Новость от компании "ПРОК"

1) Ребрендинг строительных компаний

Рынок недвижимости  достаточно инертен,  репутация и лояльность потребителей нарабатывается годами, и кардинально менять свой имидж достаточно рискованно,  учитывая размер капиталовложений в этом бизнесе. Ребрендинг, как правило, происходит либо  в случае вывода на рынок нового продукта\развития направления деятельности  (например, холдинг RBI выделил в отдельную структуру подразделение, занимающееся строительством массового жилья - «Северный город», в 2009 г. «Петербургскую недвижимость» решила разделить риэторскую и строительную виды деятельности – и вывела бренд SeltCity, ОАО «Невский Синдикат», наоборот, объединил  под одним брендом строительную компанию и агентство недвижимости (ГК «Невский Альянс»), ООО «Северо-Западная металлопластиковая компания», входящая в ГК «Прок», вышла на рынок фасадного остекления под брендом «Окна Прок»), либо в случае выхода на международный рынок\привлечения зарубежных инвесторов (ООО «Строительные Технологии» трансформировались в 2007 году в неудобоваримый для русского языка , зато понятный европейцам WallRoofFloor)
Высокая конкуренция на рынке породила также   практику «корректировки» бренда либо редизайна логотипа. В  середине 1990-х группа компаний ЛЭК решила расширить свое название до «ЛЭК. Компания N1», «ЛенспецСМУ», в 1998 году превратившись в «Эталон-ЛенспецСМУ», позиционируя себя тем самым для покупателя как лидера рынка и образец для подражания.
Из примеров этого года – редизайн логотипов  ГК «Прок» и  проектно-строительной группы Павел Полынов.  ГК «Прок» - для нас редизайн логотипа символизирует новый этап развития холдинга - с  2011 года принято решение развивать направление инвестиционно-жилищного строительства.

Стоимость ребрендинга

Брэнд является реальным выражением нематериальных активов компании: репутации ее продукта, услуг, отношений с потребителями, партнерами, государством. Если подходить к вопросу серьёзно, то бюджет на  ребрендинг рассчитывается на основании предварительной оценки брэнда по методу  остаточной вмененной стоимости. В соответствии с ним из общей рыночной стоимости компании последовательно вычитаются: стоимость материальных,финансовых активов, а также прочих нематериальных активов. Что останется, (если, конечно, останется J - вменяется брэнду в качестве стоимости "доброго имени". Именно в соответствии с эти подходом стоимость брэнда "Coca-Cola" оценивается в 40 миллиардов долларов, а "Мальборо" - в 15. Этот метод является лучшим,  однако для его использования необходимо знать рыночную стоимость компании.
Примеры России - ЗАО "Искрасофт" инвестировала в ребрендинг своей сети порядка 10 млн. долларов,  вложения в смену торговой марки SetlCity– несколько сотен тысяч долларов.
Такие вложения оправданы в случае, если в ребрендинг закладывается экономический подтекст, а не просто смена визуального ряда. Как любым активом, брендом нужно грамотно управлять. Тогда ребрендинг позволит повысить капитализацию холдинга, и увеличить стоимость  дочерних компаний,  прибыль в перспективе «покроет» расходы на ребрендинг в разы.

2) Годовая динамика цен на квартиры.

Прогнозы по росту цен на стоимость квартир в 2011 году оправдались – за год рост цен  в сегментах «элит» и составил порядка 7%, «бизнес» - 5%, «комфорт» - 15%, «эконом» - 8-10% . На отдельные типы квартир - высоколиквидное жильё (напр,. квартиры-студии «комфорт») рост составил 20-25%.
Как и прогнозировалось, наиболее активен спрос  на хороший «комфорт» и «бизнес».

Средняя цена предложения «элит» - 160  тыс. руб. за кв. м 
Средняя цена предложения «бизнес» 97 тыс. руб. за кв. м 
Средняя цена предложения «комфорт» 83  тыс. руб. за кв. м
Средняя цена предложения «эконом» 71 тыс. руб. за кв. м

Из-за чего и насколько выросла стоимость квартир

Это совокупность факторов – и реализация отложенного спроса, и   дефицит предложения; доступность и улучшение условий по ипотеке; рост цен на стройматериалы, дефицит земли под застройку в черте города, инфляция и т.п.
Что ещё? Максимально востребованы объекты высокой степени готовности, а ввод в эксплуатацию большинства из них запланирован на 2012 год.
Предвыборная ситуация ощутимо на рынок не повлияла

Как изменится спрос на квартиры в 2012 году и почему?

