Конец ипотечного бума: ситуация с ипотекой осенью 2018

На протяжении 2017 года и первой половины 2018-го рынок ипотеки в России демонстрировал уверенное снижение ипотечных ставок, а банки выдавали все больше кредитов — объемы выдачи побили все исторические рекорды. Однако уже к концу лета ипотечный рынок оказался в состоянии неопределенности. Снижение ставок прекратилось, и многие заговорили об их возможном росте и конце ипотечного бума.

Мы попросили экспертов поделиться прогнозами — чего ждать, насколько вероятен рост ставок и что делать тем, кто планировал брать кредит на покупку жилья.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— Вряд ли стоит ожидать изменений, которые приведут к появлению еще более дешевых кредитов. Тенденция в виде корректив кредитных программ и повышения ставок по ипотеке уже наметилась — есть банки, которые подняли ставки на 0,5–1,5%. Предпосылки — макроэкономические факторы, препятствующие пересмотру ключевой ставки в меньшую сторону.

Есть и внутренние причины, оказывающие влияние на рынок ипотеки. Речь идет о повышении ставки НДС, вместе с которой ожидается рост уровня инфляции. Банки будут проводить более осторожную политику и повышать ставки, если того потребуют бизнес-процессы. Но ипотека была и остается драйвером спроса на недвижимость, и эта ситуация не изменится. Кредит — ключевой механизм, обеспечивающий доступность жилья, особенно на фоне снижения реальных доходов населения.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Ситуация со ставками по ипотеке становится все более неопределенной. В ноябре могут быть приняты новые санкции, и неизвестно, как отреагирует экономика на очередное внешнее воздействие. Очевидно, что на пользу рынку это не пойдет. Вопрос лишь в том, как быстро будет дорожать ипотека. Сейчас действительно наступает момент, когда можно упустить шанс получить заем по исторически низким ставкам (около 9–9,5%).

В то же время рисковать не следует. Я бы рекомендовала покупателям не переоценивать свои силы: не стоит брать кредит, который может стать излишне обременительным для семейного бюджета. Иметь ипотеку, обслуживание которой обходится в 40–50% ежемесячного дохода, было нормой на волне экономического роста. Сейчас нужно быть реалистами и не отягощать финансы ипотекой, которая изымает каждый месяц больше 30% доходов. Конечно, ухудшение экономической обстановки прямо не повлияет на уже имеющийся ипотечный кредит, но могут вырасти другие статьи расходов из-за инфляции.

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:

— С меньшей доступностью ипотеки клиенты вряд ли откажутся от приобретения жилья, поскольку покупатели ожидают роста цен на фоне поправок в 214-ФЗ. Увеличение ставок по ипотеке также способствует и изменению структуры сделок. По всей видимости, клиенты снова будут рассматривать менее габаритное жилье, выбирая более доступные варианты.

В целом стоит отметить, что сегодня нет никакой паники среди населения по поводу возможного роста ипотечных ставок. Увы, падение рубля стало очередным за последние несколько месяцев, поэтому клиенты менее остро реагируют на происходящие изменения. Хотя, конечно, если в ближайших планах стоит покупка жилья, есть смысл поторопиться со сделкой. При росте текущей средней ставки по кредиту даже на 0,5 процентного пункта переплата при сумме кредита 2 млн руб. и сроке погашения 15 лет составит порядка 110 тыс. руб.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

— Я полагаю, что даже при умеренном повышении ключевой ставки первоначально негативное влияние на спрос будет незаметным. Скорее, напротив, мы увидим всплеск активности покупателей жилья, которые уже готовились брать ипотечный кредит, но по каким-то причинам откладывали это решение. Повышение ставок заставит их ускориться. По прогнозу Центробанка, к концу года ключевая ставка может увеличиться на 0,5 процентного пункта, что в целом не приведет к значительному удорожанию ипотеки, хотя темпы прироста объема кредитования замедлятся.

Впрочем, до конца года еще немногим меньше четырех месяцев, причем наиболее активных с точки зрения продаж. Поэтому в ближайшее время позитивное влияние ипотечного спроса на рынке новостроек сохранится. За первое полугодие число заключенных в столице сделок с ипотекой превысило показатель аналогичного периода прошлого года на 74%, поэтому предварительно итоги 2018 года на рынке можно признать позитивными в любом случае.

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group:

— Разумеется, нет ничего хорошего в смене вектора кредитно-денежной политики Центробанка. Напомню, что президентом была поставлена задача добиться снижения ипотечных ставок до 6%, поэтому ужесточение кредитной политики вступает в прямое противоречие с этой целью. Требуется также повышение платежеспособного спроса и увеличение объема продаж в контексте еще одного целевого показателя — 120 млн кв. м жилья в год. Пока что эффективным средством выполнения этих задач может быть только доступная ипотека.

Однако ситуация на валютных рынках тревожная, идет плавная девальвация рубля. Если ставки по ипотеке будут расти медленно, то в ближайшее время спрос сохранится на высоком уровне. В то же время практика 2014 года показала, что ЦБ может очень резко повысить стоимость кредита, как, к примеру, 16 декабря 2014 года, когда ключевая ставка была поднята с 10% до 17%. Такие меры, безусловно, снизят спрос на ипотеку, а на фоне роста цен на новостройки (рост ставки НДС, переход на проектное финансирование) существенно снизят и спрос на жилье.

Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель»:

— Некоторое ослабление рубля может привести к тому, что ЦБ РФ повысит ключевую ставку. Тогда банки будут вынуждены повысить ставки по ипотечным, а также и потребительским кредитам. Сейчас ставки по ипотеке достигли своего исторического минимума. Если они увеличатся на 1–1,5%, то это не сильно отразится на рынке недвижимости. Но если ставки по ипотеке вырастут до уровня 15% и выше — покупательная способность значительно уменьшится, что скажется на уровне продаж недвижимости. Ведь сделки с использованием ипотечных средств в портфеле сделок застройщиков достигают 60% и более.