Нюансы досрочного изменения ставки

Когда раньше срока изменяется стоимость аренды, у одной из сторон это вызывает бурный протест. До кризиса такой стороной был наниматель, который неожиданно ставился перед фактом увеличения арендной платы. Сейчас это наймодатели, не желающие «снижаться».

Эксперты констатируют – до декабря 2008 года на рынке аренды владельцы жилья чувствовали себя хозяевами положения и диктовали свои условия. В частности, могли раньше окончания срока действия договора повысить стоимость найма, мотивируя это различными вескими причинами. Сейчас ситуация противоположная – наниматели требуют снизить цену. Как быть и что делать при досрочном изменении арендной ставки, рассказывают риэлторы петербургских агентств недвижимости.

Ирина Макеева, менеджер отдела аренды АН «Невский альянс»:

– В соответствии с Гражданским кодексом РФ арендодатель может изменять цену не чаще одного раз в год. Но если собственник раньше срока повышает стоимость проживания, наниматель оказывается в довольно-таки затруднительном положении. Если стороны не смогли договориться, стоит обратиться в агентство недвижимости. Специалисты окажут консультационную помощь и юридическую поддержку в сложившейся ситуации.

В связи со сложной экономической ситуацией некоторые наниматели, которые уже давно снимают жилье, сегодня просят хозяев снизить стоимость проживания. Арендодатели, как правило, не идут на такие уступки, но в нашей практике все же были случаи снижения цены. Если стороны договариваются об изменении оплаты помещения раньше срока, то к договору аренды оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора. В этом приложении указывается, что такого-то числа плата за найм квартиры составляет такую-то сумму, а во всем остальном договор остается неизменным. И в конце – подписи сторон.

Светлана Журавлева, менеджер отдела аренды АН «Центр»:

– В России до сих пор нет закона о риэлторской деятельности, поэтому правовым регулятором отношений становится договор найма. Именно его грамотное составление обеспечит наименее болезненное разрешение конфликтных ситуаций. То есть надо постараться прописать в договоре все – штрафные санкции, условия досрочного расторжения соглашения по решению обеих сторон или одной стороны, в каком случае может происходить повышение цены за найм или понижение и т. д.

В то же время я считаю, что соглашение о найме – не панацея. Арендодатель может поступить по своему усмотрению, невзирая на условия договора, то есть повысит стоимость аренды и откажется выплачивать штраф. Что тогда делать нанимателю? Учитывая, что большинство арендодателей не платят налог с дохода, припугнуть инспекцией? В некоторых случаях это не действует, так как собственник постоянно не живет в Санкт-Петербурге и «поймать» его сложно. В поисках справедливости обратиться в суд? Пожалуйста! Но стоит ли это того, чтобы годами судиться и тратить свое личное время, нервничать из-за возможности выиграть 12–14 тыс. руб.?

Сейчас перед нанимателем стоит другая проблема: как уговорить хозяина немного понизить плату? Арендодатели ни в какую не соглашаются на это, и понять их можно – психологически довольно сложно делать уценку, когда в прошлом стоимость только росла. Наниматель оказывается в непростой ситуации. С одной стороны, он может досрочно расторгнуть договор и съехать – но надо опять искать жилье и тратить деньги.

С другой стороны, с договоре зафиксирована цена на определенный срок, и с юридической точки зрения наймодатель прав, не изменяя (не понижая) цену – он не нарушает условий соглашения. И если наниматель раньше срока соберется съезжать, то собственник имеет право оставить у себя залог как компенсацию убытков.

Елена Лаппо, менеджер отдела аренды АН «Александр-Недвижимость»:

– К сожалению, в России пока еще низкий уровень юридической грамотности населения в части найма жилых помещений. Это относится как к владельцам квартир, так и к арендаторам.

Ни наниматель, ни собственник в период действия соглашения не имеют права в одностороннем порядке изменять существенные условия договора, к которым и относится стоимость аренды жилого помещения. Поэтому если у владельца квартиры вдруг возникнет идея повысить арендную ставку, то нанимателю лучше всего обратиться к агенту, который оказывал ему услугу по поиску квартиры. Если это наш риэлтор, то он или специалист компании окажут нанимателю юридическую поддержку, невзирая на то, что обязательства перед ним заканчиваются в момент подписания договора между сторонами.

Сергей Матюхов, генеральный директор АН «Свод»:

– У каждого агентства свой типовой договор найма. В нашем, например, сказано, что владелец жилья имеет право изменять арендную ставку не чаще одного раза в год. Причем сделать он это может не раньше, чем спустя шесть месяцев после подписания соглашения. При этом хозяин должен известить нанимателя о своем решении за два месяца. В свою очередь, съемщик обязан дать ответ за один месяц «до часа икс». Делается это для того, чтобы у нашего агентства было время найти другие варианты для обоих клиентов.

Если собственник, невзирая на условия договора, хочет преждевременно повысить стоимость найма, а арендатор к этому не готов, то он может обратиться в наше агентство – мы не оставляем клиентов наедине с проблемами.

Анна Бондаренко

Источник: Бюллетень недвижимости