Как взять кредит на улучшение жилищных условий

Получить сегодня ипотечный кредит на приобретение первого жилища достаточно сложно. Однако если заемщик уже владеет недвижимостью и хочет улучшить жилищные условия, ему воспользоваться ипотекой будет и проще, и дешевле.

В некоторых банках действует программа «Кредит на улучшение жилищных условий», она пользуется значительным спросом. Это объяснимо. При ужесточившихся правилах выдачи кредитов и увеличившихся процентных ставках такой кредитный продукт наиболее реален для среднестатистического заемщика.

Каждый по-своему понимает улучшение жилищных условий. Для одних это продажа квартиры с последующей покупкой загородного дома, для других – переезд в более комфортабельное жилище в престижном районе. Но чаще всего ипотеку берут, чтобы увеличить жилплощадь. Это может быть продажа комнаты с последующей покупкой квартиры, переезд из однушки в двухкомнатную и т. д.
Вариации на тему

Сделки по улучшению жилищных условий с привлечением ипотечного кредита могут осуществляться несколькими способами.

Самый распространенный – когда заемщик продает свою жилплощадь и в этот же день покупает новую (причем человек, у которого приобретается объект, скорее всего, тоже улучшает свои жилищные условия – тогда образуется цепочка). По словам руководителя кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрея Пименова, процедура эта непростая, поскольку в рамках сделки одновременно могут продаваться и покупаться от трех до десяти квартир. Лучше, когда всю эту цепочку курирует один риэлтор. Опыт показывает, что граждане, пытавшиеся самостоятельно связать несколько сделок, в конечном счете, начинали путаться в бумагах и все равно обращались к профессионалам в агентства недвижимости. В связи с этим эксперты рекомендуют сразу же после одобрения кредита звонить риэлторам – услуги их не бесплатны, зато потраченные деньги стоят сбереженного личного времени и сохраненных нервных клеток.

Чуть менее распространен вариант сделки в такой последовательности: продажа собственного жилища – внесение вырученной суммы в качестве первоначального ипотечного взноса – получение кредита – дальнейшая покупка более просторного объекта недвижимости. Существенным плюсом такой операции является предоставление банком наиболее выгодных условий кредитования. Ведь при первоначальном взносе в размере 60–70% от стоимости приобретаемого объекта банк назначает довольно низкую процентную ставку, кроме того, много переплачивать за кредит не придется, поскольку срок его погашения в этом случае, как правило, небольшой. Главный недостаток такой сделки – финансовый риск заемщика, поскольку после продажи жилплощади на руках у него некоторое время будет находиться крупная сумма.

Реже всего граждане обращаются к схеме, когда кредит на второе жилище берется под залог квартиры, в которой заемщик проживает. Схема выглядит так: заемщик закладывает свою жилплощадь и получает кредит в размере 70% от ее оценочной стоимости. Он вносит эти деньги (или их часть) как первоначальный взнос для оформления ипотеки на покупаемый объект большей площади (в момент приобретения он тоже обременяется в банке), после чего с официального разрешения банка в течение трех-шести месяцев продает первую свою квартиру. С этих денег ипотечный кредит частично гасится. После этого можно спокойно выплачивать в течение нескольких лет остальную сумму.

Если заемщик не хочет обременять ипотекой недвижимое имущество (ни имеющееся, ни покупаемое), то он может оформить потребительский кредит. По словам начальника отдела ипотечного кредитования ЦИК ДО «На Невском № 4» банка ВТБ24 Татьяны Хоботовой, такой заем выдается под поручительство физических лиц. С учетом официального дохода заемщика максимальный размер потребительского кредита может достигать $100 тыс. Но процент при этом будет более высокий, чем в случае, когда объект недвижимости передается в залог.
Шаг за шагом

Набор документов для получения кредита на улучшение жилищных условий по большому счету такой же, как и при оформлении классической ипотеки. Обычно это копия паспорта, трудовой книжки, трудового договора, заявления на кредит, на страхование жизни, справка, подтверждающая доход. Дополнительно банк может попросить копию диплома, свидетельство о семейном положении, документы, подтверждающие наличие дорогостоящих активов (автомобиль, дача, ценные бумаги). Кредитный комитет банка рассматривает пакет представленных документов и принимает решение о выдаче кредита, его сумме, процентной ставке. Получив положительный ответ, заемщик приступает к поиску необходимого жилища в листингах. Товар должен быть ликвидным, чтобы в случае дефолта заемщика можно было быстро продать его и вернуть деньги.

Объект недвижимости не должен быть ветхим, аварийным, числиться в очереди на капитальный ремонт и подлежать реконструкции, иметь незаконные перепланировки и т. д. Кроме того, квартира должна быть чистой юридически.