Чтобы обеспечить потребности в жилье всех категорий граждан, в ближайшие пять-шесть лет в Петербурге должны ежегодно строиться около 4 млн. кв. м. жилья (слова В. Семененко). Однако объемы ввода жилья скорее всего останутся на уровне последних нескольких лет – около 2,6 млн кв.м, в основном за счет начала реализации нескольких крупных проектов эконом-класса на окраинах города. То есть дефицит жилья остаётся, спрос велик,  но платежеспособность населения низкая. Валютная  нестабильность, сворачивание ипотечных программ (совсем недавно приостановил работу по ипотеке «БалтИнвестБанк»), рост ставок и ужесточение требований к заёмщикам, высокие темпы инфляции не способствуют её росту. Доля ипотечных сделок наиболее велика в сегменте «эконом» - до 50%, в «комфорте» она  порядка 30%. Многое будет зависеть от банков и их программ, а оживление рынка ипотеки прогнозируют к 2013 году.

Каков прогноз относительно ценовой динамики на следующий год

Пока предпосылок для серьезных изменений на рынке в сегменте «комфорт» я не вижу. Ситуация кардинально могла бы измениться при наличии дешевых денег. Сегодня же мы наблюдаем обратную картину. Снижение произойдет только в случае серьезного общеэкономического кризиса, чего тоже не предвидится. Предпосылок для ощутимого  роста цен в среднесрочной перспективе также нет. Это связано с тем, что на 2012 год  заявлено много проектов, в том числе и комплексного развития территорий. Поэтому скорее всего нужно ожидать стагнации цен, либо роста в пределах инфляции. Говорить о развитии рынка недвижимости и перехода в зону реального спроса, предполагающего рост цен, исходя из соотношения спрос-предложение, то это произойдёт не ранее 13-14 года.

3) Предпочтения покупателей строящегося жилья

На какие технические характеристики дома больше вснего обращают внимание и что наиболее важно?

Это зависит от сегмента. Спрос определяет предложение. Сегодня на первичном  рынке  около  25-30% панельного жилья и более 70% — кирпичного и монолитного в различных сочетаниях. В сегменте комфорт наиболее востребованы кирпично—монолитные дома, так как они оптимальны для покупателей по соотношению потребительские свойства\цена. Нет ограничений по  применяемым планировочным решениям, высоте потолков и этажности, что немаловажно для потребителей наравне с долговечностью, высоким уровнем шумо- и теплоизоляции . Для сегмента  эконом, когда для покупателя приоритетна низкая цена,  незаменимы панельные  технологии-такое жильё наименее комфортно, зато быстро возводится и на 10-15% дешевле кирпично-мнолитного. В перспективе, по мнению экспертов, будет увеличиваться доля качественного предложения в монолитно-панельном строительстве, когда используется  либо цельный монолитный каркас, либо смешанный сборно-монолитный (сборные вертикальные элементы и монолитные перекрытия), на который навешиваются современные качественные трехслойные панели. Этот способ хоть и решит проблему «панелек» - плохую звукоизоляцию, но нескоро преодолеет стереотипы в умах потребителей 

Какие квартиры по количеству комнат и метражу наиболее популярны у покупателей?

Наша статистика продаж и анализ спроса показывает, что оптимальное соотношение: 50% однокомнатных квартир, 30% — «двушек» и 20% — трехкомнатных. Хотя 1-комнатные квартиры по-прежнему популярны, сейчас начинает реализовывать отложенный спрос на двух- и трехкомнатные квартиры, особенно  если застройщик предлагает  ипотеку и рассрочки, правда, также небольшого метража
Главный принцип — максимально большая полезная площадь при минимальной общей (большие коридоры не приветствуются). В остальном – требования достаточно  типовые: балкон, кухня не менее 10 кв. м, раздельный санузел, вариабельность расстановки мебели в каждом из помещений.

От чего зависит выбор района?

Выбор района-сегодня выбор покупателя ограничен районами застройки, то есть где больше строят, так больше и покупают. Лидирует Приморский, близость к рекреационной зоне, Финскому заливу и центру города, большой выбор новостроек делает район очень популярным как у покупателей жилья, так и застройщиков. Наших дольщиков привлекают также социальная  однородность, широкие дороги, экология и развитая социальная инфраструктура.
Растет предложение квартир в строящихся домах в пригородах, постепенно они превращаются в новые районы Петербурга (новостройки в Шушарах, в Горелово, в Никольском, в Девяткино, Семь столиц у Мега-Дыбенко), активно строится Юго-Запад.

Какая отделка пользуется большим спросом – черновая или чистовая?

