Итоги 2012 года на рынке загородной недвижимости элитного и бизнес сегментов. Санкт-Петербург.

Тенденции

• В течение 2012 г. на рынке качественной загородной недвижимости наблюдалось постепенное восстановление как спроса, так и предложения: на смену длительной стагнации и отсутствию новых проектов приходит заметное увеличение девелоперской активности наряду с усилением интереса со стороны покупателей загородных домов.
• В общем объеме предложения число коттеджных поселков в элитном сегменте достигло 19, а в бизнес-классе – 33 проектов. Прогнозы экспертов оправдались: в течение года стартовали продажи в 8 элитных коттеджных поселках и в 6 проектах бизнес-класса.
• Завершены продажи в элитных коттеджных поселках Patrikki Club и одной из очередей комплекса «Медное озеро», а также в нескольких проектах бизнес-класса, в частности «Респект Хаус», «Западное Солнце» и некоторых других.
• По сложившейся традиции элитным проектам присуща моноформатность, в то время как в поселках бизнес-класса тенденцией становится сочетание жилья различных форматов.
• Средние цены имеют тенденцию к увеличению преимущественно за счет появления объектов высокого уровня качества в престижных локациях.

Ключевые события

• Вторая половина 2012 г. была отмечена резким увеличением объема предложения в элитном сегменте рынка загородной недвижимости. На смену продолжительному периоду стагнации и отсутствия нового предложения пришли анонсы интересных, зачастую эксклюзивных, проектов . При этом появление коттеджных поселков наблюдается на разных географических направлениях, в том числе в популярных локациях.
• В бизнес-классе следует отметить начало продаж объектов в рамках первого в Ленинградской области гольф-курорта. От других гольф-проектов вокруг Санкт-Петербурга «GORKI Гольф Курорт» отличается более высокой стадией готовности: ряд объектов инфраструктуры уже готов, строительство поля завершено на 40%. Девелопер проекта предлагает дома для проживания и аренды.
• Завершена реализация домов в нескольких коттеджных поселках. Эксклюзивным брокером в двух из них – Patrikki Club и «Респект-Хаус» – выступила компания Knight Frank.

Новые коттеджные поселки, продажи в которых начались в 2012 г.¹

¹Без учета новых очередей в ранее продаваемых поселках
²Очередь, открытая к продаже

Предложение

По данным Knight Frank St Petersburg, по состоянию на конец 2012 г. предложение в элитном сегменте рынка загородной недвижимости равномерно распределено между северными районами Ленинградской области. При этом в общем количестве домовладений впервые за несколько лет выросла доля объектов в Курортном районе, где численность поселков превышает аналогичный показатель в других районах, что отвечает потребностям рынка.

В бизнес-классе, согласно данным экспертов Knight Frank St Petersburg, преобладает предложение во Всеволожском районе: в совокупности с домовладениями Курортного района оно составляет более половины всего объема на рынке.

Распределение коттеджей в строящихся коттеджных поселках класса А

Распределение коттеджей в строящихся коттеджных поселках класса В

По состоянию на конец 2012 г. свободными оставались около 280 домовладений в элитных поселках и около 1 300 коттеджей бизнес-класса.

Спрос

В Knight Frank St Petersburg считают, что тенденцией 2012 г. стал рост интереса к загородным объектам, что отразилось в том числе на темпах продаж объектов качественной загородной недвижимости. В элитном сегменте заключено более 30 сделок,, что несколько превзошло ожидания экспертов. В бизнес-классе объемы продаж превысили самые оптимистичные прогнозы аналитиков и перешли отметку в 200 домовладений за прошедший год.

Динамика объемов продаж индивидуальных домов в коттеджных поселках разных классов, шт.

По цели приобретения лидируют дома, рассчитанные на постоянное проживание – их доля в запросах приближается к 70%. По-прежнему самой важной характеристикой при рассмотрении вариантов покупки загородного жилья остается расположение поселка, однако в процессе принятия решения заметно усиление роли качественных характеристик, таких как инженерное оснащение и архитектурный облик. В этом отношении выигрывают объекты с уникальной архитектурной концепцией, расположенные в востребованных локациях Курортного и Всеволожского районов.

Ранжирование параметров выбора загородного объекта, %

Коммерческие условия

На рынке имеют место две разнонаправленные тенденции в коммерческих условиях. «С одной стороны, есть ряд давно завершенных проектов, где актуальна задача стимулирования продаж, и в этих случаях девелопер готов к диалогу относительно снижения цены конкретного домовладения. В то же время новые проекты, стартовавшие в течение 2012 г., отличает достаточно высокий ценовой уровень, что обусловлено и более технологичными конструктивными решениями, и стоимостью земли, особенно в поселках, расположенных в административных границах Санкт-Петербурга. По совокупности обстоятельств ценовой индикатор имеет тенденцию к плавному увеличению, и практика сделок показывает, что данная ситуация подтверждена реализованным спросом», - рассказала Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.

По данным Knight Frank St Petersburg, годовой темп увеличения средней цены домовладения составил в элитном сегменте 8%, в поселках бизнес-класса – 16% за дом с участком.

Средняя цена коттеджа имеет тенденцию к росту, тыс.$

Прогноз

Анализ результатов 2012 г. показывает, что основные показатели рынка загородной недвижимости соответствуют ожиданиям покупателей и превосходят прогнозы экспертов. В сложившейся ситуации большинство игроков рынка рассчитывают на сохранение достигнутых экономических параметров в реализующихся проектах.

На фоне усиливающейся на рынке тенденции смещения интереса в сторону сектора бюджетного предложения реализация проектов в сегменте дорогого загородного жилья будет происходить в рамках локаций с уже сформированным положительным имиджем. И на успех смогут рассчитывать преимущественно опытные девелоперы, имеющие в портфеле реализованных проектов примеры поселков высокого класса. Ожидается рост доли мультиформатных проектов на рынке объектов бизнес-класса; наиболее эффективным форматом в данном случае будет таунхаус, что особенно востребовано в поселках, расположенных на расстоянии 10-20 км от мегаполиса.

Слабая степень развитости финансовых инструментов стимулирования спроса и достигнутый уровень станут основными сдерживающими факторами для роста цены домовладений.

Источник: Knight Frank St Petersburg Research