Недорогой земли становится все меньше. Спрос на загородную недвижимость.

25 июня 2007

За I квартал 2007 года темп прироста стоимости 1 кв. м коттеджа (с участком) составил 15%, стоимость 100 кв. м земли (сотки) увеличилась в среднем на 10%. Наряду с увеличением количества предлагаемых проектов происходит активизация потребительского спроса, направленного на объекты загородной недвижимости. На фоне роста цен на недвижимость в городе многие покупатели стали переориентироваться на покупку вместо квартиры загородного дома для постоянного проживания, в зоне 20–50 км от города. Поэтому дома среднего и эконом-классов – самые на сегодняшний день востребованные объекты. Сейчас большая часть коттеджных поселков – это объекты бизнес-класса и элитного сегмента. Поселки среднего и эконом-класса еще только начинают зарождаться.

Предложение

На данный момент на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлено 73 коттеджных поселка, в которых ведутся активные продажи домов, находящихся на разной степени завершенности. Также выявлен 41 проект, связанный с коттеджным строительством, многие из них готовятся к продаже, а некоторые – на этапе проектирования, подготовки документов и т. д. В совокупности это 114 коттеджных поселков (учитывались коттеджные поселки с предложением участков под застройку, а также поселки, в которых продаются дома с участком).

Наиболее популярным в сфере коттеджного строительства продолжает оставаться северное направление Ленинградской области: Всеволожский, а также Выборгский и Приозерский районы. В городской черте лидирует Курортный район. В этих четырех районах сосредоточено 78% всего предложения реализуемых поселков и 69% от общего количества проектируемых.

Между тем «удобной» и недорогой земли в этом направлении становится все меньше. Большинство участков, пригодных для строительства коттеджных поселков, расположены дальше 50 км от Петербурга, что пользуется не таким спросом и не всегда подходит для реализации проекта поселка для постоянного проживания. Предложение в целом отражает настроения покупателей: большинство клиентов хотят коттедж в Курортном районе и на Карельском перешейке. Если говорить о новых проектах, по-прежнему максимальна концентрация предложения на севере Ленобласти, но на сегодняшний день основной рост обеспечивают уже не Курортный и Выборгский районы, а Всеволожский.

Всеволожский район активно развивается, там на сегодняшний день сосредоточено максимальное количество проектируемых поселков – 16. Прослеживаются явные тенденции к укрупнению поселков, строительству целого ряда комплексов малоэтажного жилья, где наряду с коттеджами предлагаются таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах. На фоне таких темпов Выборгский район, бывший лидер по коттеджному строительству, не богат планами. Это распределение объясняется рядом факторов, наиважнейший из которых – это транспортная доступность коттеджного поселка. Всеволожский район – один из самых близких к черте города и удобных по транспортному сообщению районов. Наличие кольцевой автомобильной дороги позволяет попасть в различные части этого района достаточно быстро (с помощью нескольких развязок), уже на расстоянии 5–15 км от КАД в районе начинается предложение коттеджей (например, Янино-2, Юкки, Вартемяги). Ландшафтные особенности (наличие озер, лесных территорий, горнолыжных склонов и т. д.) оказывают также безусловное влияние на инвестиционную привлекательность Всеволожского района.

Выборгский и Приозерский районы более удалены от черты города, мало того, предложение Приозерского района начинается только на расстоянии около 50 км от города, что уже отрицательно сказывается на спросе, так как активно развивается спрос на коттеджи, которые находятся не более чем в 50 км от города.

В Курортном районе значительного роста объема предложения не наблюдается. На сегодняшний день там самая высокая стоимость земли под застройку (особенно с инженерной подготовкой), поэтому многие девелоперы уже не в состоянии осваивать именно этот район и выходить на рынок с проектами высокой ценовой категории, к тому же свободных пятен под застройку там осталось немного.
В южном направлении на данный момент только начинает формироваться предложение, коттеджных поселков пока значительно меньше, чем на севере, но уже заявлено несколько крупных проектов по освоению территорий Пушкинского, Петродворцового и Тосненского районов.

Основная масса коттеджного предложения находится в 20-километровой зоне от черты города (КАД) – это 29% от всего объема предложения, обосновано это тенденциями в спросе: большинство потребителей желает купить коттедж для постоянного проживания как можно ближе к черте города. Безусловным лидером в этой зоне является Всеволожский район, также присутствуют немногочисленные проекты южного направления (Павловск, Глинки, Петергоф), единично представлен Приморский район города. Самые удаленные поселки (свыше 80 км) расположены в основном в Приозерском и Выборгском районах.

Как видно из таблицы, наибольший разброс в размере поселков и предложении количества домов у объектов бизнес-класса. Отсутствие четкой структуры данного сегмента характерно для сегодняшнего рынка коттеджного предложения. Многие девелоперы автоматически причисляют свой поселок к бизнес-классу, если по ряду причин он не попал в элитный или же, наоборот, в средний класс. Поэтому сегодняшний рынок характеризуется «пестрым» разнообразием предложения поселков данного сегмента: от маленьких до масштабных, предназначенных как для постоянного проживания, так и для сезонного; при строительстве могут быть использованы различные технологии.

