Рынок недвижимости: тенденции и перспективы.

В первом полугодии 2013 года цены на жилую недвижимость в Петербурге практически не менялись. Зимний и весенний периоды на рынке прошли под знаком стабильности. О том, какие изменения ожидают городской рынок недвижимости, говорили эксперты и участники рынка на пресс-конференции в Агентстве Бизнес Новостей.

"Первичка" уходит в Ленобласть

О перспективах развития рынка первичной жилой недвижимости рассказал председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. По мнению эксперта, ситуация на рынке остается стабильной и наблюдается небольшой прирост цен на наиболее интересные объекты недвижимости.

"Нельзя сказать, что на первичном рынке лавинообразно прирастают цены или имеются какие-то тенденции к стагнации. Первичный рынок достаточно устойчив и нет перспектив до конца года к изменению тенденций", - считает он.

По мнению П.Созинова, развитие агломерации, в которую входит Петербург и Ленинградская область, происходит неравномерно. Строительство во многих районах города "сворачивается" и плавно перетекает в Ленобласть, которая уже опережает Петербург по темпам строительства. Так, в регионе наиболее активно застраиваются зоны Комплексного освоения территорий (КОТ) - Девяткино, Шушары, Парнас.

Интенсивное строительство в этих районах усиливает конкуренцию не только между различными застройщиками, но и между объектами одной строительной компании, поскольку квартиры каждой последующей очереди продаются дешевле предыдущей, пояснил П.Созинов. Средняя стоимость квадратного метра в городе и Ленобласти колеблется от 60 до 100 тыс. рублей.

"Сложно говорить о конкретной стоимости квадратного метра жилья, поскольку можно встретить объекты за 60 тыс. рублей за кв. м. и за 100 тыс. рублей за кв. м. Если речь идет о малогабаритной квартире или квартире-студии, то там квадратный метр зачастую переоценен даже на стадии котлована", - считает участник рынка.

Продажи на "вторичке" снизились на треть

За первое полугодие текущего года количество сделок на вторичном рынке жилья в Петербурге упало на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, сообщил генеральный директор ООО "БЕНУА", президент НП "Санкт-Петербургская палата недвижимости" Дмитрий Щегольский. Тем не менее, эксперт называет сложившуюся ситуацию стабильной.

"По итогам первого полугодия можно сказать, что ситуация на рынке более чем стабильная. Количество сделок снизилось примерно на 30%, однако каждый год в городе заключается порядка 73 тыс. сделок и, если покупатели в первой половине года не купили квартир на 30%, значит, рынок выберет эти объекты недвижимости за оставшиеся пол года", - сказал эксперт.

По прогнозу Д.Щегольского, июль и август 2013 года пройдут на вторичном рынке недвижимости спокойно. Однако, 30-процентный отложенный спрос (что в абсолютных цифрах составляет 20-25 тыс. сделок), накопившийся за первое полугодие 2013 года, скорее всего, будет продолжать накапливаться до сентября.

"Осенью 2013 года это может дать толчок новому росту цен, что в итоге будет способствовать увеличению средней цены квадратного метра до 10% по отношению к июню 2013 года", - сообщил эксперт.

Он отметил, что с января по июль 2013 года цены на вторичном рынке жилья не изменились и средняя стоимость квадратного метра составила 95 тыс. рублей, что на 4,5% выше показателей аналогичного периода в 2012 году.

Основное количество сделок на вторичном рынке недвижимости совершается с понижением цены, поскольку продавцы специально закладывают в цену объекта несколько процентов торга. Этот процент по сравнению с 1-м полугодием 2012 года снизился с 2 до 1,4%, отметил эксперт.

На рынке аренды все спокойно

Стабильность наблюдается и на городском рынке аренды, сообщила генеральный директор агентства "Время недвижимости" Наиля Берестовая. По ее словам, за первое полугодие цены на аренду квартир выросли на 1-2%.

"Ничего нового в следующем полугодии на рынке аренды жилья не ожидается. Цены достаточно стабильные, предложение хорошее, арендаторов и хозяев квартир много, поэтому в сегменте аренды мы ничего сверхъестественного не ждем. На рынке аренды все тихо и спокойно", - сказала она.

По словам Н.Берестовой, структура предложений такова: 14% от общего объема предложения занимают комнаты, причем спрос на эти объекты недвижимости значительно превышает предложение и составляет 36-39%, по однокомнатным квартирам предложение составляет 50%, спрос - 30%. Спрос и предложение примерно равны при реализации двухкомнатных (25%) и трехкомнатных квартир (6%). Минимальное предложение исходит от обладателей многокомнатных квартир - 1-3%, в то время как спрос на этот сегмент рынка составляет 7-8%.

