Круглый стол Metro: как избавиться от иллюзий, покупая квартиру

11 ноября 2013

Мурино, Кудрово, Парнас, Усть-Ижора и Шушары – дешевые квартиры массово мигрируют в пригороды. Покупая жилье в «чистом поле», не нужно питать иллюзий. Если роль играет лишь цена, следует быть готовым ко многим нюансам, рассказали застройщики на круглом столе Metro

Основная стройка сейчас ведется за пределами Петербурга. Десятки жилых комплексов, которые обступили город, уже успели окрестить «великой китайской стеной». Для многих в эконом-классе выбор по большому счету простой. Есть деньги – бери жилье в черте. Хочешь сэкономить – покупай в «заКАДье». Какова здесь цена вопроса?

Северный город: В среднем разница между стоимостью квадратного метра в городе и за его пределами составляет 25%. За КАДом диапазон цен – 50-70 тысяч за метр, в городе это уже 70-90. И ориентироваться нужно на конкретную цель. Есть люди, которые принципиально хотят жить на природе, они готовы платить за комфортное жилье за городом. Другие не могут тратить много времени на дорогу, им важная транспортная доступность, и логичный выбор здесь – традиционная часть города. Другие важные характеристики, на которые стоит ориентироваться, – репутация застройщика, срок сдачи объекта и его качество.

Ленстройтрест: Сейчас, по оценкам экспертов, самые низкие цены за квадратный метр в Красногвардейском районе. Самое дорогое жилье этого класса в Адмиралтейском районе, там квадратный метр может стоить и больше ста тысяч рублей. Из, так называемых, "спальных" районов самый дорогой - Приморский.

Normann: Выбирая жилье в новостройке в спальном районе – покупатель имеет большой выбор по цене, который зависит как от района, так и от класса жилого комплекса. Жилье в новостройках эконом-класса в обжитых («старых» спальных) районах стоит 80-100 тыс.руб./кв.м. В то же время, в «новых» спальных районах (Девяткино, Усть-Ижора, Кудрово, Парнас, Шушары) – цены начинаются от 50 тыс.руб./кв.м.

Скажем, человек находит дом в спальном районе города с развитой инфраструктурой и всего по 50 тыс. за квадратный метр. Лакомое предложение. Насколько рискованное?

РосСтройИнвест: Все, конечно, зависит от объекта. Но если предлагается квартира в городе ниже, чем по 70 тыс. за метр, стоит присмотреться к дому – жилье может обладать сомнительными потребительскими характеристиками.

Normann: Здесь есть варианты. В частности, цены зависят от конкретного этапа строительства. Не стоит забывать о том, что цена на метр растет по мере возведения дома. Самые выгодные расценки, разумеется, – на этапе котлована. Потом жилье будет дороже.

На разных этапах строительства жилья происходит удорожание квадратных метров. Как это происходит? Есть ли какие-то закономерности?

БФА Девелопмент: Их нет, все здесь индивидуально. Во многом это зависит от того, есть ли у компании собственные средства на начальном этапе работ. Если да, то она может не демпинговать, то есть не отдавать задешево малоформатные и самые удобные квартиры. Все должны понимать, что еще до того, как продажи начались, в объект уже вложена значительная часть его стоимости – до 30%. Закончен проект, получены все разрешения, пройдены все согласования – все это требует инвестиций. А дальше, если у компании есть еще ресурсы, то она в этот момента не выводит свои квартиры по низким ценам, чтобы отбить часть средств. По студиями и однокомнатным квартирам обычно разница с начала до завершения строительства не превышает 25%. Что касается двухкомнатных и трехкомнатных, то они менее популярны и здесь спро нужно стимулировать. Если у компании нет больших ресурсов и она демпингует, то динамика может быть более серьезной – до 40%.

