Рынок меняет ориентиры

По прогнозам специалистов, в ближайшее время объем предложения на рынке жилья сократится. При этом потребность людей в жилье никуда не исчезнет – рано или поздно спрос будет расти.

О том, куда ведут рынок сегодняшние тенденции, рассказывает генеральный директор агентства «Бекар» Сергей Козлов.

– Сергей Викторович, что сегодня происходит на рынке недвижимости?

– Экономическая нестабильность привела к тому, что многие агентства недвижимости вынуждены серьезно корректировать свои планы. Мало кто мог спрогнозировать наступление кризиса: выбирая стратегии своего развития, компании рассчитывали на рост рынка. Реальность оказалось иной: по сравнению с началом прошлого года спрос на жилье в первом квартале 2009-го уменьшился почти в два раза. Агентствам пришлось пересматривать намеченные ранее планы по развитию, экономить на многих проектах. Уже полгода мы имеем рынок покупателя, что в совокупности с другими тенденциями приводит к оздоровлению ситуации.

Раньше, когда рынок ориентировался на продавца, тенденции были иными: присутствовали неоправданно завышенные цены, категорическое несоответствие структур предложения и спроса, высокий процент инвестиционных сделок. Переориентация на покупателя в последние полгода вынуждает участников рынка предлагать только те объекты, которые действительно востребованы.

Однако нынешняя ситуация напоминает куклу-неваляшку: рынок покупателя недвижимости может опять превратиться в рынок продавца.

Дальнейшее развитие событий зависит от ряда экономических и психологических факторов. Невозможно предугадать, какой из них окажется решающим. Для риэлтора сложность нынешнего положения дел состоит в том, что он должен одновременно работать и на продавца и на покупателя, учитывать интересы обоих.

– Меняется ли, на ваш взгляд, структура сделок на рынке жилой недвижимости?

– В последнее время возобновились операции, связанные с обменом и расселением. Сейчас идеальное время для их проведения - можно не торопясь подобрать оптимальный вариант.

В последнее время большое количество операций на рынке недвижимости было связано с реализацией государственных программ улучшения жилищных условий. Объемы их финансирования уменьшены, однако город продолжает оказывать помощь очередникам. Учитывая наблюдавшееся в последние месяцы снижение цен на недвижимость, многие очередники имеют возможность эффективно решить свои жилищные вопросы.

С другой стороны, в минимальном количестве проводятся ипотечные сделки - некоторые банки по-прежнему предоставляют кредиты на покупку жилья. В условиях, когда цены на недвижимость снизились, большинство нуждающихся в улучшении жилищных условий получили шанс сделать это. К примеру, с помощью субсидии и кредита.

За счет проведения подобных операций можно частично восполнить потери риэлторов от сокращения объемов сделок, связанных с ипотечным кредитованием. По сравнению с февралем прошлого года их число уменьшилось почти в пять раз.

Экономическая нестабильность приведет к росту числа граждан, которые не смогут расплатиться по взятым ранее ипотечным кредитам. В этой ситуации банки столкнутся с проблемой реализации предмета залога. Число обращений в агентство «Бекар» с целью проведения таких операций с начала текущего года увеличилось на 15% и на сегодняшний момент составляет 4-5% от количества всех обращений. Сейчас мы ведем переговоры с несколькими финансовыми учреждениями о том, чтобы проводить сделки по внесудебной реализации жилья из-под залога.

Кроме того, в скором времени существенно изменится структура предложения на первичном рынке жилья. Реализация многих проектов жилищного строительства, готовность которых меньше 70%, приостановлена. В текущем году такая ситуация приведет к почти двукратному сокращению объемов ввода жилья по сравнению с 2008-м. В результате чего с рынка уйдет пока невостребованная недвижимость, и объем предложения станет соответствовать спросу.

– Другими словами, рынок придет к равновесию?

– На какое-то время рынок станет сбалансированным, но я не думаю, что это продлится долго. Спрос – явление неинерционное, которое быстро реагирует на изменение рыночной ситуации. При наличии денег у покупателей восстановить спрос можно за несколько недель. А вот сокращение объемов строительства в будущем приведет к ограничению предложения на первичном рынке. И восстановить прежние объемы быстро не удастся. Спрос, который не может быть реализован на первичном рынке, переместится на вторичный. В результате мы снова вернемся к неконтролируемому росту цен и раздуванию рынка.

В последние месяцы значительно сократился объем спекулятивных сделок по покупке жилья. Если до кризиса их доля составляла почти треть от всех операций, то теперь этот показатель стремится к нулю. Место инвесторов занимают те, кто действительно нуждается в решении жилищных проблем.

