Квартира в новостройке: ипотека или рассрочка от застройщика. Что выгоднее и удобнее?

Ипотека
Для начала стоит рассмотреть типовые предложения банков: некий «среднестатистический» ипотечный кредит. Если опираться на мнение общественно-политических СМИ, то в настоящее время в банковском секторе существенные проблемы и в последний год жизнь клиентов значительно осложнилась.

Следует начать с самого важного для потребителей параметра – процентной ставки по кредиту. Ставка выросла, на сегодня составляет в среднем 13-14% годовых, что на 0,5 - 1% выше, чем было год назад - говорит Филипп Третьяков, генеральный директор компании Galaxy Realty. Такого же мнения придерживается и Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» - по ее словам, сегодня средняя ставка по кредиту составляет 13,5%, что на 1,5% выше по сравнению с прошлым годом.

Другие эксперты говорили иное. «Средняя ставка по ипотеке с начала 2014 года изменилась незначительно и осталась на уровне 12,5%, - считает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. – Не все игроки повысили ставки, некоторые, напротив, снизили и запустили интересные проекты». Непростую картину преподнесла Елена Кураткина, замначальника управления предпродажной подготовки и маркетинга ГК ПИК. «Условия кредитования меняются постоянно, - говорит она. – Осенью 2013 года наблюдался рост ставок, в начале 2014 года – понижение, в марте-апреле – рост, летом опять понижение, осенью 2014 года – рост. Колебания находились в диапазоне 0,5 - 1,5%., и в итоге процентные ставки осени 2014 года находятся на уровне ставок аналогичного периода прошлого года».

Столь же неочевидными оказались ответы и по второму параметру – размеру первоначального взноса. Он вырос, говорит Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент». «В прошлом году средний уровень составлял около 10%, а сегодня он находится в диапазоне 10-15%, - говорит эксперт. – Судя по всему, эта цифра и дальше будет расти». Филипп Третьяков из Galaxy Realty комментирует, что средний размер первоначального взноса начинается от 15%, однако часть банков уменьшают его размер, а некоторые предлагают программы и вовсе без первого платежа. «Если в 2013 году некоторые банки предлагали ипотеку без первоначального взноса, то сейчас таких программ нет», - решительно отвечает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест».

Ответы на третий вопрос – общая сложность получения кредита - оказались практически единогласны. Стало значительно сложнее получать кредит, согласилось большинство. «Более жесткой становится оценка платежеспособности заемщика, - говорит об этом Галина Гараева из «Континента». – По нашей статистике, в октябре примерно каждый четвертый клиент, который обратился за ипотекой, передумал из-за невыгодных условий, которые были предложены банком. А каждый третий просто получил отказ». «Идёт снижение доли сделок с использованием ипотеки по сравнению с летним периодом», - подтверждает Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс».

В сегменте элитной недвижимости, по словам Екатерины Фонаревой, коммерческого директора Корпорации «Баркли», банки используют индивидуальный подход к каждому клиенту. Банки проводят серьезную и длительную проверку клиентов, которую проходят далеко не все. Поэтому количество одобренных заявок крайне низкое.

Интересное мнение было высказано Мариной Тимашовой, директором по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век» — «Когда некоторые банки повышают ставки, то таким образом они стараются смягчить другие условия выдачи кредитов. – СДелать это можно путуем увеличения максимальных сроков кредита (в среднем на 5 лет), увеличением максимального возраста заемщика (с 60 до 65 лет), уменьшением размеров первоначального взноса (с 20-30% до 10-20%). Все чаще в офисах продаж строительных компаний присутствуют сотрудники аккредитованных банков, что позволяет покупателю быстрее и проще определиться с выбором».

Рассрочка
Основные пункты программ рассрочек остаются без изменения. Если на короткое время, от 3 до 6 месяцев, то без процентов, например, как рассрочка на квартиры в ЖК Девяткино. При более долгих сроках рассрочка становится платной. «Большая часть строительных компаний дают программы рассрочек на срок строительства и под проценты, которые аналогичны ипотечному кредитованию, - делиться Ирина Игнатьева, директор департамента маркетинга компании «КомСтрин». – В ряде случаев это до двух лет и под 1-1,5% в месяц».

