Как правильно заключить договор переуступки прав?

Покупка квартиры по договору переуступки прав, как правило, обходится дешевле, чем напрямую у застройщика. Однако, здесь есть свои риски, когда договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве по переуступке заключать нежелательно, нецелесообразно или даже категорически нельзя.

Комментирует Олег Островский, сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» и консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО: «Риски при заключении таких договоров не меньше, а зачастую и больше, чем при заключении договоров участия в долевом строительстве. Поэтому необходимо тщательно проверить и сам договор, и заключенный договор долевого участия, и состояние дел у застройщика, в том числе и ход строительства жилого дома».

Пошаговая инструкция покупки «Квартиры по переуступке»

Как правильно заключить договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве?

Когда договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве по переуступке заключать нежелательно, нецелесообразно или даже – категорически нельзя?

Кто заключает договор уступки в новостройке:

• Граждане-участники долевого строительства, желающие заработать на разнице цен (инвесторы)

• Граждане-участники долевого строительства, не имеющие возможность выплачивать деньги по договору

• Граждане-участники долевого строительства, у которых изменились жилищные потребности

• Граждане-участники долевого строительства, которые пытаются переложить риск невыполнения обязательств застройщика перед ними на третьих лиц

• Юридические лица (подрядчики, поставщики материалов и др.), с которыми застройщик рассчитывается квартирами

• Юридические лица-инвесторы

Факторы, влияющие на увеличение количества договоров уступки в новостройке:

Сложная финансово экономическая ситуация в стране, следствием чего являются возможные:

• Увеличение числа участников долевого строительства, не имеющих возможности выплачивать деньги по договору

• Увеличение числа застройщиков, не имеющих возможность выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства, а следовательно увеличение числа граждан, желающих переложить риски на третьих лиц

• Увеличение количества «бартерных» сделок в строительстве между юридическими лицами

Изменение налогового законодательства

• Увеличение с 01.01.2016 года до 5 лет минимального предельного срока владения объектом недвижимости, по истечении которого доходы физических лиц, полученные при продаже этого объекта, будут освобождаться от налогообложения.

Обязательные условия, при которых возможна уступка права требования:

• Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства

• Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта

• Договор об уступке прав требования подлежит государственной регистрации

• Если уступка совершается одновременно с переводом долга, требуется письменное согласие застройщика (или заключение трехстороннего соглашения)

Последовательность действий при заключении договора уступки

До подписания договора:

• Узнать, какой договор заключен с застройщиком

• Проверить содержание ДДУ и дополнительных соглашений к нему, изучить условия уступки

• Проверить разрешительную и проектную документацию, выяснить возможные причины уступки, изучить финансовое состояние застройщика и ход строительства

• Проверить размер и своевременность оплаты по ранее заключенному договору

• Изучить акт сверки взаимных расчетов

• Проверить содержание договора уступки

• Согласовать, в случае необходимости, договор уступки с застройщиком и получить согласие на перевод долга

• Получить, в случае необходимости, нотариально заверенное согласие супруга

После подписания договора:

• Сдать необходимый пакет документов для регистрации договора в Управление Росреестра

• После регистрации договора:

• Оплатить договор

• Подписать акт приема-передачи документов

• Направить письменное уведомление застройщику о состоявшемся переходе прав

В договоре уступки должно быть указаны:

• Договор, по которому уступается право

• Содержание уступаемого права

• Сроки, цена уступки

• Документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требования

• Иные условия, если они отличаются от условий, установленных в первичном договоре

Основные преимущества при заключении договора уступки

Для покупателя:

• Возможность приобрести жилье в доме, где все квартиры раскуплены

• Возможность приобрести квартиры по более выгодной цене

• Возможность приобрести квартиру в доме с высокой степенью строительной готовности

Для продавца:

• Возможность заработать на разнице цен

• Возможность вернуть внесенные деньги без штрафных санкций от застройщика

Основные риски при заключении договора уступки:

• Возможность признания договора уступки недействительным

• Двойная переуступка прав по договору

• Риск невозврата своих денежных средств, в части превышающей цену ДДУ, в случае его расторжения

• Возможное банкротство застройщика

Когда договор заключать нельзя:

• Договор уступки предлагает заключить лицо, у которого отсутствует договор участия в долевом строительстве с застройщиком

• Строительство объекта не ведется

• Многочисленные судебные споры застройщика с юридическими и физическими лицами

Когда договор заключать нецелесообразно:

• Произошла смена застройщика

• Неоднократно продлевались сроки завершения строительства

• Наличие у застройщика отдельных судебных споров

• За допущенные нарушения в ходе строительства застройщик неоднократно привлекался к административной ответственности

• В ДДУ включены положения, противоречащие 214-ФЗ

• Если цена по договору уступки незначительно отличается (или ниже) от цены по ДДУ

• В случае массовых продаж квартир на объекте по договорам уступки

• Если за время строительства права на квартиру неоднократно передавались по договорам уступки.

Когда договор заключать нежелательно:

• У застройщика отсутствует опыт строительства многоквартирных домов

• Гражданам не предоставляется информация о застройщике и проекте строительства

• Застройщик ранее неоднократно нарушал сроки ввода объектов в эксплуатацию

• Закрытость застройщика (отсутствие оперативной информации о ходе строительства, постоянного взаимодействия с участниками долевого строительства)

• Серьезные претензии к качеству строительства со стороны жителей построенных застройщиком домов.