Спрос на новые квартиры с отделкой высокий – более половины обратившихся к нам клиентов задают вопрос о наличии отделки, так как цель большинства покупателей  - улучшение жилищных условий, и им было бы удобно сразу въехать и жить в новой квартире. Однако за удобство нужно платить – квартиры с отделкой стоят гораздо дороже, чем без неё. Ремонт самостоятельными силами в квартире без отделки  обойдётся примерно в те же деньги (сегодня стоимость отделки колеблется от 6 до 12 тыс. за кв.м.),  но для покупателя он будет долгим и затратным с точки зрения времени и сил. К тому же  проживание в квартире во время ремонта  невозможно или сопряжено со значительными неудобствами, так что после получения ключей реально въехать получится только через несколько месяцев. Вместе с тем, самостоятельно подбирая материалы для отделки с учётом собственных вкусов и предпочтений,  въехать в уютный и комфортный дом.
Пока на долю недорогих квартир с отделкой приходится около  7% от всего объема предложения на первичном рынке, однако у покупателей они пользуются большой популярностью у молодых семей; пожилых людей, переезжающих  из  коммуналок; у покупателей по ипотеке  с минимальным первым взносом. Для покупателей,  планирующих  переезд через пару лет, либо инвестирующих в недвижимость, самое важное - максимально сэкономить, им отделка не важна.
ГК «ПРОК» осознанно предлагает квартиры без отделки, т.к. они индивидуальной планировки, априори предполагающей индивидуальную отделку.

На какой стадии строительства клиенты готовы покупать?

По итогам наших опросов, для 67% покупателей по-прежнему важна стадия готовности дома. Дело тут не столько в недоверии к застройщикам (этот этап уже пройден), сколько в объективных причинах – личная ситуация большинства покупателей требует быстрого переезда (ребёнок поступил в ВУЗ, в семье появился малыш, человек получил новую работу в Питере и т.п.) Да и макроэкономическая ситуация нестабильна – люди боятся загадывать далеко вперёд.К тому же  многие банки аккредитую объект только на стадии его готовности не менее 70%, то есть ипотечные сделки возможны только на объектах высокой степени готовности. Однако стоит отметить, что в последнее время активизировались инвесторы, готовые покупать на нулевом  цикле, но дёшево,–в условиях нестабильности экономики  альтернативы инвестициям в недвижимость нет.

Влияет ли на выбор возможность получить ипотечный заем?

Для 42% наших покупателей важны ипотека и рассрочка, доля сделок по ипотеке у нас порядка 30%,  и по прогнозам, будет расти. Главное - чтобы банки не ужесточали требований  заёмщикам и не повышали ставки по кредитам.
Для 42% наших покупателей важны ипотека и рассрочка, доля сделок по ипотеке у ГК «Прок» порядка 30%,  и по прогнозам, будет расти. Главное - чтобы банки не ужесточали требований  заёмщикам и не повышали ставки по кредитам.
ГК «Прок» и ЗАО «Райффайзенбанк» подписали партнерское соглашение о сотрудничестве в рамках ипотечного кредитования первичного рынка жилищного строительства.
Физические лица, приобретающие жилую недвижимость в объектах ГК «Прок», могут принять участие в программе кредитования, разработанной Райффайзенбанком. Кредит выдается в рублях и долларах США, сроком от 1 года до 25 лет; клиентам ГК «Прок» предоставляется скидка в размере 0,5 п.п. от стандартной ставки. Максимальный размер кредита зависит от валюты кредита и достигает 85% от стоимости приобретаемого жилья, минимальная процентная ставка по кредиту в рублях составляет 13,75%, в долларах – 9,75% годовых. После оформления собственности заемщика на квартиру минимальная процентная ставка по кредиту в рублях снижается до 12,75%, в долларах – до 9,0% годовых. Комиссия за выдачу ипотечных кредитов Райффайзенбанка не взимается.
На текущий момент в рамках данной программы аккредитован жилой комплекс «Лахта», расположенный Приморском районе на пересечении ул. Оптиков и Туристской.
«Твёрдо убеждены, что развитие  механизмов ипотечного жилищного кредитования на сегодня является основным инструментом для повышения доступности жилья – именно благодаря ипотечным программам тысячи семей смогут  обрести  новое комфортное жильё в Санкт-Петербурге», - говорит  Ирина Смирнова, руководитель инвестиционного отдела ГК «Прок».

Какие требования предъявляют к  качеству строительства?

Во-первых, больше интересуются качеством жизни и темпами возведения дома. Например, в нашем объекте многим нравится, что мы предлагаем не так много квартир-студий (по распространённому мнению, их часто покупают  с целью последующей сдачи в аренду). Также к плюсам относят «первую линию» - дом находится  неглубоко во дворах, нет риска жить с соседним домом «окно в окно». Важно также, что вокруг все дома уже построены – а значит, вблизи не будет грязи и шумной стройки.

