Налоговые вычеты при сделках с недвижимостью: кому, сколько и на каком основании может вернуть государство?

Налоговые вычеты при сделках с недвижимостью: кому, сколько и на каком основании может вернуть государство? На эти вопросы на семинаре петербургской Ярмарки недвижимости отвечали Громов Игорь Юрьевич, генеральный директор ООО «АИС-Т» и Ерофеева Марина Валентиновна, исполнительный директор ООО «АИС-Т» - члены Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения. При операциях с недвижимостью, проводимых физическими лицами, речь идет, как правило, о налоге на доход. Доход – это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, определяемая в соответствии с главой «Налог на доходы физических лиц» НК РФ. Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но право на налоговые вычеты имеют только резиденты. Налоговыми резидентами признаются физические лица, находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Период нахождения физического лица в РФ не прерывается на периоды его выезда за пределы РФ для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Независимо от фактического времени нахождения в РФ, налоговыми резидентами РФ признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы РФ.

Налоговая база определяется отдельно по каждому виду доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки. Согласно ст. 224 НК РФ, налоговая ставка устанавливается в размере 13%.

Налоговые вычеты бывают двух типов.
Первый - налоговый вычет «доход минус», когда можно что-то вычесть из дохода. Так, из суммы, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, при продаже можно вычитать не более 1 млн рублей.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (до 1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества либо пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). В Петербурге это относится к комнатам в коммунальных квартирах.

Игорь Громов, директор АН «АИС-Т»: «Если несколько совладельцев продают квартиру, которой владели менее 3 лет, то размер вычета все равно составит 1 млн рублей – независимо от количества собственников. Чтобы каждый получил свой миллион, нужно каждому выделить свою долю и продавать квартиру одному покупателю по трем договорам - от каждого сособственника».

Второй основной вид налогового вычета - вычет «минус расход». Вместо использования права на получение предыдущего налогового вычета («доход минус») налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, понесенных в любом налоговом периоде (в том числе и при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве).

Общий размер имущественного налогового вычета по системе «минус расход» (расходы на строительство или приобретение) не может превышать 2 млн рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам) на такое строительство или приобретение, а также рефинансирование (перекредитование) таких займов (кредитов).

В конце семинара Игорь Громов подчеркнул: получать налоговый вычет - это наше право, а не обязанность, так что в налоговую инспекцию каждый из нас должен обращаться сам. Если недвижимость приобретена менее 3 лет назад, подача декларации обязательна, а если более 3 лет – не обязательна.

Налоговая декларация - это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, полученных доходах и произведенных расходах, источниках доходов, налоговой базе, налоговых льготах, исчисленной сумме налога и (или) о других данных, служащих основанием для исчисления и уплаты налога.

Согласно ст. 119 НК РФ, непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета, при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного в п. 2 настоящей статьи, влечет взыскание штрафа в размере 5% суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 рублей.

Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.

Источник: Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области