Л1: Многое зависит еще и от сегментации. В эконом-классе этой осенью впервые предложение превысило спрос. Потому что было выведено много проектов в продажу. У потребителя появился большой выбор. Цены на окраинах падали. В бизнес-сегменте

Северный город: Рост цен на рынке в целом также серьезно влияет на стоимость метра. Если цены на жилье стабильно растут на 10% каждый год, то за три года возведения дома стоимость метра только из-за этого уже вырастет на 30%.

Можно ли говорить сегодня о квартирах экономкласса в черте Петербурга?

БФА Девелопмент: Конечно. Эконом остается, тем более что в городе по-прежнему есть удаленные районы. Возьмите, к примеру, Купчино, в котором только год назад улучшилась транспортная доступность благодаря тому, что открылись новые станции метро. Остаются Красносельский и Невский районы, отдаленные участки Приморского района. Они до сих пор не могут позиционироваться как комфорт в силу своей труднодоступности.

Навис: Именно. В принципе хорошая транспортная доступность и город – не синонимы. К примеру, у метро «Девяткино» строится квартал. По факту это область, но для покупателей – город. Разница лишь в прописке, а так все преимущества жизни в городе: близость ключевых магистралей, зон отдыха, крупнейших торгово-развлекательных центров, гипермаркетов, да и до центра полчаса на метро. У нас есть районы гораздо более труднодоступные, которые географически расположены в Петербурге.

Допустим, покупатель выбрал жилой комплекс в пригороде – Мурино, Кудрово или еще что-то. Он смотрит на красивую картинку, где детишки бегают по зеленым газонам. Потом едет по делам в область и видит свой жилой комплекс, который стоит в чистом поле.

LEGENDA Intelligent Develop-ment: Здесь главное – не питать иллюзий. Человек должен четко представлять, что покупает, а не надеяться на авось. Ситуация, когда покупатель берет квартиру за КАД, а после заселения идет к чиновникам с вопросами «где моя школа», «где мой детский сад», «где мой автобус», не редкая.

Л1: Сложности есть, все прекрасно это понимают. Город должен развиваться вне зависимости от того, есть ли концепция развития той или иной территории. Девелоперы – коммерческие структуры. В черте города участки земли под строительство подходят к концу, застройщики обращают свое внимание на пригороды и область. Поэтому за КАД вырастает эта «великая китайская стена» из новостроек в районах, где нет инфраструктуры – ни транспортной, ни социальной, ни инженерной. Это становится проблемой для девелоперов, а потом и для жителей. Самое активное участие в решении этой проблемы должны принимать городские и областные власти. Иначе город захлебнется.

Какую подготовку должен провести потенциальный покупатель, прежде чем делать выбор?

РосСтройИнвест: Перед покупкой квартиры нужно как следует взвесить все «за» и «против», изучить рыночное предложение, съездить на место строительства, посмотреть окружение застройки, природу, наличие магазинов, поликлиник, школ и детских садов. Не хочется, покупая квартиру в области, видеть за окном бесконечный ряд многоэтажек и дышать выхлопными газами от проходящей рядом магистрали, ведь одни из основных плюсов области – это как раз природа, экология, более спокойный ритм жизни. Если покупатель, приезжая на место строительства жилого комплекса не видит в окружении леса, озер и парков, то к окончанию строительства они и не появятся. Максимум, на который он может рассчитывать, это общее благоустройство территории – высадка газонов, кустарников, небольших деревьев.
Также мы рекомендуем перед покупкой квартиры как следует разобраться – изучить проектную документацию, убедиться, что у компании хорошая репутация, договор заключается на основании 214ФЗ о долевом строительстве. В области, в отличие от Санкт-Петербурга, доля застройщиков, оформляющих договор не на основании 214 ФЗ о долевом строительстве, значительно больше. В этом случает покупателю нужно хорошенько подумать, ведь это дополнительные риски и отсутствие гарантий окончания строительства в срок.