Во-вторых, жёсткие требования предъявляют к репутации компании. Логика покупателя примерно следующая: если компания уже успешно построила и реализовала несколько домов, то, скорее всего  их дом также будет сдан в срок и без проблем.

4) Плюсы и минусы Приморского района. Привлекательность цен.

И застройщики, и покупатели предпочитают Приморский район многим другим – на сегодняшний день он является одной из самых динамично развивающихся территорий Петербурга.  Его площадь 109,87 кв. км, население составляет около 540 тысяч человек. Близость к Курортному району, Финскому заливу и в то же время к центру города, благоприятная экология,  развитая торгово-развлекательная и социальная инфраструктура, однородность  населения, а также наличие качественного предложения жилья делает район очень популярным у желающих переехать в современный жилой комплекс. Основной минус - недостаточно развитая транспортная инфраструктура, но он вполне искупаются преимуществами
С точки зрения застройщиков, безусловный плюс Приморского — востребованность покупателями. В районе достаточно мест, где можно создать проекты с отличными видовыми характеристиками: он выходит к Невской губе Финского залива; весьма привлекательны дома с видом на Лахтинский разлив. Минус — недостаток инженерных мощностей, что тоже решаемо в свете строительсва  «Лахта-центра». Сейчас там строят такие известные застройщики, кК ЮИТ, ЦДС, ГК Прок, КВС и другие
Цены на ноябрь 2011
В начале ноября по Приморскому району наблюдается рост цен предложения  в среднем на  4% по отношению к октябрю.
Средние цены в новостройках (комфорт-класс):
1-к.кв = 77 000 руб.
2-к кв.= 72 000 руб.
3-к кв.= 63 200 руб
Наиболее серьезно растут цены на негабаритные «однушки». Особой популярностью , в том числе, в жилом комплексе «Лахта» (ул.Оптиков, Приморский район), пользуются квартиры площадью 33 – 36 кв. м с кухней около 10 м. В отличие от 2010 года, вырос спрос на «двушки» и «трешки». Сейчас люди улучшают свои жилищные условия: продают однокомнатные квартиры и, доплатив, покупают двухкомнатные. Реже — реализуют комнату, чтобы с доплатой приобрести квартиру. Добавляют, чаще всего, из своих накоплений, реже — из ипотечных средств (на сегодняшний день самое выгодное предложение — ипотека с государственной поддержкой под 9-11% годовых). Зато у нас  охотно пользуются беспроцентной рассрочкой платежа — она действует до 1 июля будущего года при единовременной оплате 70% от общей стоимости квартиры. У наших покупателей также есть возможность совершить покупку квартиры на основе государственной субсидии, в частности, материнского капитала, что особенно важно для семей, ожидающих рождение второго ребёнка.

Транспортная и социальная инфраструктура

Перспективы развития, как коммерческой, так и жилой недвижимости Приморского района, напрямую связаны с реализацией проекта по улучшению транспортной доступности, сейчас бывают пробки на въезде и выезде, во многих новых кварталах еще нет дорог. Сейчас на стадии проектирования и строительства — около 30 дорожных объектов. Планируется реконструировать Приморский проспект и Приморское шоссе, строить ЗСД и транспортные развязки близ Поклонной горы, создать путепровод в створе Коломяжского проспекта и вторую очередь путепровода в створе Елагинского проспекта.
Кроме того, начнется строительство и реконструкция Богатырского проспекта, продление проспекта Сизова, Комендантского и Новоколомяжского проспектов, пробивка улиц Камышовой, Туристской, Яхтенной, Оптиков, Афонской и т.д.
В ближайших планах городской администрации - запуск линии для легкорельсового транспорта по существующей железной дороге от Финляндского вокзала до планируемого делового центра в Лахте, новой трамвайной линии от станции метро «Приморская». Также в этом районе планируется строительство новой станции метро.
Социальная инфраструктура района-всего на его территории расположено свыше 130 школ и детских садов, достаточное количество медицинских учреждений. В целом район экологически благополучен – в его границах расположены такие крупные зеленые зоны, как Удельный парк, парк 300-летие Петербурга, Новоорловский лесопарк, Юнтоловская лесная дача и др. Доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 23,9%.