На конец I квартала 2007 года коттеджными поселками, находящимися в реализации, занято около 1215 гектаров земли. В поселках представлено около 2540 домов и 1280 участков с возможностью застройки. На данный момент около 30% коттеджных поселков – это предложение инженерно подготовленных участков под самостоятельную застройку или при использовании последующего строительного подряда, 70% – это предложение домов с участками в сформированном коттеджном поселке.

Около половины коттеджных поселков, где можно приобрести дом с участком, – это на сегодняшний день небольшие поселки до 10 га, но в последнее время наблюдается четкая тенденция к их укрупнению.
В связи с тенденцией появления на рынке предложения целых малоэтажных жилых комплексов, объединяющих в себе не только коттеджи, но и таунхаусы, квартиры в малоэтажных домах, далее прогнозируется только увеличение масштабности коттеджных поселков, позиционирующихся в среднем и эконом-классе, а также увеличение количества комплексов, объединяющих различные типы и классы жилья.

В 45% коттеджных поселков от общей массы предложения на сегодняшний день к продаже представлены дома из дерева. Наиболее широко охвачено такими домами предложение бизнес-класса, а также среднего. Это хорошо зарекомендовавший себя материал с точки зрения экологичности и практичности при использовании, деревянное домостроение сегодня на рынке широко представлено и достаточно популярно.

Такой материал, как кирпич, используется массово в элитном сегменте, также единично встречается в бизнес-классе. 14% составляет доля этого материала в общем предложении. Данные тенденции связаны с весьма дорогим расходом на производство дома из кирпича, а также некоторыми стереотипами качества, связанными именно с этим материалом, ведь не так давно именно кирпич массово использовался для строительства частных коттеджей, некоторые из которых теперь встречаются в предложении вторичного рынка, и сейчас для многих качество – это кирпич.

Достаточно быстрыми темпами развивается применение такого материала, как ячеистый бетон (газобетон, пенобетон). Технология строительства, использующая этот материал, не требует больших временных затрат на окончательное возведение дома, а также она является оптимальной по затратам. На сегодняшний день в 18% коттеджных поселков применяется при строительстве именно газо- или пенобетон.

В ближайшем будущем массовое строительство масштабных коттеджных поселков будет связано с использованием такого материала, как панель-каркас. Это весьма новая технология, но уже на сегодняшний день в Санкт-Петербурге существует несколько заводов по производству быстровозводимых домов по данной технологии, т. е. панельно-каркасной. Используя ее, застройщики могут значительно сократить сроки возведения домов – сроки могут сводиться к нескольким дням сборки на участке типового коттеджа, произведенного на заводе. Около 18% предложения – это коттеджные поселки, дома в которых построены именно по данной технологии, и в дальнейшем при условии развития программы «доступное жилье», а также росте предложения в сегментах средний и эконом-класс именно эта технология позволит выйти на определенные объемы недорогого и достаточно качественного жилья, а главное – за короткие сроки.

Следует также учесть достаточно экономную и быструю технологию – несъемную опалубку (монолитный железобетон с использованием пенополистирольных блоков). Но в предложении эта технология пока только начинает зарождаться.

Есть также ряд поселков, в которых предлагаются дома, построенные из различных материалов (с учетом пожеланий заказчика). Ценовой анализ предложения по районам

Самые высокие цены – это Курортный, Приморский, Пушкинский и Петродворцовый районы. Максимальная средняя стоимость предложения на сегодняшний день в Приморском и Курортном районах – это 3740 долл. и 3530 долл. соответственно. В Курортном районе рост цен составил за I кв. 2007 года 19%, в Приморском – 23%.

В Курортном районе сосредоточено основное элитное предложение, а также есть несколько поселков бизнес-класса. Минимальное количество свободных земель под строительство и высокая стоимость инженерно подготовленной земли для застройщика, а также сложившаяся «элитность» данного направления значительно влияют на формирование и динамику цен в данном районе. Рост цен продемонстрировали все представители этого направления, у некоторых в продаже появились более дорогие дома (большие по площади и с большим участком).

Анализ ценового предложения в разрезе классов В различных районах Ленинградской области, а также пригородной зоне Санкт-Петербурга сложилась немного различная ценовая ситуация и динамика цен была различной, но наиболее целесообразно рассмотреть более подробно рост цен в разрезе классов, а не районов.