Также может потребоваться документ, подтверждающий пригодность помещения для проживания. Данная информация содержится в справке по форме 7 (характеристика жилой пощади), которую можно затребовать в жилищно-эксплуатационной конторе.

Независимо от суммы, которую назначил продавец, объект должна оценить аккредитованная банком компания. Для этого заемщику предлагается список оценочных фирм, с которыми банк сотрудничает. Кредитору важно узнать реальную рыночную цену залога, так как кредит рассчитывается, исходя именно из стоимости квартиры, названной независимым оценщиком. Ликвидность объекта определяется по многим параметрам: местоположению, соответствию площади нормам проживания, материалу дома, этажу, степени износа и т. д.

Далее заемщику нужно застраховать объект, а также свою жизнь и здоровье. Если в этом будет необходимость, страховщик попросит клиента пройти медицинское обследование. В зависимости от требований банка, может понадобиться и страхование титула (права собственности на объект).

После того как банк согласился принять квартиру в залог и ее застраховали, оформляется сделка. Заемщик подписывает документы: кредитный договор, закладную, уведомление о полной стоимости кредита (сегодня это обязательно – в соответствии с требованиями Центрального банка), ряд сопутствующих документов по открытию счетов (заявлениена списание средств со счета для погашения кредита и пр.). Затем банк перечисляет на счет заемщика денежные средства. Чаще всего клиент снимает деньги со счета и закладывает их в банковскую ячейку в присутствии продавца и сотрудника банка. При подписании договора купли-продажи надо указать в тексте документа, что жилплощадь приобретается на кредитные деньги банка, а также – что права по кредиту и по залогу квартиры удостоверяются закладной.

После перерегистрации права собственности с продавца на покупателя (заемщика) и регистрации обременения квартиры в пользу банка происходит расчет между заемщиком и продавцом. Обычно процедура регистрации права собственности занимает около месяца.Никаких дополнительных договоров об ипотеке заемщику подписывать не нужно. О том, что «ипотека наступила», свидетельствует факт получения банком закладной с отметкой Госрегистрации об обременении купленной квартиры.
Если нужно заложить комнату

У многих жителей Петербурга в собственности есть только комната, в которой ютятся несколько поколений. Переехать в отдельную квартиру – мечта многих семей. С помощью ипотеки можно было бы купить новое жилище, но практика показывает, что не все так просто.

В соответствии с законодательством комната может выступать объектом залога – независимо от того, является ли она самостоятельным объектом недвижимости или долей в квартире. Другой вопрос – нужен ли такой залог банку. Дело в том, что в случае дефолта заемщика при реализации комнаты могут возникнуть дополнительные сложности: непросто получить согласие соседей на продажу этого объекта. Следовательно, продажа будет сильно замедлена, а то и вовсе не состоится. На практике нередки случаи, когда сделки по продаже комнат оспаривались соседями. Кроме того, в сравнении с квартирами, ликвидность комнат существенно ниже. «Банки принимают в качестве залога только ликвидное имущество, – комментирует управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Виталий Демидов, – а спрос на комнаты сегодня невысок.

Именно поэтому большинство кредиторов не рассматривают доли собственности в квартире в качестве залога». Пожалуй, единственный банк, который выдает сегодня кредиты под залог комнаты – это Сбербанк. Но заемщику нужно будет получить согласие всех соседей на обременение комнаты. Практика показывает, что сделать это отнюдь не просто.
Сколько это стоит?

Будущему заемщику не нужно забывать и про дополнительные расходы по обслуживанию кредита: сбор за рассмотрение заявки на кредит (до 4 тыс. руб.); оценка объекта залога (2–7 тыс. руб., в зависимости от технических характеристик квартиры); оплата страхового полиса (минимум 0,6% от стоимости кредита в год); сбор за выдачу кредита (0,5–3% от размера займа), а также другие дополнительные затраты (госрегистрация сделки, аренда сейфовых ячеек, сбор за обналичивание денег со счета).

Возвращать заемные средства гражданин должен с момента выдачи кредита. Например, по документам платежный день – 15-е число каждого месяца. Банк перечислил первый транш 5 февраля, а 15 февраля необходимо уже сделать первый платеж.

Процент за пользование кредитом на улучшение жилищных условий ниже, чем по классической ипотеке, поскольку предоставленная сумма сравнительно невелика (в том случае, когда кредит берется при одновременной продаже собственного и покупке нового жилища или когда заем оформляется после продажи личного недвижимого имущества). Так, для валютного кредита на улучшение жилищных условий ставка составляет 10–14% годовых, для рублевых займов – 14–18%. Банковский процент может быть и еще ниже. Если кредит берется в условных единицах на сумму до 30% от стоимости приобретаемого жилья, то годовая процентная ставка составит в среднем 10%, если выбраны рубли, то – 12–13%. Как говорится, почувствуйте разницу.

Анна Бондаренко

Источник: Большой портал недвижимости