Привлекательность района с инвестиционной точки зрения

Наиболее значимый проект, имеющий стратегическое значение для района - общественно–деловой район "Лахта Центр". Проект будет способствовать развитию инфраструктуры и освоению соседних территорий, которые  могут быть востребованы, но пока находятся в депрессивном состоянии и не осваиваются. Переезд сотрудников повышает платежеспособный спрос на квартиры как со стороны москвичей, так и со стороны петербуржцев, желающих выгодно вложить средства в недвижимость – после строительства «Лахта-центра» цены в непосредственной близости от  объекта скорее всего  сильно вырастут.
Приморский район также лидер среди районов Санкт-Петербурга по количеству торговых площадей. В районе открыты магазины практически всех розничных торговых сетей, действующих в городе. Районная торговля расположилась на 826 000 «квадратах» — это 12,7% от всего городского ритейла Причем постоянно ведется строительство новых торговых комплексов, а также реализуются проекты по реновации существующих объектов развлекательной и торговой инфраструктуры. Поэтому востребованы коммерческие помещения в новых домах, особенно с отдельными входами со стороны основных магистралей района.
Притягательность района способствует жесткой конкуренции – в районе представлены все ведущие застройщики нашего города из первой 10-ки. По данным статистики,  в Приморском районе предложение на первичном рынке составляет 30% от общегородского, район лидирует по объёмам вводимого в эксплуатацию жилья.

5) Темпы ввода нового жилья – сможем ли выполнить планы?

За первые три квартала 2011 года было введено, по данным комитета по строительству, 1,6 млн. кв.м. жилья. А планировалось до конца года построить 2,7 млн кв.м. Следовательно, за три месяца необходимо построить более миллиона квадратных метра. Это реально?

На самом деле, дефицит ввода жилья в 2011 году был предсказуем – многие участники рынка оценивали его на уровне 1,6-1,8 млн. кв м ( за исключением бюджетного) в связи с тем, что  в 2011 году сдаются объекты , начатые в кризис, и  по вполне понятным причинам их не так много.  Также  специалисты связывали снижение показателей по вводу на 10–15% по сравнению предыдущим годом в связи с дефицитом земельных участков.
За 3 мес. ввести 1 млн., конечно, нереально по объективным причинам. Что касается переноса сроков сдачи готового жилья  – да, случается нередко, т.к. на законодательном уровне ситуация с выводом новых объектов не урегулирована. Практика продления разрешений на строительство весьма распространена, однако в большинстве строительных компаний это никак не влияет на срок сдачи объекта, указанный в договоре с дольщиками

Москва пошла по пути постепенного уменьшения количества вводимого жилья, мотивируя это, в том  числе, как раз тем, что строится слишком много. Сравнивать ситуацию Москвы и СПб не совсем корректно в силу различия многих факторов. Например, по плотности застройки Москва – лидер среди европейских столиц,  а вот её транспортная инфраструктура  в развитии отстаёт, в результате – критическая ситуация на дорогах. Целесообразно приостановить темпы ввода и решить проблему транспортных коммуникаций. В Петербурге же, напротив, жилья сдаётся меньше, и хватает своих проблем  – дефицит земельных участков под застройку, длительный многоступенчатый процесс  согласования проектно-разрешительной документации, недостаточность  инженерного обеспечения, непроработанность проектов КОТ, сложности  с передачей  на баланс города социальной инфраструктуры и т.п.
Объективных причин снижения  показателей нет – сегодня на рынке пока относительный баланс спроса и предложения. Мы прогнозируем, что рост спроса, который мы наблюдаем  в 2011 году, сохранится в ближайшем будущем.

6) Комплексное развитие территорий

ГК Прок, Анна Седельская
Мы считаем, что будущее – именно за развитием масштабных проектов на крупных  территориях. В то время как возможности уплотнительной застройки в городе практически исчерпаны, будущее остается именно за таким комплексным подходом, решающим не только жилищную проблему, но и важные социальные задачи обеспечения горожан качественно новыми условиями жизни.

Плюсы этих проектов очевидны:

• отсутствие уплотнительной застройки – новосёлы  получают возможность жить на территории с единой архитектурной концепцией, развитой инфраструктурой,  жить в единой социальной среде. А это немаловажно на фоне вырождения архитектурной концепции многих жилых проектов в типовые советские кварталы.
• грамотное, то есть удобное с точки  зрения потребителей,   зонирование  территорий – наличие общественных и зелёных зон, продуманная и логистика
• сбалансированное обеспечение объектами социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, торговые центры, магазины, спортивные и торгово-развлекательные комплексы и т.д.) с учётом реальной в них потребности населения, то есть дополнительные соц. гарантии для будущих граждан
• доп. гарантии надёжности застройщика  - масштабное строительство способны осилить лишь крупные компании, давно оперирующие на рынке и имеющие многолетний опыт в реализации подобных проектов. То есть риски долгостроя сводятся к минимуму.
• масштабы таких проектов позволяют застройщикам снизить себестоимость за счёт крупнооптовых закупок стройматериалов  и подрядных работ, а значит, и цена  квадратного метра для покупателя будет вполне  доступной

 
Риски:

• возводить жилье кварталами, а не отдельными домами застройщикам выгодно — вложился в такой проект и возводи в течение нескольких лет объекты очередями. Однако квартальная застройка требует значительных инвестиций, так как зачастую, прежде чем приступить к строительству, необходимо решить вопросы с инженерным обеспечением участка. А финансовые механизмы для решения подобных проблем пока отсутствуют - каждый девелопер решает сегодня эту проблему самостоятельно.

