Рождественские настроения на рынке новостроек

Внешнее изобилие дешевого предложения, улучшение общей экономической ситуации в стране, отсутствие плохих новостей – все это положительно сказалось на рынке недвижимости. Причем и на застройщиках, и на продавцах, и на покупателях.

А выход больших объемов строящегося жилья в проектах комплексного освоения территорий удержал застройщиков от попыток взвинтить цены. В итоге перед Новым годом на рынке установились поистине рождественские настроения.

Стагнирующий (или стабильный)

По предварительным итогам, цены на рынке строящегося жилья выросли в течение года ориентировочно на 3%. В начале года средний показатель стоимости квадратного метра на первичном рынке составлял около 70 тыс. руб., текущий показатель – 72,5 тыс. руб. По словам экспертов, весь год направление динамики цен постоянно менялось, что характерно для стагнирующего (или же стабильного) рынка – небольшой рост цен в весенние месяцы, снижение (отражающее сезонное падение спроса) летом и медленное повышение с сентября. Стоит отметить, что все колебания происходили в пределах 1–2%. «Одна из причин ценовой стагнации на рынке жилья Петербурга – как на вторичном, так и на первичном – в том, что строительный рынок города умеренно пострадал от кризиса: объемы ввода жилья в городе на душу населения превышают не только московские (в два раза), но и среднероссийские показатели. Достаточные объемы предложения на первичном рынке города уравновешивают медленно растущий спрос», – полагает Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». «На нашем рынке все так давно мечтали о стабильности, что даже не заметили, как она, наконец, наступила. Уходящий год был стабильным с точки зрения цен на недвижимость», – подчеркивает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

На рынке сохраняется серьезная конкуренция, особенно в низшем ценовом сегменте. Цены держатся на одном уровне. Как отмечают эксперты, сократился размер скидок – теперь при 100%-ной оплате рассчитывать можно максимум на 5–10%. Одновременно застройщики отходят от рассрочек платежей за проценты и как правило при большом первоначальном взносе готовы предоставить беспроцентную рассрочку. Лишь немногие компании решаются на повышение цен. «Перед Новым годом цены немного выросли, но застройщики сразу же стали предлагать покупателям предновогодние акции, поэтому цены все время находятся примерно на одном уровне», – уточняет директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко.

Качественные изменения

По мнению экспертов, в 2010 году рынок недвижимости изменился, прежде всего – качественно. «Эти изменения продиктованы спросом – покупатель стал более требователен и разборчив в вопросах качества строительства и комфортности жилья. Кроме того, теперь он предпочитает приобретать готовое жилье с уже оформленными документами о праве собственности. Мы прогнозировали эту тенденцию еще пару лет назад», – отмечает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена». «То, как развивался рынок строящейся недвижимости в 2010-м, полностью подтвердило наши представления, которые сложились в начале года. Мы ожидали плавного увеличения спроса, плавной коррекции цен, оживления активности застройщиков и вывода новых масштабных проектов, например, проекта эконом-класса «Северная долина», концептуально сильного проекта «Семь столиц» и ряда других. ГК «ЦДС» начала реализовывать ряд интересных проектов, таких как проект комплексной застройки – жилой квартал «Новое Мурино», очень перспективный проект малоэтажной застройки – поселок таунхаусов в Репино «Кантеле», ЖК «Пулковский», – рассказывает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости Группы компаний «Центр Долевого Строительства».

Спрос на доверии

По словам застройщиков, спрос постепенно увеличивается за счет посткризисного восстановления уровня занятости и доходов населения, а также роста рынка жилищного ипотечного кредитования. «Мы прогнозировали, что рынок будет восстанавливаться после кризиса не один год. Прогноз сбывается. Приятным сюрпризом стал значительный рост продаж в первой половине года, когда объемы достигли уровня 2007-го. Последовавшее за этим снижение показателей подтверждает, что платежеспособный спрос остается ограниченным и не может обеспечивать высокие продажи в течение длительного периода», – объясняет Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg.

