Государство спасет дольщиков

Государство намерено приобретать у застройщиков новостройки. Об этом заявил заместитель министра регионального развития Сергей Круглик. Он подчеркнул, что в первую очередь государство планирует поддерживать те жилищные проекты, в которых было долевое финансирование граждан. Фактически государство таким образом выдаст 100%-ную гарантию на долевые вклады граждан.Замминистра считает, что «сегодня никто не даст обойтись с людьми так, как с ними обошлись в 90-х годах», когда значительное количество строек, финансирование которых осуществлялось с долевым участием граждан, были заморожены, а жилье не достроено. При этом, по словам Сергея Круглика, государство не намерено «вмешиваться в рынок».«Девелоперы и застройщики получают деньги, смогут обслуживать свои долги, а государство оживляет свой проект «Доступное жилье»Сделать это довольно проблематично, учитывая тот факт, что именно государство будет вкладывать деньги в строительство, а значит, и претендовать на формирование цен.Пока планы правительства страны находятся в стадии проработки, мэрия Москвы уже выразила готовность для социальных целей выкупить у девелоперов 2,5 млн кв. м жилья, которое уже построено частными строительными компаниями на подмосковных землях. Кризис и отчаянное положение застройщиков помогли столичным властям расширить сферу своих интересов за пределами МКАД. Становясь главным игроком на рынке недвижимости, город фактически вводит монополию на жилищные цены и сосредоточивает в своих руках огромный финансовый ресурс.Власти Москвы неоднократно делали попытки тем или иным способом перекроить рынок жилья в свою пользу, используя для этого, в частности, «близкие» стройфирмы, изначально ориентированные на социальные программы города, – «Главстрой», «ДСК-1», «СУ-155», группу «ПИК». Они строили самое дешевое жилье, но много, и на свою «маржу» не жаловались. У этих же компаний власти Москвы в первую очередь начали выкуп свободных площадей, спасая их не только от возможных дефолтов, но и фиксируя стоимость квадратных метров.«Этот шаг позволил столичным властям определить для всех застройщиков новые правила игры, которые будут доминировать на рынке в ближайшие месяцы, – говорит в интервью газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Экспертиза-Брокер-М» Олег Кулешов. – Зафиксировать цены – это первый шаг, вторым будет экспансия в область. После этого девелоперы сдадутся на милость победителя».Еще пару месяцев назад невозможно было представить даже просто возможность переговоров застройщиков со столичными чиновниками о продаже им оптом всего новостроя, тем более со скидкой в 25–30% от среднерыночной цены. Но кризис все изменил, и альтернатив у девелоперов в отсутствие финансовых ресурсов и погашения кредитов практически нет: продажа государству в лице московских властей или долгая розничная продажа жилья с чуть меньшей или аналогичной скидкой.Первым сломался «СХолдинг». Согласно информации источника газеты ВЗГЛЯД в департаменте жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы, городу будут переданы на «соинвестирование», а фактически проданы жилые дома в ближайшем Подмосковье: в Голицыне, Реутове, Раменском и в Красногорске.Согласно статистике «Индикаторов рынка недвижимости», на сегодняшний день в Подмосковье построено около 2,2 млн кв. м жилья и ожидается, что еще 2–4 млн «квадратов» все-таки будут сданы до конца года. Примерно половина – это строительство частного жилья. Еще 25% уйдет на социальные нужды, то есть на свободный рынок поступит около 1,5 млн кв. м жилья экономкласса.«Судя по этим расчетам, Москва с лихвой перекрывает потенциальный объем жилья, выставленного в Подмосковье на продажу, – сказал директор стройфирмы «О.С.Г.» Алексей Пименов. – Не все эти миллионы «квадратов» будут отданы на откуп Москве, но важно другое – своими действиями правительство Москвы полностью застрахует девелоперов от любых кассовых разрывов на несколько лет вперед».«Кассовый разрыв» только именуется так мягко, а на самом деле означает острый финансовый дефицит, поджимающие сроки расплаты по кредитам и невозможность рефинансировать долги, т.е. по сути весь комплекс проблем, вызванных к жизни мировым финансовым кризисом.Как уже сообщалось, ВТБ, Сбербанк и Газпромбанк получили рекомендации правительства выдавать застройщикам кредиты под 16% годовых. До конца года на эти цели будет выделено до 100 млрд рублей. Впрочем, льготные кредиты получат только те, кто строит жилье экономкласса и готов продавать его государству по фиксированным ценам. Действия государства вполне оправданны, и оно сможет одним выстрелом убить двух зайцев или хотя бы их ранить, говорит аналитик компании «Арбат Капитал» Михаил Завараев.«Девелоперы и застройщики получают деньги, благодаря которым они держатся на плаву, пусть и без сверхприбылей, однако смогут обслуживать свои долги, а государство оживляет свой проект «Доступное жилье», – считает аналитик «Арбат Капитала» Михаил Завараев.