По всем классам произошло более или менее равномерное увеличение средней стоимости 1 кв.м коттеджа. На 12,7% возросла средняя стоимость в эконом-классе, на 13,2% и 14% соответственно – в бизнес- и элит-классах, и только в среднем классе средняя стоимость 1 кв. м выросла на 21,2%. Основные причины такого роста в данном сегменте связаны со снижением доли менее дорогих домов в предложении, во многих поселках остались по 2–3 дома (большей площади и, соответственно, более дорогие), а в некоторых (например, «Ладожский причал») и вовсе были закрыты продажи, остались только участки. Эта тенденция обоснована значительным спросом на дома средней ценовой категории, на рынке таких объектов мало, поэтому самые недорогие коттеджи находят покупателей гораздо быстрее, чем объекты более высокого ценового диапазона.

Тенденции 1. На рынке загородной недвижимости наблюдается постепенное повышение цен. Ряд компаний по различным заявленным причинам (повышение стоимости материалов, переведение земель из одного статуса в другой, следование рыночным тенденциям и т. д.) увеличил стоимость предложения. За I квартал 2007 года цены за 1 кв. м дома выросли в среднем на 15% (с учетом стоимости участка. Сейчас наблюдается отсутствие сбалансированного спроса и предложения, так как на рынке пока явно преобладают коттеджные поселки одного класса – это бизнес-объекты (69%). Они наиболее выгодны для девелоперов с точки зрения рентабельности и окупаемости, но уже сейчас можно предположить грядущее перераспределение – увеличение предложения в сегментах «эконом-» и «средний» за счет уменьшения проектов, ориентированных на бизнес-класс. Как и на других рынках, на рынке недвижимости спрос диктует предложение, поэтому наступает момент, когда застройщики просто не могут не обратить внимания на то, что наиболее востребованы сейчас именно недорогие, экономичные дома для постоянного места жительства как альтернативы отдельной квартире в городе. 2. Лидером по количеству возведенных и проектируемых коттеджных поселков среди направлений сейчас остается, как и ранее, северное (т. е. выборгское и приозерское), но зарождается целый ряд новых проектов в зоне южного направления (московское, киевское, петергофское), которое имеет также ряд ключевых преимуществ: во-первых, также есть зоны, недалеко расположенные от черты города (Павловск, Пушкин, Стрельна, Петергоф и т. д.), во-вторых, рядом проходит кольцевая автодорога, в-третьих, невысоки средние цены на землю по сравнению с северным направлением (рассматриваем 50-километровую зону от черты города). 3. Правительство Ленинградской области в течение 2007 года продолжает работу, направленную на повышение привлекательности территорий вдоль КАД. Они объявлены зоной особого регулирования. Это значит, что каждый из земельных участков предоставляется под определенный проект, заранее спланированный. Такой подход к развитию инфраструктуры территории исключает, что территории вдоль КАД будут застраиваться хаотично, без видения перспективы развития окрестных муниципальных образований. 4. Масштабность проектов постепенно увеличивается, мало того, появляется четкая тенденция к формированию малоэтажных комплексов с различными типами предлагаемого жилья (в одном поселке предлагаются и коттеджи с участками, и таунхаусы, и квартиры в малоэтажных домах). Это позволяет девелоперу диверсифицировать свои риски, шансы удовлетворить спрос в данном случае возрастают, а также увеличиваются шансы ускорить процесс продаж, так как предложение не будет сведено к определенному классу (как по цене, так и по типу жилья). 5. Еще одной тенденцией можно назвать рост доли объектов загородной недвижимости, приобретаемых с помощью ипотеки. С одной стороны, банки охотно выдают кредиты, а с другой – кредиты позволяют компенсировать нехватку средств на приобретение домов. В результате потребитель покупает то, что хочет, а не то, что может. К сожалению, существует еще ряд нерешенных вопросов, затрудняющих процесс выдачи кредитов для покупки загородных объектов, во многом это связано со статусом земли, на которой построен дом, а также сложностью разделения таких объектов, как участок и дом (два отдельных документа о правах собственности), существует также неоднозначное мнение относительно оценки загородных объектов.

Алексей Иванюк, генеральный директор компании Setvill:
"Темпы ввода малоэтажек в Ленобласти наращивают обороты. Уже к 2010 году из 750 тыс. кв. метров жилья, возводимого в регионе, половина будет малоэтажным. Самыми востребованными в плане развития строительства остаются Всеволожский (в 2006 году было введено 222,6 тыс. кв. метров жилья), Гатчинский (в 2006 году было введено 90,4 тыс. кв. метров жилья) и Тосненский (58,8 тыс. кв. метров жилья) районы. При этом население активно пользовалось ипотечными кредитами: в прошлом году в области были выданы кредиты на 2 млрд рублей.

Источник:Новые проекты

Еще новости

Рейтинг застройщиков 2019

Застройщики Санкт-Петербурга и Ленинградской области: объем строительства и сроки сдачи.

8 (812) 335 40 55 (администрация портала) info@spbnovostroyka.ru

СПб Новостройка.ру: квартиры в строящихся домах и новостройки Санкт-Петербурга.
При использовании материалов обязательна активная ссылка.

Сайт от EXCLUSIVE design

Наши друзья