В 2010 году основной спрос был сконцентрирован в сегменте небольших квартир эконом-класса (в пределах 2,5 млн руб.). По-прежнему на первичном рынке жилья самыми востребованными остаются квартиры в домах высокой готовности. Причем большинство людей хотят в квартиру въехать сразу после покупки.

В качестве еще одной положительной тенденции эксперты отмечают выросшее доверие к строительному рынку – квартиры приобретались даже на начальных стадиях строительства (в 2009 году такие случаи были редки). «В этом году мы отметили, что изменились предпочтения покупателей. Если раньше на первом месте стояла цена, на втором – местоположение объекта и на третьем – качество, то сейчас покупатели в первую очередь смотрят на репутацию застройщика, а затем уже на цену и качество», – перечисляет Вячеслав Заренков, председатель совета директоров Группы компаний «Эталон». «Репутация застройщика для потребителя стала намного важнее цены квадратного метра», – подтверждает Марк Лернер.

«Конечно, нам как застройщику хотелось бы более активного увеличения спроса, но в целом мы расцениваем динамику рынка как положительную. В течение всего года мы наблюдали увеличение платежеспособной покупательской активности в нашем сегменте рынка. Объем реализации в нашей компании существенно увеличился по сравнению с началом года. Активнее стали проходить сделки с помощью ипотечных кредитов», – считает Сергей Терентьев.

Земля и регистрация

Ложки меда оказались в нескольких бочках дегтя. Так, по итогам года практически все застройщики отметили экономически не оправданный рост цен на земельные участки. «Ситуация с землей под застройку в черте города стала неприятной неожиданностью на посткризисном рынке. Неожиданность заключалась в ее чрезмерном дефиците и, как следствие, в совершенно непредсказуемых условиях ее продажи на городских торгах. К этому, если честно, наша компания готова не была. И если итоги первых торгов показались за гранью здравого смысла, то к концу года стало понятно, что сумасшедший рост цены на небольшие земельные участки – это уже тенденция, которая может сильно повлиять на дальнейшее развитие рынка жилищного строительства в Петербурге», – считает Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест». Вторая проблема – это начавшиеся весной сложности с государственной регистрацией прав на недвижимость, которая если и не поставила крест на многих сделках, то, по меньшей мере, сильно усложнила жизнь застройщикам. «Заключенных сделок могло быть больше, но свою негативную роль сыграла реорганизация работы Федеральной регистрационной службы. Очень надеемся, что эти трудности останутся в 2010 году. Хочется верить, что этот фактор не повлияет серьезным образом на стоимость квадратного метра жилья: рост цен не выгоден ни покупателям, ни строителям», – полагает Сергей Степанов.

Сохранение тренда

«В 2011-м мы ожидаем сохранения текущего тренда. Вряд ли произойдет взрывной всплеск отложенного спроса, о чем говорили некоторые аналитики, поскольку увеличение спроса сейчас компенсируется выводом новых проектов. Но активность на рынке будет увеличиваться. Сильнее других вырастут в цене все более редко встречающиеся объекты точечной застройки с уникальным расположением», – обещает Сергей Терентьев. С ним согласен Марк Лернер: «Новые экономические катаклизмы маловероятны. Таким образом, рынок будет следовать модели медленного (L-образного) выхода из кризиса. Восстановление спроса повысит активность девелоперов, а также будет стимулировать новое строительство». «Что касается цен на первичную недвижимость, думаю, что ситуация в 2011 году в целом останется стабильной, на уровне 2010-го», – предполагает Роман Мирошников.

Большинство участников рынка надеются на плавный рост цен. Поскольку спрос не будет ажиотажным, и рынку (и рынку ипотечного кредитования тоже) еще потребуется время на восстановление равновесия – показатель роста в 2011 году не превысит 10%. Есть и другое мнение. «Цены будут расти, так как рынок столкнется с недостатком предложения. В 2011 году должны сдаваться объекты, начатые во второй половине 2008-го и в 2009 году. Но из-за кризиса новое строительство практически никто не начинал. Соответственно, можно прогнозировать, что снижение объема предложения приведет к увеличению стоимости жилья», – уверен Вячеслав Заренков. Конкретных цифр он, однако, не называет.

Источник: BPN.RU