Есть мнение, что деньги, которые государство выделит девелоперам, пойдут на обогащение самих девелоперов и фиксирование сверхприбыли на волне кризиса. Так утверждает генеральный директор группы компаний «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко. Народ же по-прежнему будет покупать недвижимость по спекулятивной цене, говорит она.«Правильно было бы вообще никак не реагировать на происходящее сейчас на рынке недвижимости. Тем самым была бы дана возможность осуществить процедуру саморегулирования, к которой стремились девелоперы, требуя даже отказаться от государственного лицензирования своей деятельности», – заявил Олег Кулешов.Почти все застройщики сейчас пытаются найти новые источники финансирования для завершения текущих проектов. Вынужденное снижение цен в этой ситуации сделает девелоперские проекты убыточными в принципе. «Ни одна строительная компания не пойдет на такой вариант добровольно, так как для нее это будет означать прямой путь к разорению», – говорят в УК «Уралсиб Эссет Менеджмент».Но ситуация такова, что государство также вынуждено действовать именно таким образом, иначе под угрозой окажется национальный проект «Доступное жилье». Чтобы спасти его, государство готово пойти на экстренные меры, и власти Москвы просто первыми озвучили возможный вариант разрешения патового конфликта интересов.Поддержать падающий спрос на жилье предполагается через механизм приобретения готового жилья экономкласса за счет госсредств, а также путем выкупа АИЖК закладных на 60 млрд рублей. Так планируется в правительстве. Что касается регионов, то уже в скором времени будет определена потребность по обеспечению дофинансирования строительства незавершенных объектов, прежде всего жилья, которое строится на основе долевого участия.Другой вопрос – снизится ли цена квадратных метров, когда и на сколько? По данным мониторинга газеты ВЗГЛЯД, когда стоимость «квадрата» в Москве стала фиксироваться на уровне 6,5 тыс. долларов в экономклассе и 8,5–9,5 тыс. долларов на вторичном рынке (начало лета нынешнего года), продать квартиру по этим средним ценам уже было практически невозможно. Можно было только радоваться или гордиться тем обстоятельством, что «двушка» в хрущевке сравнялась в цене с домиком у Средиземного моря, но и покупать ее никто не спешил.Если попробовать систематизировать и усреднить все оценки экспертов рынка столичной недвижимости, то получится следующее: в ближайшие 5–6 месяцев цена за квадратный метр может снизиться на 10–15%. Больше или меньше, но коррекции вниз в любом случае не избежать. Это должно произойти из-за ухудшения общей финансовой ситуации, снижения доходов населения и сокращения ипотеки.Корректировке цен будет также способствовать снижение себестоимости строительства, считает директор департамента инвестиционных программ СУ-155 Екатерина Пивоварова. «Последние 4–5 лет был сильно перегрет рынок строительных материалов и оборудования. Они будут снижаться, металл будет дешеветь, цемент – это общемировая тенденция», – подчеркивает она.Согласно информации газеты ВЗГЛЯД, на рынок не окажут никакого корректирующего значения так называемые инвестиционные квартиры, что предрекают многие эксперты из числа тех, кто так или иначе связан с риелторскими компаниями и заинтересован в нагнетании эмоций ради увеличения продаж паникерами. Массового выброса таких квартир не произойдет потому, что приобретались они не ради получения дохода завтра и не на последние кровно заработанные. Это длинные инвестиции и способ сохранения лишних сбережений.«По сравнению с рынками других финансовых инструментов на рынке недвижимости наибольшую часть составляют долгосрочные инвесторы», – говорит руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. По мнению всех аналитиков рынка, единственный верный способ остановить снижение цен – это резко сократить объемы строительства. Тогда в среднесрочной перспективе, через год-полтора, это неизбежно приведет к новому росту цен.Остается только гадать, то ли кризис вовремя подоспел, то ли из-за реальных проблем с ликвидностью отечественных банков, но многие стройки сейчас действительно замораживаются. Как считают в Институте стратегического развития «2050», до весны будущего года ситуация на рынке недвижимости будет определяться двумя разнонаправленными факторами, имеющими единую природу.С одной стороны, затруднение доступа застройщиков к кредитным средствам будет способствовать росту предложения. Банки уже активно получают от перекредитованных застройщиков неоконченные объекты, заложенные в обеспечение взятых кредитов, и будут выбрасывать их на рынок.С другой стороны, покупатели также затруднены в финансах (ибо банки ужесточают порядок выдачи или вовсе перестают выдавать ипотечные кредиты) и не склонны к риску на рынке. А потому все будет решать наличие или отсутствие площадей, т.е. жилья: будет мало – цены пойдут вверх, много – вниз. Второй вариант нам не грозит, хотим мы того или нет.Павел ОгородниковИсточник: БН.ру