Кризис помог застройщикам

Спрос на жилье в Петербурге постепенно со вторичного рынка переключился на первичный – об этом говорят данные отделов продаж. Оптимальное по соотношению «стоимость-метраж» предложение на рынке жилья сейчас можно найти только в строящихся домах. Остается добавить рассрочки и ипотеку, и мы получаем весьма привлекательный, даже при всех его издержках, продукт.

Сегодня уверенно можно сказать: кризис сыграл застройщикам на руку. С началом кризисного падения цен многие из них прекратили продажи и принялись достраивать начатое. В итоге в настоящий момент у большинства компаний имеется в наличии достаточное количество готовых квартир, которые еще и не слишком выросли в цене за последние полгода (вследствие тех же макроэкономических причин). Пока на рынке строящегося жилья сохраняется достаточный объем ликвидного предложения, поэтому до конца года сегмент первичного жилья будет составлять ощутимую конкуренцию вторичному. «Если не случится новый виток кризиса. Опять же, война в Киргизии…», – замечают хорошо информированные оптимисты.

На вторичном рынке ситуация обратная: дефицит качественного предложения в привлекательных районах и разнобой в ценовой динамике. В целом ситуация относительно стабильная, то есть стабильно печальная, как отмечают риэлторы.

Уловки застройщиков
Первичный рынок использует всевозможные маркетинговые ходы, дабы привлечь покупателя. К примеру, холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ», у которого малогабаритных объектов практически нет, сегодня договор на покупку однокомнатной квартиры предлагает переоформить, докупив недостающие метры до двух-, а то и трехкомнатной по существенно сниженной цене.
Кроме того, в последние месяцы заметно оживилась ипотека, хотя число ипотечных сделок в общей массе договоров купли-продажи колеблется в пределах 10%. Всевозможные рассрочки и специальные цены при 100%-ном расчете предлагает практически любая строительная компания, но – их не предлагает вторичный рынок.

«Действительно, в настоящее время первичный рынок для основной части покупателей более привлекателен из-за выгодных рассрочек, в отличие от вторичного рынка, где надо вносить всю сумму целиком, – говорит Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». – Кроме того, сейчас на первичном рынке есть и беспроцентная рассрочка, а ведь покупателям по-прежнему часто не хватает средств на единовременную покупку желаемой жилплощади. Также в сдаваемых сегодня домах увеличилось число непроданных квартир, на которые распространяются более выгодные условия, чем может предложить вторичный рынок».

В большинстве объектов первичного рынка, в одних и тех же районах и даже в небольших локальных зонах, цены на сопоставимые по метражу квартиры ниже, чем на вторичном. К примеру, в Приморском или Кировском районе.

Другой привлекательный момент – собственность на новую квартиру. «На первичном рынке появились одно- и двухкомнатные квартиры небольшого метража, недорогие, на которые уже оформлена собственность. Часть из них – даже с отделкой. Имея возможность сравнивать с тем, какое жилье представлено на вторичном рынке (по цене, месту, качеству), покупатель невольно задумывается: зачем вступать в длительный процесс, связанный с оформлением, с проверками вторичного жилья, если можно приобрести чистое во всех отношениях жилище в новом доме? Как известно, уже бывшее в чьих-то руках жилье не всегда простое с точки зрения собственности, сбора документов, требует проведения различного рода экспертиз. На первичном рынке сегодня большое число объектов крупных компаний строится на свои деньги, и квартиры в этих зданиях поступают в продажу с уже оформленной собственностью, что существенно ускоряет процесс приобретения жилья и заселения в доме», – рассказывает Яна Долотова, начальник аналитического отдела компании «Итака».

К примеру, недавно ЗАО «Строительная компания «Темп» получило право собственности на 143 квартиры своего нового кирпичного дома, расположенного на улице Бадаева, 6, корпус 1. Все квартиры с правом собственности поступили в продажу. А на улице Бадаева у компании строится не один корпус со сроками сдачи в этом году и в следующем. Значит, скоро выбросят на рынок еще партию готовых квартир. «Если первичный рынок будет расширяться в связи с поступлением на продажу такого большого числа объектов, как сегодня, ситуация и дальше будет складываться в пользу первичного рынка. Во всем цивилизованном мире давно нет инвестирования на нулевом цикле, когда высоки инвестиционные риски: там продается жилье в готовом виде, с отделкой, и мы в этом смысле движемся в правильном направлении, – объясняет Яна Долотова. – Компании «Темп», «ЛенСпецСМУ», «ЮИТ», «Главстрой-СПб» и «ГДСК» работают примерно по такой схеме, когда жилье возводится на собственные средства застройщика, без привлечения денег дольщиков. В течение этого и к концу 2011 года в большом количестве в продаже появится предложение готового жилья в готовых к сдаче домах. Это проекты в Юнтолово, у Новоорловского лесопарка, NCC планирует несколько довольно крупных объектов с выводом в продажу в следующем году. Большие проекты есть у «Старт Девелопмент».