ПетроСтиль: При покупке загородного жилья очень важно обращать внимание на застройщика, потому что сейчас на загородном рынке присутствует большое количество непрофессиональных игроков. Если девелопер имеет пул реализованных проектов, у него есть опыт взаимодействия с администрацией, то, безусловно, проблем с подключением к инженерным сетям и строительством инфраструктуры не будет. В целом, это зависит от уровня проекта – тип жилья, сегмент. Если это бизнес и выше, то правильнее будет девелоперу озаботиться строительством инфраструктуры. Если это комфорт и ниже, эту задачу должен решать город.

Застройщики готовы к тому, что им необходимо обеспечить жителей социальной инфраструктурой?

O2 Development: Все современные застройщики, которые пришли в область, взяли на себя обязательства наряду с жильем построить и социальные объекты. Поэтому есть основания утверждать, что за проектами в Ленобласти, в частности, проектами комплексного освоения территории, стоит более высокий уровень жизни. И покупатели это почувствовали – спрос на областную недвижимость растет и будет расти дальше.

Городские и областные власти готовы помогать в этом вопросе?

Балтрос: Ситуация сложная. Когда мы говорим об освоении новых территорий, мы всегда подразумеваем, что новый район будет оторван от сложившейся городской инфраструктуры: от школ, детских садов, магазинов. На практике социальные объекты появляются в новых районах с запозданием в 2–3 года. Поэтому внимательный покупатель всегда должен интересоваться у застройщика, что будет построено к моменту его заселения в квартиру. Опыт нашей компании показал, что при реализации масштабных проектов, когда речь идет об объемах строительства более 1 млн кв. м, участие государства крайне важно. Невозможно реализовать подобный проект силами одного застройщика. Так же, как невозможно переложить затраты на строительство социальных объектов на плечи покупателя. Власть заинтересована в появлении новых объектов, в развитии города.

Навис: К примеру, над реализацией проекта комплексного освоения территорий западнее ж/д станции Мурино работает сразу шесть строительных компаний. И вопросы социальной инфраструктуры решаются сообща. Так, наша компания дополнительно строит амбулаторию и детский сад.

Северный город: Действительно, сегодня покупатель хочет одновременно иметь и введенный в эксплуатацию дом, и работающую необходимую социальную инфраструктуру. Застройщикам приходится применять новую схему строительства, возводить детские сады и школы одновременно с жилым комплексом. По-другому невозможно.

ПетроСтиль: Традиционно нужно решать проблему с детьми, поэтому в зависимости от объема проекта в первую очередь необходимо строить детские сады и школы. Если строить не получается, то необходимо создать комфортные условия для доставки детей в школы, например, в одном из проектов мы организуем шаттлы. Второе – продовольственные магазины, где жители смогут приобретать продукты первой необходимости. Третье – медицинские учреждения: врачебный кабинет, аптека и т.д. Далее по мере роста проекта и увеличения числа жителей могут быть построены дополнительные объекты инфраструктуры – парикмахерские, прачечные, химчистки, спортивные комплексы и т.д.

Ленстройтрест: Не так давно от властей Ленинградской области поступала инициатива о возврате части уплаченных налогов (не более 70%) в виде субсидий муниципальным образованиям на выкуп построенных соцобъектов. Такая поддержка застройщикам была бы весьма кстати.

Часть квартир покупается с инвестиционными целями – люди вкладывают деньги, но там не живут. Это заметная доля рынка?

Nai Becar: По нашим объектам каждая четвертая квартира, приобретаемая в ипотеку, покупается с инвестиционными целями.

Насколько вообще это выгодно – вкладывать деньги в жилье?

O2 Development: Если речь, к примеру, идет об одном доме, то вложения в квартиру на раннем этапе строительства после его завершения могут принести 20–25% прибыли. Но если мы говорим о сдаче не одного дома, а всего комплекса, то заработать здесь можно более существенно. Да, это более долгосрочные инвестиции, не в разрезе года или полутора, но учитывая, что нормальный срок окупаемости бизнес-проектов в России составляет 7 лет, то это неплохой срок.

Mirland Development: Покупка жилья – один из самых надежных способов сохранить сбережения. Такая «консервативная инвестиция» привлекает не только жителей Петербурга и области. Сейчас зачастую вкладывают в новое жилье и региональные покупатели, не из Петербурга. Люди из других регионов, даже не приезжая в город, дистанционно покупают квартиры. Есть среди них и те, кто собираются переезжать.

