Первичный рынок: мороз на стройках или июньская жара?

Общий информационный шум, раздающийся из большинства источников, создает у получателя информации полное ощущение того, что недвижимость дешевеет. Большинство тех, кто постоянно не следит за динамикой снижения цен на жилье, будь то вторичный рынок или новостройки, все же краем уха мог слышать, что цены на жилье снизились. Да, цены падают, но продолжают оставаться на достаточно высоком уровне - не каждый второй, третий, четвертый...десятый может себе сегодня позволить купить собственное жилье. Так что же происходит на первичном рынке?

Недавно компания "Северный город" рассказала журналистам ведущих строительных СМИ о состоянии дел в отрасли, дала свои прогнозы дальнейшего развития рынка, основываясь на сравнении ситуации с первым кварталом 2009 года.

Методом исследования явилось посещение 255 объектов выставленных на продажу в Петербурге, консультации в офисах продаж компаний-владельцев строящегося и построенного жилья, фотофиксация динамики строительства объектов. Все данные подверглись сравнению с подобным исследованием, проведенным в начале предыдущего квартала.

Меньше нормы

Основной вывод - цена за квадратный метр нового жилья в Петербурге имеет тенденцию приближения к себестоимости, предложение снижается, но по-прежнему соответствует уровню спроса. Что этому способствовало?

За 4 месяца текущего года было построено 75 тысяч метров жилья, до кризиса темпы сдачи исчислялись полутора сотнями тысяч в месяц. Однако товарный запас строящегося жилья увеличился по сравнению с прошедшим кварталом - девелоперы понимают, что без начала строительства новых объектов и видимой деятельности на них, покупатель усомнится в надежности компании и спрос на уже имеющееся в продаже жилье упадет.
На 50 процентах строящихся зданий, из 255 подвергшихся наблюдению, никаких видимых работ с начала прошлого квартала не велось. Фактически, можно говорить о заморозке строительства. За первый квартал 2009 года было продано 235 тысяч кв.м., всего же, по оценке компании "Северный город", за этот год в Санкт-Петербурге будет реализовано чуть больше 400 тысяч кв. м.

Метр за метром

По данным компании, средняя цена квадратного метра в строящемся доме в течение этого года может составить 45-53 тыс. рублей против нынешних 61-68 тыс. рублей. Сегодня же объекты на нулевом цикле могут продаваться по цене 50-53 тыс. рублей за кв.м., объекты в высокой степени готовности - 80-90 тыс. за кв.м. Основой уменьшения стоимости квадратного метра выступят две основные затратные статьи любого строительства: стоимость земли и сами строительно-монтажные работы. По оценкам аналитиков компании, земля подешевела уже сейчас в среднем на 30 процентов и продолжает данную динамику, стоимость же материалов, которые ввиду кризиса и снижения объемов строительства, переполняют склады, упала на 40 процентов и продолжает приближаться к себестоимости. Заметим, если исходить из того, что цена за квадратный метр - это 100 процентов, то доля стоимости земли в нем составляет 6-13%, материалов - 50-70%.

Добро пожаловать

С учетом сложившейся тенденции постепенного приближения цены квадратного метра к его себестоимости, большинство строительных компаний вынуждены будут уделить внимание качеству сдаваемого жилья. Уже сегодня некоторые девелоперы предлагают квартиры с отделкой и мебелью, становится более развитой инфраструктура. Единственное что может исчезнуть - архитектурные изыски, которые на порядок увеличивают стоимость возводимых объектов.
Таким образом, исходя из оценок развития рынка компанией "Северный город", получается, что тот кто откладывал сбережения на покупку квартиры, вполне могут себе позволить ее купить уже в самое ближайшее время, а тот, кто лишь сегодня задумался над этим, столкнется с теми же проблемами, что и покупатели в докризисные времена: уменьшение личных доходов, увеличение процентных ставок по кредитам практически полностью нивелируют снижение стоимости квадратного метра сегодня возводимого жилья.

Дмитрий Кузнецов, spbnovostroyka.ru