Пресс-тур на объект "Северного Города": краткие итоги.

Текущее состояние рынка первичной недвижимости: аналитика Холдинга RBI

Холдинг RBIпредставил результаты исследования текущей ситуации на рынке первичной недвижимости, а также свое видение прогноза по себестоимости строительства.

Специалисты Управления маркетинговых исследований Холдинга RBI провели исследование всех стройплощадок города, сравнив его данные с результатами предыдущего объезда, сделанного в феврале 2009 г. Была выполнена фотофиксация всех строящихся объектов массового рынка Санкт-Петербурга (прим.: строящиеся объекты – объекты, которые продавались в I квартале 2009 г. и вышли в продажу в феврале-марте 2009 г.) Основные выводы исследования:  

1. По итогам Iполугодия 2009 г. лишь треть девелоперов ведут стройку на всех своих объектах

Из 73 застройщиков, которые сегодня продают 233 объекта массового рынка, лишь 34 % ведут строительные работы на всех своих объектах (в среднем у этих застройщиков по 1,7 объектов). 25 % девелоперов ведут стройку лишь на части объектов, а 41 % не ведет стройку ни на одном из своих объектов. В целом по сравнению с февралем можно констатировать, что активность девелоперов увеличилась на объектах в стадии «забор» и «нулевой цикл». Очевидно, девелоперы понимают, что для  активизации продаж объектов на ранних стадиях строительства нужно демонстрировать работы на стройках. Исследование показало, что на рынке присутствуют объекты, на которых работы не велись, как в январе, так и в апреле, в целом же по всем объектам активность приблизительно на одинаковом уровне.

1. Объем предложения массового рынка сокращается

По словам Веры Сережиной, директора Управления маркетинговых исследований Холдинга RBI, «товарный запас жилья в продаже снизился по сравнению с прошлым периодом на 194 тыс. кв. м. Вместе с тем произошло увеличение товарного запаса объектов в продаже, на которых ведутся стройки, на 189 тыс. кв. м. Это увеличение произошло преимущественно за счет активности на объектах на нулевом цикле, которые добавили к товарному запасу в продаже всех работающих строек 306 625 кв.м. Ряд объектов перешел из стадии этаж коробки в стадию «коробка завершена» и в стадию «сдан в эксплуатацию».
«В январе мы высказали тезис о том, что к маю купят порядка 236 тыс. кв. м жилья. Наш тезис оказался верен. С уверенностью можно говорить и о том, что общий объем предложения по рынку снижается как за счет продаж, так и за счет сокращения темпов вывода в продажу новых объектов. За четыре месяца 2009 г. в продажу было выведено всего 75 тыс. кв.м., докризисный показатель - 130 тыс. кв.м. в месяц. Согласитесь, разница более, чем ощутима», - добавляет Вера Сережина.

Таблица 1. Товарный запас в продаже (кв.м.) строящихся объектов и динамика изменений по сравнению с I кварталом 2009 г.

1. Покупатель: психология покупки

Как отметила Вера Сережина, сегодняшний покупатель иногда подходит к выбору строящегося жилья и компании-застройщика по принципу «русский авось». «Несмотря на все разговоры о возможных рисках при покупке жилья в условиях кризиса, люди не всегда озадачиваются дополнительными гарантиями, что строительство их дома будет завершено в срок. Они не пытаются узнать, как обстоят дела у компании с финансами, как осуществляется финансирование стройки и т.д. Бесспорно, это не может не вызывать тревогу», - заключает В.Сережина.
Сегодня объекты на нулевом цикле могут продаваться по цене 50-55 тыс.руб. за кв.м., а объекты в высокой степени готовности,  – 80-90 тыс.кв.м. В среднем дельта в цене между объектами разной степени готовности составляет до 30-35 %. «Каждый выбирает свою степень готовности к риску, известно, что низкая цена – высокий риск, квартира же  в почти готовом доме, но за другие деньги - риск ниже. Тем не менее, и в том, и в другом случае безопасность вложений – ответственность покупателя, поэтому советуем получить хотя бы минимальную информацию о застройщике прежде, чем доверить ему строительство своего дома. Срок работы на рынке, количество построенных домов, долговая нагрузка и ее распределение во времени – вот необходимый минимум для принятия решения о покупке», - объясняет В.Сережина.
Между застройщиками обостряется и борьба за покупателя. Самый распространенный инструмент борьбы – различные скидки, акции, специальные условия покупки, однако это самый популярный, но в то же время самый быстро исчерпываемый инструмент. Бесспорно, в дальнейшем ключевыми инструментами привлечения покупателей станут качество продукта и сервис.

1. Себестоимость строительства: ждать ли снижения?

Полная себестоимость строительства включает в себя как прямые (предпроизводственные, производственные и внепроизводственные), так и косвенные (накладные) затраты:

Таблица 2. Структура себестоимости (прямые затраты) строительства объекта (по данным Холдинга RBI)

Современный рынок недвижимости столкнулся с уникальным фактом - впервые за последние годы себестоимость строительства начала снижаться, что подтверждают показатели индексов РЦЦС. С начала кризиса (сентября 2008 г.) себестоимость уже упала на 13 %, однако, по словам директора по экономике Холдинга RBI Равиля Камалетдинова, предпосылок для дальнейшего снижения себестоимости нет.  «В самой большой статье расходов («производственные затраты») часть позиций уже исчерпала свой потенциал для снижения, а часть вместе с тем продолжает расти в цене, в частности, затраты по наружным и внутренним сетям». На текущий момент средняя цена продаж жилья за 1 кв.м. составляет 75 тыс. руб., при этом маржа застройщиков составляет в среднем 0-7 %.

1. «Купить – и сразу жить» - предпочтение сегодняшних покупателей

Растет интерес покупателей к новому продукту «Северного города» - квартирам с отделкой, а также отделкой и мебелью, который был запущен в продажу в августе 2008 г. Сегодня продажи квартир с отделкой составляют до 25 % общего количества сделок «Северного города». Востребованность нового продукта покупателями очевидна. Во-первых, это экономия денег на ремонте: строители за счет объема имеют дополнительные скидки на выполнение работ и материалы; во-вторых, экономия времени: покупатель получает полностью готовую для жизни квартиру; в-третьих, комплексный подход к оформлению жилого пространства: квартира оформлена по специальному дизайн-проекту, выполненному профессиональными дизайнерами; в-четвертых, качество работ: квартиры «Северного города» построены с использованием новейших материалов и по современным технологиям (стандарт «Квартиры для среднего класса»).

Таблица 3. Расчет стоимости трехкомнатной квартиры в доме у площади Победы

Стоимость за кв.м. трехкомнатной квартиры:

Общая стоимость трехкомнатной квартиры:

Справка о Холдинге RBI 
Холдинг RBI работает на инвестиционно-строительном рынке с 1993 г. За 15 лет компанией реализовано 49 проектов разного класса общей площадью - 774 000 кв.м.
Сегодня в Холдинге развивается несколько направлений деятельности: строительство домов по стандарту «Квартиры для среднего класса» ведет компания «Северный город», проекты в сфере элитного жилья и коммерческой недвижимости реализует компания RBI, эксплуатацию зданий осуществляет «Управление комфортом». 
С финансовыми показателями деятельности компании Вы можете ознакомиться на сайте www.rbi-holding.ru в разделе «О Холдинге» (рубрика «Динамика развития»).