Проектов много, они разные и в большинстве своем достаточно экономичные, а именно это нужно сейчас рынку».
По данным аналитиков, в спросе лидирует сегмент эконом-класса: за прошедшие месяцы 2010 года его доля выросла в сравнении с 2009-м на 3% и составила 94% от общего объема. Это одно- и двухкомнатные квартиры с рациональными планировками в домах высокой и средней стадии готовности, то есть жилье в новостройках. И вторичному рынку здесь противопоставить вроде и нечего. Однокомнатных квартир традиционно востребованного метража (39–42 кв. м) на вторичном рынке, да еще в нужном районе и с новыми коммуникациями – нет. «Что сравнивать, когда вторичному рынку – с 3 млн руб. за изношенную 137-ю серию – противопоставлены 45 кв. м однокомнатной квартиры в новом доме, в месте, устраивающем покупателя. Спрос и далее будет перетекать на первичный рынок», – предсказывает госпожа Долотова.

Чей риск больше
Однако есть несколько «но»: риски первичного рынка никто не отменял. «Из-за рисков по-прежнему многие люди не слишком доверяют первичному рынку, – говорит Сергей Дроздов. – Вторичный рынок, тем более при условии работы с известным агентством недвижимости, гораздо менее рисковый. По-настоящему надежных и серьезных застройщиков в городе не так много. Что касается ипотеки, то ситуация немного улучшилась, но не восстановилась до прежнего уровня. Банки действительно несколько снизили процентные ставки, однако требования к ипотечным заемщикам жесткие. Большинство банков требуют справку 2-НДФЛ, подразумевающую наличие белой зарплаты, которой могут похвастать далеко не все. Более того, после наступления кризиса многие предприятия пересмотрели в худшую сторону свое отношение к официальным выплатам. Да и сами потенциальные заемщики стали более серьезно относиться к ипотеке и не готовы взять на себя такие обязательства на долгие годы, не имея уверенности в будущей платежеспособности. Однако фактор цены – особенно в низких ценовых сегментах – играет серьезную роль. И несмотря на риск, из-за более низкой стоимости многие покупатели выбирают первичный рынок».

Явление временное
Итак, спрос сместился – это факт. Однако из этого факта специалисты делают два вывода: во-первых, первичный рынок сегодня одерживает чисто «техническую» победу, а во-вторых, это – временное явление, первичный сегмент не способен изменить ситуацию в более-менее продолжительной перспективе.

«Идет постепенное восстановление спроса. В течение предыдущего года, в разгар кризиса, по данным Федеральной регистрационной службы, объем сделок на вторичном рынке уменьшился на 15% в сравнении с предыдущим 2008 годом. Однако при этом застройщики зафиксировали за этот же период трех-четырехкратное снижение спроса на свои квартиры, – рассказывает Леонид Сандалов, заместитель генерального директора агентства «Бекар». – Вторичный рынок всегда был гораздо большим по объему зарегистрированных сделок, он всегда определял цены на первичном, и в кризис его перевес по отношению к первичному только усугубился. До кризиса число реальных сделок вторички в три раза превышало статистику первичного. Сейчас спрос действительно немного сместился в новостройки – в силу того, что там сегодня более выгодное предложение. Кроме того, постепенно возвращается доверие к застройщикам. Но в дальнейшем преобладание спроса на жилье первичного рынка сильно не изменится».

С ним согласен Эдуард Гоголев, директор филиала ЗАО «Магазин квартир», который вообще «не заметил кардинальных изменений» в соотношении спроса первичного и вторичного рынков: «Да, мы в отличие от докризисного периода сегодня имеем готовые квартиры в построенных домах, и именно они составляют прямую конкуренцию вторичному рынку (хотя квартиры, которые продаются, уже будучи в собственности, – это не что иное как вторичный рынок, так что первичным рынок готовых квартир можно назвать достаточно условно). Рынок недвижимости не раз переживал лихолетья, и в такие времена всегда востребовано только наиболее дешевое предложение. В подобный период – как бы ни казалось, что предложения много – на самом деле это просто очень малый спрос. Когда он восстановится, сегодняшнего объема предложения первичного рынка станет не хватать. Плюс – никаких тенденций к снижению цен на строящееся жилье у нас не прогнозируется. Вся структура цены (а в отличие от вторичного рынка, который задает верхнюю планку, первичный указывает нижнюю), вся структура ее формирования не меняется. Город не снижает обременений, стоимости земли, стоимости подключений к сетям, поэтому уменьшения себестоимости строительства не будет. А в целом – да, на первичном рынке сейчас временно сделок совершается больше, примерно на 15–20%, часть клиентов со вторичного перетекла в новостройки. Но у вторичного потенциал больше, география шире, выбор богаче. И учитывая, что уже сегодня на первичном продаются квартиры, которые будут сдаваться только в 2011–2012 годах, очень скоро возникнет дефицит, который вернет статус-кво в соотношении рынков – к докризисному».
 

Источник: БН.ру