платежи остались всего у пары банков, даже «Сбербанк» от них отказался, т.к. при аннуитетных платежах банк больше зарабатывает на процентах. Раньше брали кредиты в валюте, теперь, в основном, только в рублях. Конечно же и процентные ставки изменились, они снизились как в рублях, так и в долларах. По данным ЦБ РФ средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам выданным с начала года в октябре 2006 года составляла 14,5%, а в сентябре 2013 года 12,7%, т.е. разница составляет 1,8%, что очень существенно для ипотечных кредитов, которые берутся на длительный срок 15 и более лет.

О развитии рынка кредитования свидетельствует появление таких кредитных продуктов, как обратная ипотека, предполагающая кредитование пожилых людей под залог имеющегося жилья.

Работает это продукт так: человек закладывает свою недвижимость, а кредит получает не одной суммой, а ежемесячно, равными платежами.

Проценты начисляются только на фактически выданные денежные средства, а погашение кредита происходит после смерти заемщика за счет продажи квартиры.

Причем если остается неизрасходованная сумма кредита, то она отходит его наследникам, которые, кроме того, могут самостоятельно погасить кредит и сохранить за собой недвижимость.

Аналитические данные последних лет показывают, что рынок ипотеки постоянно увеличивается в объемах. В 2012 году населению предоставлено 691,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1032 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 ? в денежном выражении. Текущий год тоже будет рекордным, в январе — августе 2013 года было выдано 485 430 ипотечных кредитов на общую сумму 784,9 млрд рублей, что в 1,16 раза превышает уровень января — августа 2012 года в количественном и в 1,28 раза в денежном выражении. Нет причин полагать, что эта тенденция в ближайшее время изменится. Кардинального изменения цен на недвижимость не наблюдается, а ценовая политика банков сейчас направлена в сторону снижения процентных ставок по ипотеке, что благоприятно влияет на развитие рынка.

Евгения Таубкина, руководитель проекта Гдеэтотдом.Ипотека

Источник: ГдеЭтотДом.РУ