Как сообщила эксперт, средняя стоимость аренды комнаты в Петербурге составляет 10-11 тыс. рублей в месяц, однокомнатной квартиры 18-22 тыс. рублей, двухкомнатной - 26-29 тыс. рублей, а аренда трехкомнатной квартиры обойдется уже в 32-37 тыс. рублей. Минимальная арендная плата наблюдается в Красносельском районе, максимальная - в Центральном.

Загородная недвижимость - цены не меняются

Наиболее сильная дифференциация цен наблюдается на рынке загородной недвижимости, отмечает директор ЗАО "Центр недвижимости Агеев" Иван Агеев.

"Рынок загородной недвижимости настолько многолик и цены настолько варьируются, что четкую цифру назвать нельзя", - говорит эксперт. При этом, отмечает И.Агеев, стоимость загородной недвижимости напрямую зависит от удаленности земельного участка от Петербурга: "При удаленности от Петербурга на 50 км стоимость одна, до 100 км - другая, после 100 км - третья. Дальше все зависит от пожелания - дача, таунхаус, коттедж".

Как подчеркнул эксперт, рынок загородной недвижимости менее остальных подвержен резкому изменению цен.

"Какие бы кризисы ни были, рынок загородной недвижимости - самый спокойный, потому что он позже остальных реагирует на изменение цен. Если во время кризиса цены на недвижимость в городе, бывает, меняются в течение суток 3-4 раза, то в загородной недвижимости такого не бывает", - резюмировал он.

Законодательные изменения

Как сообщил П.Созинов, в конце 2012 года в ряд федеральных законодательных актов, регулирующих отношения в сфере рынка недвижимости, были внесены существенные изменения. В частности, с 1 января 2014 года в силу должен вступить 294 ФЗ, предписывающий застройщикам либо страховать свои проекты, либо получать на них банковскую гарантию в обществах взаимного страхования. Однако эксперт полагает, что данный законопроект не сможет заработать в установленные сроки.

"На сегодняшний день правил страхования нет. Частные страховые компании даже не рассматривают возможность страхования застройщиков. Поэтому очевидно, что этот закон не заработает в установленные сроки", - полагает П.Созинов.

По его словам, до сих пор не существует и подзаконных актов, регулирующих процесс страхования, поэтому он прогнозирует, что с 1 января 2014 года по новому закону смогут работать менее 50% строительных фирм.

Как добавила президент ГК "Экотон" Екатерина Романенко, с 1 марта текущего года изменения произошли в процедуре оформления сделок. В частности, сейчас компании уже не имеют права регистрировать сделки.

"С 1 марта 2013 года договора купли-продажи, дарения, ренты не требуют регистрации, то есть договор становится действительным с момента его заключения. Сейчас компании регистрируют только переход права собственности", - сообщила она.

Ипотечные ставки снижаться не будут

Как прогнозирует управляющий Операционным офисом "Санкт-Петербургский" "Банка жилищного финансирования" Андрей Пименов, рост сектора ипотечного кредитования в 2013 году составит порядка 10-20%, что, по его мнению, не гарантирует снижения ставок по кредитам.

"Нет никаких перспектив для хорошего развития рынка, потому что, по-прежнему у банков есть проблемы привлечения дешевых долгосрочных ресурсов. Средняя ставка на покупку жилья к концу года останется на том же уровне, примерно от 12 до15%. Мы прогнозируем, что все-таки рынок ипотеки замедлит свой рост и в 2013 году рост составит от 10 до 20% по отношению к предыдущему периоду", - полагает эксперт.

А.Пименов напомнил, что в 2012 году рост объемов ипотечного кредитования в целом по стране вырос на 44% и составил более 1 трлн рублей.

По его словам, сегодня средняя сумма ипотечного кредита составляет 1,5-3 млн рублей, максимальная - 12-15 млн.

В обсуждении участвовали:
- Щегольский Дмитрий Владимирович, генеральный директор ООО "БЕНУА", президент НП "Санкт-Петербургская палата недвижимости";
- Романенко Екатерина Владимировна, президент ГК "Экотон", председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости;
- Берестовая Наиля Шамильевна, генеральный директор агентства "Время недвижимости";
- Созинов Павел Борисович, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости;
- Агеев Иван Леонидович, директор ЗАО "Центр Недвижимости Агеев";
- Пименов Андрей Витальевич, управляющий операционным офисом "Санкт-Петербургский" "Банка жилищного финансирования"

Источник: Агентство Бизнес Новостей