Насколько масса инвестиционных квартир – это риск для тех, кто в этом же доме купил жилье для себя и своей семьи?

LEGENDA Intelligent Develop-ment: В значительной степени – да. В этом случае надо быть готовым к тому, что вы не будете знать в лицо своих соседей: если квартиры сдаются или перепродаются, контингент будет постоянно меняться, а ремонты не закончатся никогда.

Балтрос: Для людей, которые покупают квартиру для себя, это, прежде всего, вопрос безопасности. Здесь, в частности, выигрывает малоэтажная и среднеэтажная застройка. Когда на ваш подъезд количество квартир не превышает 30–40, у вас появляется возможность знать соседей в лицо. Многие люди находят для себя в этом дополнительное преимущество.

Некоторые застройщики создают свою управляющую компанию, некоторые – нет. Стоит ли на это обращать внимание?

Л1: Это удобно и для самой компании, и для будущих жильцов. Очевидно, что если застройщик создает УК, то он уже на стадии строительства задумывается и о коммунальных платежах, и о том, как дом будет жить, о том, чтобы сделать весь процесс эксплуатации удобнее и оптимальнее.

Многие покупатели считают, что либо они оплачивают жилье полностью, либо влезают в ипотеку. Но этим варианты не ограничиваются.

NAI Becar: На самом деле, это не совсем так. Помимо таких схем покупки квартиры, как рассрочка и ипотека, существуют и смешанные схемы, например, рассрочка + ипотека. В таком случае клиент подписывает договор на рассрочку, вносит ежемесячные или квартальные платежи, после чего берет на остаток долга ипотеку. Такие схемы все чаще встречаются на рынке недвижимости. Также некоторые застройщики по-прежнему предлагают схему взаимозачета, при которой они по договору бронирования фиксируют квартиру для клиента на определенный срок. У данной схемы есть свои недостатки, поэтому работают по ней далеко не все компании.

БФА Девелопмент: Это действительно так. Первый вариант приобретения жилья – рассрочка до окончания строительства. Такое ограничение обусловлено тем, что компании перешли на работу по 214-му Федеральному закону, то есть застройщики должны тратить деньги только на строительство и с окончанием работ закрыть все взаиморасчеты. Но схема ЖСК позволяет рассрочку продлить и после сдачи дома. Как правило, сроки рассрочек не выходят за пределы полутора-двух лет. Второй вариант – ипотека. Выбор сегодня огромный, на рынке работает большое число банков.

Навис: Имея на руках треть стоимости будущего жилья, покупатель может рассчитывать на удобные условия рассрочки, без привлечения кредитных средств. Естественно, если речь идет о покупке жилья на этапе строительства. Именно поэтому рассрочка до окончания строительства при заключении договора на старте продаж является на сегодняшний день наиболее популярной схемой приобретения жилья. Большинство наших покупателей предпочитают ежеквартальные платежи.

Mirland Development: Для покупателя хорошо когда у него есть выбор, когда в доме есть квартиры и с отделкой и без. Мы придерживаемся этого решения с самого начала и выполняем отделку в конкретных секциях. Такой шаг избавит людей от шума ремонта и строительного мусора в парадной. Сейчас мы даже ввели новую систему оплаты квартир с отделкой: 93% стоимости покупатель платит сразу, а оставшиеся 7% - в самом конце, уже перед заселением.

Источник: Метро

Еще новости

Рейтинг застройщиков 2019

Застройщики Санкт-Петербурга и Ленинградской области: объем строительства и сроки сдачи.

8 (812) 335 40 55 (администрация портала) info@spbnovostroyka.ru

СПб Новостройка.ру: квартиры в строящихся домах и новостройки Санкт-Петербурга.
При использовании материалов обязательна активная ссылка.

Сайт от EXCLUSIVE design

Наши друзья