И всё-таки эксперты отметили важную деталь за последний год, – бОльшая готовность продавцов первичного жилья идти навстречу своим клиентам. «Условия рассрочки на сегодняшний момент становятся все более гибкими, - говорит Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест». – Например, в нашей компании рассрочку можно получить на срок от нескольких дней и до момента ввода в эксплуатацию дома. В среднем это от недели и до 3 лет. В 2013 году мы предлагали рассрочку на более короткий срок, который не превышал года».

Наталья Бланкова из «Эталон-Инвест» рассказала о микрорайоне «Изумрудные холмы» - здесь квартиры можно приобрести в рассрочку на срок до восьми (!) лет. Но такое предложение – пока все-таки единичное на рынке.

«Сегодня рассрочка предоставляется на бОльшую часть квартир в новостройках Санкт-Петербурга и Ленобласти, - говорит Ирина Доброхотова из «БЕСТ-Новострой». – Опираясь на нашу статистику, рассрочка предоставляется сегодня в примерно 70% новых объектов: в условиях большой конкуренции данный механизм является одним из инструментов повышения покупательского спроса».

Существует один важный момент у программ рассрочки, который потребителю следует знать. «Наиболее сложные программы, а именно беспроцентные, на большие сроки, с недавнего времени дают строительные компании, объекты которых не подходят под требования ипотеки крупных банков, - заявляет Ирина Игнатьева из «КомСтрин». – У объекта может быть не все в порядке с документами, он продается как ЖСК». Подводя итог, вы обнаружите в некоем ЖК «аттракцион невиданной щедрости», покупатель должен не обрадоваться, а насторожиться. Лучшая проверка - это узнать, не существует ли на данном объекте ипотеки от банков. Даже в том случае, если такой кредит вам ну совершенно не нужен.

Существуют примеры, когда у строительной компаии на объекте рассрочка не предусмотрена. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», в случае острой необходимости продавец может пойти навстречу покупателю. Только срок уже будет минимальным, минимум 2, максимум 3 месяца, а первоначальный взнос – более 50%.

Они совсем разные
Попробуем ответить на вопрос, который стоял в начале этой статьи – об итоговой выгодности того или иного инструмента. Единого ответа на этот вопрос нет. «Ипотечный кредит и рассрочка от застройщика – это два совершенно разных продукта, - выражает всеобщее мнение Елена Кураткина из ПИК. – Они рассчитаны на разные категории клиентов и разные жизненные ситуации. Заменять одно другим нет смысла».

Важный момент: размер суммы, которая есть на руках, а также размер предстоящих финансовых поступлений. «Если клиент имеет на руках достаточно большую сумму и может в короткие сроки погасить оставшуюся часть, ему стоит воспользоваться рассрочкой, - говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж компании «Лидер Групп». – Ключевое преимущество рассрочки заключается в том, что она часто дается без процентов. Кроме того, для оформления рассрочки нет необходимости собирать большой пакет документов – точнее говоря, никаких дополнительных документов вообще не потребуется».

Но, продолжает эксперт, на массовом рынке, который был описан в предыдущем абзаце покупателей немного – как правило, это люди, которые планируют получить крупную сумму. Например, от продажи другой квартиры или после оформления наследства.

Для всех остальных лучше всего подходит ипотека – хотя она и сложнее, требует большего объема документов, и переплата по кредиту тут оказывается существенной. «Чем выше стоимость объекта и меньше наличных на руках, тем более комфортным оказывается именно этот инструмент», - говорит Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Переплата по кредиту может оказаться не такой большой, как рассчитывается первоначально – если заемщик станет погашать его досрочно.

Результат опроса оказался очевидным: ипотека и рассрочка стоят друг друга. Они ориентированы на разные жизненные ситуации. По-другому быть и не может: если бы какой-то вариант был по всем показателям предпочтительнее, другого бы просто не существовало – он бы вымер, как динозавры в ходе эволюции. отсюда следует, что существование на рынке и банковских кредитов, и программ рассрочки от застройщиков говорит о том, что одни клиенты выбирают одно, другие – другое.

Источник: Метроинфо