За рубежом большинство проектов на крупных территориях, особенно проекты редевелопмента промзон, реализуются либо госкомпаниями, либо частно-государственными партнерствами. Роль государства при этом очень активна, ведь без его поддержки такие проекты становятся неподъемными для бизнеса.

• за редким исключением, проекты квартальной застройки размещаются в основном на границах города либо за его пределами, а как показывают исследования, около 50% потенциальных покупателей квартир все же не хотят переезжать далеко от центра города и привычных районов обитания.

Хотя и здесь есть свои положительные моменты: такие жилые кварталы строятся чаще всего в тихих спальных районах с хорошей экологией, а быстро развивающаяся инфраструктура, развитие объездных путей снимает вопросы транспортной доступности

• пока силён стереотип, что  новоселам придется годами «жить на стройке». Сложился он благодаря некоторым проектам, в которых участки больших территорий были поделены между разными застройщиками, вследствие чего, естественно, возникала несогласованность в их действиях. В результате  дело ограничилось точечным редевелопментом или освоением отдельных участков, а вопросы комплексного развития по всем этим территориям так и остались нере­шенными. Однако сегодня крупные застройщики ведут проект самостоятельно от начала до конца, некоторые из них даже берут на себя обязанности управляющих компаний, а достаточно высокая конкуренция в отрасли обязывает выдерживать высокие темпы строительства, что минимизирует риски покупателей получить «долгострой».

Перспективы КОТ:

• редевелопмент промышленных территорий, и работу в этом направлении сегодня активно ведёт Комитет по градостроительству и архитектуре. Безусловно, это огромный ресурс, потому что эти площади инженерно обеспечены, характеризуются хорошей локацией, привлекательны и доступны с точки зрения транспорта. Минус некоторых из этих территорий – экологическая ситуация, но пути решения этой  проблемы сегодня активно прорабатываются. Реновация заселенных территорий, кварталов, застроенных домами массовых серий.
• продажа территорий под комплексное освоение, когда земельный участок передается в долгосрочную аренду девелоперу, и в соответствии с договором аренды девелопер берет на себя обязательства по разработке градостроительной документации, инженерному обеспечению в границах предоставленного участка и собственно жилищного строительства на этой территории.
• цивилизованная работа с участками, находящимися в частной собственности. В большинстве своем это площади размером порядка 100 га. Поднять и освоить такую территорию силами одного девелопера в обозримые сроки малореально

Именно здесь и нужна помощь властей в подборе надёжных компаний для реализации масштабных проектов, улучшении условий сотрудничества между ними.

7) Финансирование девелоперских проектов.

1.Возросла ли привлекательность строительного сектора для банков?
2.Какие банки работают со строителями и девелоперами в Петербурге?
3. Последние крупные кредиты в вашей компании?

              
Если в кризис девелоперские проекты потеряли привлекательность для инвесторов, а вложения в девелопмент считались достаточно рискованными, так как  могли негативно повлиять на кредитные рейтинги банка, то  сегодня ситуация  изменилась в сторону улучшения – банкам  работа со строительным сектором однозначно интересна.
Положительная динамика  строительного рынка и активный рост спроса стимулируют  взаимодействие девелоперов и банков (чтобы достичь европейского уровня по обеспеченности населения жильем, надо сдавать по 2 млн. кв. м в год не менее 25 лет, то есть  ресурсы спроса на жилье в Петербурге будут исчерпаны еще не скоро). Привлечение кредитных средств является сегодня взаимовыгодным как для девелоперов, которые  получают возможность  приобретения новых земельных участков под застройку и инвестиций в новые проекты, так и для банков, прежде всего, для развития собственных ипотечных программ.
На сегодняшний день большинство  застройщиков  в Петербурге привлекают заёмные средства, однако далеко не в «докризисных» объёмах – темпы  роста  в пределах 10-15% в год. Хотя ставки по кредитованию строительства снизились примерно на 3-5% по сравнению с кризисным периодом, банки по-прежнему предъявляют к  претендентам на кредиты жёсткие требования с точки зрения оценки финансового состояния и обеспечения долгов ( положительная кредитная история, прозрачность бизнес-процессов,финансовая модель проекта, исходно-разрешительная документация на строительство, заключения технических экспертов и инжиниринговых компаний, договоры аренды земли, соглашения с поставщиками, подрядчиками, покупателями и заказчиками и т.д.)
Кредитование «длинными» деньгами осуществляется под 13%, тогда как особо надежным компаниям «короткие» деньги уже выдаются под менее чем 10% годовых. В залог берутся имущественные права застройщика на строящиеся на этом участке помещения, конечно же, земельный участок, доли компании или акции. К тому же сами застройщики  тщательно контролируют соотношение заемного капитала и собственных средств – научил  кризис 2008-09 гг.  с громкими банкротствами, да и сегодня немалая часть  доходов  застройщиков направляется на погашение накопленных  долгов.