Однако в ближайшее время ситуация может кардинально измениться. Одним из основных факторов, влияющих на активность рынка, является динамика курсов валют. За последние месяцы курсы доллара США и евро увеличились более чем на 30% по отношению к рублю. При этом снизилась стоимость жилья, номинированная в рублях. Остановка девальвации рубля в феврале вызвала рост покупательской активности, поскольку в критической ситуации именно жилье становится чуть ли не единственным способом сохранения средств. Те, кто хранил свои сбережения в валюте, сейчас готовы вкладывать деньги в недвижимость.

Сегодня многие граждане, имеющие возможность приобрести жилье, ждут дальнейшего снижения цен. Другие из-за февральского роста спроса подумали, что так называемое «дно кризиса» уже пройдено. Соответственно, как только на рынке начнется пусть небольшой, но постоянный рост, это спровоцирует увеличение покупательской активности. Люди начнут приобретать жилье, боясь его дальнейшего удорожания.

Так, еще до Нового года продавцы элитной недвижимости были готовы уступать 10%-15% от первоначально заявленной стоимости своих объектов. Теперь ситуация изменилась – владельцы дорогого жилья увеличивают цены.

При этом потребность людей в жилье никуда не исчезнет – рано или поздно спрос начнет расти. Что, соответственно, в долгосрочной перспективе приведет к увеличению цен.

Все эти тенденции качнут рынок-«неваляшку» в сторону продавца.

– В состоянии ли власть помочь участникам рынка перестроить свою работу в соответствии с новыми экономическими реалиями?

– Думаю, что риэлторам нет смысла помогать какими-либо прямыми мерами. Другое дело, если речь идет о поддержке строительных компаний. Застройщикам надо помогать, поскольку их проблемы сразу же отражаются на покупателях жилья. И, как следствие, на социальной обстановке в целом.
Государство должно всячески стимулировать спрос. В последние несколько лет многие говорили о возможности ввести ежегодный налог на недвижимость, который необходимо рассчитывать исходя из рыночной стоимости объектов. Если эту идею удастся воплотить в жизнь, структура рынка недвижимости существенно изменится: начнется перераспределение жилья. Возможно, многие граждане станут активно менять свою недвижимость – переезжать в квартиры, налог за которые они смогут платить без существенных потерь для личного бюджета.

Эта мера будут способствовать увеличению количества сделок на вторичном рынке недвижимости.

– Каким вы видите рынок риэлторских услуг после того, как минует кризис?

– По статистике Управления федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, в феврале текущего года количество сомнительных сделок увеличилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В феврале было зарегистрировано 4 тыс. операций купли-продажи, из которых 800 Управление поставило на контроль. В нынешней ситуации проверка юридической чистоты документов имеет первостепенное значение для покупателей жилья.

Наблюдавшееся в последнее время сокращение количества сделок привело к тому, что доходность риэлторского бизнеса существенно уменьшилась. Судя по всему, в скором времени многие агентства перестанут работать: на рынке останутся лишь самые квалифицированные и подготовленные профессионалы. Что, конечно, повысит качество предоставляемых населению услуг.

С другой стороны, возрастает количество бывших сотрудников агентств недвижимости, переквалифицированных в частные маклеры. Наработав клиентскую базу, эти люди вряд ли откажутся от дополнительного дохода: подготовить и осуществить сделку с недвижимостью в состоянии любой специалист с соответствующим опытом. Но предоставить гарантии покупателю может лишь агентство. Так или иначе, всем агентствам придется пересмотреть принципы своей деятельности – в ближайшее время рынок продавца не вернется.

Досье «БН»:
Козлов Сергей Викторович, генеральный директор агентства недвижимости «Бекар». Окончил Ленинградский институт авиаприборостроения, где получил специальность инженера-системотехника, а также Открытую Школу Бизнеса (имеет профессиональный диплом по менеджменту Открытого Университета Великобритании). На рынке недвижимости работает 15 лет: с 1993 по 2009 год прошел путь от рядового агента до директора одного из крупнейших агентств недвижимости Петербурга. В «Бекар» Сергей Козлов пришел с должности директора по развитию агентства недвижимости «Центр», где в течение 9 лет занимал руководящие посты. Принимал активное участие в деятельности профессиональных сообществ: с 1998 по 2000 год был членом комиссии по профессиональным стандартам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, а с 2006 по 2008 год – исполнительным директором Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга. Женат, воспитывает дочь.

Сергей Бардин

Источник: Becar Realty Group