Рост цен на новостройки в 2019

Средний бюджет покупки жилья в новостройке в первом квартале увеличился на 4,5%. В среднем квартиру в Петербурге можно купить за 4,6 млн руб., в Ленобласти – за 3 млн руб.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в январе – марте 2019 года цены на строящееся жилье росли. Если в конце 2018 года средний бюджет покупки квартиры в Петербурге и в пригородной зоне в масс-маркете составлял 3,78 млн руб., то уже в конце первого квартала – 4,1 млн руб. Если рассматривать отдельно город и область, цифры будут другими. По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Северной столице в январе – марте покупатель строящегося жилья тратил на приобретение квартиры в сегменте масс-маркет около 4,6 млн руб. В пригородной зоне Ленобласти затраты на покупку существенно меньше – порядка 3 млн руб. При этом оба эти показателя за три месяца 2019-го выросли: в Ленобласти на 2%, в городе – на 4%.

Многие ожидали, что с приходом 2019 года рост цен на первичном рынке региона прекратится. Мол, не растут доходы населения, и поэтому откуда взяться увеличению стоимости жилья. Однако, несмотря на это, стоимость недвижимости все равно продолжила расти, и в дальнейшем эта тенденция не будет сбавлять обороты.

Дело в том, что доходы населения не растут уже много лет. А вот стоимость жизни растет, ожидаемо увеличиваются и расходы на производство и сбыт любой продукции. Меняется и законодательство. «На увеличение стоимости квадратного метра оказывали влияние растущая себестоимость строительства, подготовка к изменениям в 214-ФЗ, повышение НДС, высокий спрос, – говорит Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». – На сегодняшний день нет предпосылок к снижению темпов роста стоимости жилья».

Успеть до июля

Кроме роста цен, на увеличение среднего бюджета покупки квартиры оказывают влияние и другие факторы. «На среднюю цену сделки могут влиять два фактора – увеличение площади покупаемых квартир и рост цен, – уверен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». – В данном случае увеличение стоимости жилья оказало наибольшее влияние на бюджет покупки. В то же время уменьшения средней площади приобретаемого жилья не произошло. В ряде локаций средняя площадь квартиры даже выросла, поскольку люди пользовались выгодными ставками по ипотеке».

По словам эксперта, в январе – феврале 2019 года наблюдался активный спрос, абсолютно нетипичный для начала предыдущих лет. Люди стремятся приобрести квартиры до повышения цен, связанного с законодательными изменениями. При этом сами застройщики уже начали постепенно увеличивать цены. Если летом появится ясность и будет понятно, как изменится работа на рынке для девелоперов, с сентября по декабрь текущего года произойдет небольшое подорожание квартир в тех проектах, застройщики которых будут чувствовать себя комфортно в новых условиях.

Меньше и дешевле

Существенных изменений в целом по предпочтениям покупателей не наблюдается. Рассматриваем традиционно структуру сделок в сегменте масс-маркет: этот класс занимает более 90% рынка. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в первом квартале в 2019 году в Петербурге и пригородах доля студий – 29,71%. За 2 года показатель почти не изменился: в 2016 году – 28,9%. Вопреки распространенному мнению, самые популярные квартиры на рынке – не студии, а однокомнатные. Сейчас таких сделок 43,1%. «Двушки» приобретают 21,2% покупателей, а на «трешки» хватает только 6,3%. Структура спроса за 2016-2018 годы практически не менялась.

Нет существенных подвижек и с точки зрения выбора стадии готовности строящегося объекта. Аналитики подсчитали, что сейчас, как и год назад, квартиры в домах на «нулевом» цикле, то есть в самом начале строительства, выбирает более трети покупателей – 35%. Хотя здесь самый высокий риск, стоимость жилья может быть ниже, в готовом доме, на 25-30% и даже больше. Поэтому это выгодное предложение. Введенные в эксплуатацию дома, где нет рисков, но продаются самые дорогие квартиры, выбирает всего 10% покупателей. Также достаточно много людей – 23,6%, – выбирает объекты, которые еще не введены в эксплуатацию, но вскоре будут сданы: степень готовности выше 80%.

«По-прежнему сохраняется спрос на жилье в высокой степени готовности, но люди готовы вкладываться и в объекты с более поздними сроками сдачи, ведь большинство покупателей старается успеть заключить сделки по понятным для них правилам», – добавляет Ян Фельдман.

Предпосылки к росту

Что касается прогнозов на будущее. Большинство экспертов осторожны в оценках, но все сходятся во мнении – не только в краткосрочной, но и в долгосрочной перспективе цены на квартиры продолжат увеличиваться. «В ближайшие 3-5 лет нас ждет еще более значительный рост цен на строящееся жилье, вызванный переходом от долевого строительства к проектному финансированию, – уверен Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. – По предварительным оценкам, стоимость банковских кредитов для застройщиков составит около 10% годовых. То есть за 2 года строительства дома его себестоимость увеличится в среднем на 20%. Это неминуемо отразится на цене квартир. Сейчас рынок не сможет переварить столь значительный одномоментный рост, поэтому увеличение цены будет постепенным. Полагаю, удорожание квадратного метра может составить порядка 7-10% в год».