Со строителями и девелоперами работают такие банки, как  ЗАО «ВТБ 24»; ОАО «МДМ Банк»; ЗАО «СПб-РегионИпотека»; ЗАО «Райффайзенбанк»; ОАО «Газпромбанк»; ОАО «Сбербанк России»; ОАО «БАЛТИНВЕСТБАНК»;  ОАО «Банк «Санкт-Петербург»; ОАО «Ханты-Мансийский банк», АИЖК

Последний проект ГК Прок, связанный с покупкой земли – пятно под застройку на Парнасе.

8) Планы по строительству жилья в 2012 году

Если говорить о прогнозе до конца 2011 года – считаем, что никаких серьёзных потрясений отрасли не грозит,  но уже сейчас очевидно, что темпы ипотечного кредитования снижаются – ведущие банки уже повысили ставки по ипотечным кредитам и  ужесточили  условия получения. В 2012 году российскую ипотеку ожидает период стагнации,  который, по мнению аналитиков,  продлится как минимум до лета 2012 года. В строительной отрасли  темпы роста  также замедлятся  – высокая инфляция снижает платежеспособный спрос, который во многом зависит от доступности ипотечных программ, которая также снижается. Заметное оживление может произойти только  к 2013 году.
Однако резкого спада, как мы надеемся, не предвидится. Во-первых, в «первую волну» кризиса  2008 г.  произошло укрупнение строительной отрасли, во-вторых, многие застройщики стали более осторожно относиться к заёмным средствам и ведут тщательный контроль за  их   уровнем, что гарантирует большую финансовую устойчивость. Во-третьих, если судить по данным статистики, доля сделок с участием ипотеки а рынке первички – не более 20-30%, и неудовлетворённый спрос пока превышает предложение.
Таким образом, у большинства компаний в 2012 году ресурсы для возведения жилья без остановки и завершения своих проектов есть , однако обострится конкуренция  на этапе реализации нового жилья

Анна Седельская, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК "Прок":
Для жилья комфорт-класса в первую очередь востребованы северные районы, в частности,  СПЧ и Невский.  Активно строится Юго-Запад, зона Парнаса также будет развиваться в рамках концепции КОТ. Растет предложение квартир в строящихся домах в ближайших пригородах Санкт-Петербурга (Сетрорецк, Всеволожский район, Шушары)

Как уже говорила выше, надеемся, что вторая волна пройдёт по более мягкому сценарию, который выразится  в стагнации, а не в существенном  сокращении рынка.

