Продажа «ипотечной» квартиры: мифы и реальность

Когда на фоне различных обстоятельств возникает необходимость продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, может возникнуть ряд сомнений, особенно со стороны покупателей. Это неудивительно — многие опасаются непривычных схем, что в свою очередь порождает мифы. Как на самом деле обстоит ситуация на рынке сделок с «обремененным» жильем, расскажет наш материал.

По мнению экспертов, сейчас на рынке недвижимости сделки купли-продажи объектов, приобретенных в ипотеку, все же имеют свою нишу. Как сообщила нашему изданию Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости агентства развития и исследования недвижимости АРИН, трудность продажи «ипотечной» квартиры в том, что такое жилье в целом покупают менее охотно, и без помощи агента на ипотечные сделки редко кто решается:

— Люди не понимают сути механизма, и им кажется, что в такой сделке больше рисков, чем есть на самом деле.

Несмотря на кажущийся «нестандарт» ситуации, современный рынок недвижимости вполне подготовлен к сделкам с залоговой недвижимостью. Так, Оксана Викулова, руководитель отдела ипотечного кредитования Агентства недвижимости «Итака», все же прогнозирует, что количество квартир, приобретенных с помощью ипотечного кредита, в дальнейшем будет только расти, поскольку в настоящий момент подобных сделок на рынке проводится довольно много и специалисты в основной своей массе знают особенности их проведения.

О причине, по которой покупатели могут избегать подобных сделок, нашему изданию подробно рассказал Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство». Эксперт пояснил, какие мифы рождаются у продавцов и покупателей.

Миф первый: продать залоговую (ипотечную) квартиру крайне сложно или вообще не существует такой практики.

— Это заблуждение вызвано тем, что далеко не все специалисты на рынке недвижимости сталкивались с задачей продажи «ипотечного» жилья. На самом деле разница между продажей из-под залога и обычной сделкой купли-продажи недвижимости заключается лишь в том, что сделку необходимо согласовать с третьим участником — банком. В данном случае банк предъявляет свои требования как на этапе подписания договора купли-продажи, так и на этапе подачи документов на регистрацию.

В процессе продажи квартиры мы можем попасть в такую ситуацию, когда сотрудники банка и банковские юристы впервые сталкиваются с такой задачей. Это требует дополнительного времени и согласований, что заметно усложняет сделку. Порой довольно трудно бывает убедить покупателя в том, что это обычная сделка, и нет рисков в покупке залоговой квартиры. Также бывает не очень просто согласовать схему купли-продажи с банком-кредитором. Но все-таки сделка реальна.

Миф второй: квартира из-под залога продается с большим дисконтом по стоимости.

— Этот миф родился во время кризиса, когда появилась масса людей, испытывающих сложности с выплатами по ипотеке и желающих продать свои залоговые квартиры. В то же время появилась масса людей, желающих воспользоваться этой ситуацией и купить залоговые квартиры по стоимости значительно ниже рынка.

На самом деле продавец является собственником залогового объекта, он прекрасно знает стоимость своей покупки и в силах оценить объект сам или с помощью профессионалов.

Проще говоря, продавец на сегодняшний день, как правило, не испытывает особых сложностей, связанных с продажей объекта, а значит, снижать стоимость по идее нет никакого смысла, но в то же время необходимо объективно понимать экономические реалии и законы рынка.

Наш опыт говорит о том, что чем больше покупателей на одну квартиру, тем больше шансов продать ее по более высокой цене. Наличие обременения снижает количество потенциальных покупателей. Такую квартиру не смогут купить ипотечные покупатели, одобренные в других банках, люди с субсидиями и покупатели не с «прямыми деньгами».

Миф третий: залоговую квартиру невозможно купить в ипотеку.

— На самом деле даже подобная операция возможна, однако ипотеку можно получить только в том банке, который выдал первый ипотечный кредит на квартиру.

Миф четвертый: чтобы продать залоговую квартиру, продавец должен сначала погасить свой кредит и только затем продавать.

— Это совсем не так. Для сделок с «ипотечными» квартирами существует три схемы продажи, а продавец и покупатель должны выбрать более приемлемую для себя схему, исходя из конкретной ситуации.

Первая схема подразумевает, что находится покупатель, который закрывает ипотечный кредит, то есть выплачивает вашу задолженность.

Вторая схема предполагает переход права собственности с сохранением залога, когда покупатель платит все необходимые деньги через ячейку или аккредитив.

Третья схема возможна в том случае, когда банк позволяет единовременное переоформление собственности со снятием обременения.

По мнению экспертов, продавец залогового жилья, конечно, способен провести любую сделку самостоятельно, однако вопрос будет состоять в том, сколько человек готов потратить времени и сил, как минимум, на то, чтобы разобраться в ситуации и согласовать сделку со всеми сторонами.

Источник: Разумная Недвижимость