9) Каким образом лучше приобретать квартиры

1. Одни застройщики продают квартиры напрямую, другие - через уполномоченные АН, третьи - и так, и так. Есть также подрядчики, которые получили по бартеру и продают. Что выгоднее для покупателя? Какая схема наименее рискованная?
Насчёт рисков – наиболее опасна «бартерная» схема. Если застройщик передает квартиры в счет выполненных работ по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», а подрядчик, исполнивший свои обязательства, реализует жилье по договорам переуступки (цессии), покупатель несет такие же риски, что и при приобретении квартир у самого застройщика. Но если застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор, предусматривающий оплату договора подряда квартирами, такое соглашение даёт подрядчикам возможность продавать  квартиры еще до того, как они полностью выполнили свои обязательства перед застройщиком (бывает, такие квартиры  продаются на 10-15% дешевле рыночной стоимости). Но если подрядчик не выполнит свои обязательства по договору подряда или поставки, то есть не выполнит условия инвестиционного договора, у застройщика не возникнет обязанности передать ему квартиры, даже если подрядчик уже продал их. Тогда шансы покупателя получить своё полностью оплаченное жильё минимальны даже через суд. Однако такие сделки сегодня практикуются редко, скорее они были характерны для ситуации десятилетней давности
Покупка через агентство (при условии, что оно солидное и имеет  за многолетнюю безупречную репутацию) не несёт никаких юридических рисков  для покупателя. К услугам агентства чаще прибегают клиенты со встречными сделками (продажа старой квартиры и покупка новой с доплатой), однако услуги агентств обходятся им в среднем в от 3% до 6% от стоимости жилья. Конечно, покупатели с живыми деньгами, в том числе  приобретающие недвижимость на первичном рынке с инвестиционными целями, чаще обращаются напрямую к застройщикам – это наиболее выгодный вариант. Также к агентствам чаще обращаются региональные покупатели – им так удобнее и проще сориентироваться в чужом городе.
2. Если говорить о стоимости, то какой способ позволяет сэкономить на покупке квартиры на первичном рынке? Надо ли искать только "квартиру от застройщика" и если нет, то почему?
«За» и «против» покупки от застройщика или через риэлтора покупатель взвешивает сам, в зависимости от ситуации – единую рекомендацию дать невозможно. Если говорить о покупке от застройщика, то самый эффективный способ сэкономить – это  вступить «в долёвку» на максимально ранней стадии строительства.  Так можно поступить у большинства застройщиков: ЦДС, ЮИТ, ГК Прок и другие. Стоимость кв. метра жилья в новом доме растет пропорционально его готовности. Покупка квартиры на ранней стадии строительства дома обойдется на 20-25% дешевле, чем покупка аналогичной квартиры после окончания строительства. Также можем рекомендовать покупателям  оформить налоговый вычет , правда, только при покупке квартиры стоимостью до 2 млн. руб. Также при покупке можно  использовать субсидии – материнский капитал, жилищные сертификаты и т.п. в зачёт стоимости жилья; «попасть» в акцию  застройщика;  и, наконец, если есть возможность, купить квартиру без отделки с  большей площадью – стоимость кв.метра в «трёшке» , как правило,  на 10-15% ниже, чем, например, в однушке.
3. Можно ли говорить о том, что, например, в эконом-классе покупатели предпочитают идти к застройщику, в бизнес-классе чаще обращают в агентства недвижимости? Почему?
На наш взгляд, вряд ли можно так сказать – тут скорее играет роль не класс жилья, а личная ситуация  покупателя – наличие свободного времени для поиска, встречная покупка и т.п.
4. Какая схема продажи жилья, на Ваш взгляд, будет наиболее распространенной в ближайшее время?
По 214-ФЗ и по договору ЖСК – наиболее распространённые легитимные схемы на рынке.
5. Самые интересные маркетинговые ходы, к которым прибегают застройщики. Предлагают ли сейчас подарки при покупке квартиры? Есть ли другие акции?

Что касается «кофорт класса», то эксклюзивных ценовых  предложений остается все меньше – спрос на жильё высокий, оно хорошо продаётся и без акций. Всё зависит от маркетинговой политики застройщика. Мы, например, предпочитаем изначально устанавливать среднерыночные цены, и больших  скидок не предоставляем.  Можно сказать, что «типовыми»  являются скидки при единовременной 100% -ой оплате (в «эконом» и «комфорт-классе» - в 3–5%, в бизнес-классе— 5–10%), а также различные варианты рассрочек. Акции с большими скидками распространяются, как правило, на отдельные наименее ликвидные квартиры (большие площади, без балкона, первые этажи, неудачные планировки и т.п.).

О группе компаний Прок

Группа компаний «ПРОК» - осуществляет свою деятельность на рынке долевого строительства с 1995 года, выступая в качестве инвестора и подрядчика при строительстве жилых объектов в Санкт-Петербурге.
Сегодня ГК «ПРОК» занимает уверенные позиции в отрасли  и развивает следующие направления деятельности:

• инвестиционно-жилищное строительство и девелопмент;
• генподрядное строительство;
• проектирование и устройство всех видов наружных сетей, строительство инженерно-коммуникационных сооружений;
• крупнооптовые поставки цемента, бетона и ЖБИ;
• производство и оптовые продажи окон и дверей ПВХ;
• проектирование и изготовление алюминиевых конструкций;
• оптовые поставки дверных блоков.

Компания являлась подрядчиком и генподрячиком в реализации большого числа проектов, где заказчиком выступал Комитет по строительству, здания возводились для нужд Министерства обороны, Министерства здравоохранения, Комитета по образованию.

С 2006 года ГК «Прок» стала одним из крупнейших поставщиков цемента в Санкт-Петербурге, Ленобласти и во всем Северо-Западном регионе РФ, выступая в качестве дилера ведущих российских производителей: Сланцевского цементного завода «Цесла» и цементных заводов группы «Евроцемент».