Ставки по ипотечным кредитам снижались весь 2010 год

К концу 2010 года банкиры устали снижать ставки по ипотечным кредитам. Средняя ставка предложения по кредитам на покупку готового жилья в рублях в декабре снизилась с 12,76% до 12,75% годовых. Ставки по кредитам в иностранной валюте опустились еще существенней – с 9,51% до 9,45%.

Индекс «БН-Ипотека» (рассчитывается с января 2010 года как аннуитет по ипотечному кредиту под залог приобретаемой недвижимости в размере 1 млн руб. сроком на 15 лет) достиг к 1 января 2011 года отметки 83,40%. То есть средний ежемесячный платеж по кредиту (без учета комиссий) сократился с начала 2010 года на 16,60% – до 12 488 руб. В декабре, по сравнению с ноябрем, величина аннуитета снизилась на 0,05%. Значение ипотечного индекса в иностранной валюте с начала уходящего года уменьшилось на 16,32 процентного пункта (п. п.) – до 83,68%. Величина аннуитета по ипотеке в иностранной валюте опустилась с начала 2010 года с $412 до $343, что на $10 больше по сравнению с аннуитетом, сложившимся на начало декабря. Снижение размера платежа, выраженного в иностранной валюте, объясняется увеличением курса рубля в декабре.

Весь 2010 год банкиры снижали процентные ставки по ипотеке и смягчали требования к заемщикам – это выразилось не только в возможности заемщика подтверждать доходы по форме банка, но и в увеличении размера кредита. В начале кризиса многие банкиры отказывали в ссуде, если отношение ежемесячного платежа к среднемесячному доходу заемщика превышало 25%. К концу года многие банки увеличили предел до 50% благодаря стабилизации экономического положения в стране: безработица пошла на убыль, зарплаты, согласно отчетам Росстата, демонстрируют пусть небольшой, но рост. Как следствие, средний размер ипотечного кредита, опустившись в начале кризиса до 800 тыс. руб., к началу 2011 года преодолел отметку в 1,2 млн руб.

Впервые в новейшей истории России в 2010 году банкиры пошли на отмену комиссий за выдачу кредитов – по примеру, который всем показал Сбербанк. Именно госбанки задавали тон на рынке. ВТБ24 первым возобновил кредитование новостроек. Оно оказалось заморожено – как только девелоперы один за другим стали приостанавливать проекты. И если еще в начале 2010 года получить кредит на покупку нового жилья было невозможно, то к концу года доля продаж новостроек в кредит превысила 10%. Она могла бы быть и выше, но процентные ставки по кредитам на строящееся жилье остаются на столь высоком уровне, что выгодней покупать квартиру в рассрочку, предоставляемую застройщиком, если есть возможность рассчитаться за жилье в срок не более трех лет. Впрочем, сложности с кредитованием на первичном рынке были всегда. Банкиры и раньше, а сейчас тем более, очень настороженно относятся к нематериальному залогу, а по сути, к обещанию застройщика выполнить свои обязательства – построить дом.

Позитивное влияние на рынок оказал и Банк России, продолжая снижать ставку рефинансирования: за 2010 год она опустилась с 8,75% до 7,75%. В течение 2009 года ставка снизилась с 13% до 8,75%. Это позволило уменьшить стоимость ипотечных кредитов с переменными процентами, привязанными к ставке рефинансирования.

К концу 2010 года банкиры исчерпали возможность снижать ипотечные ставки (как, впрочем, ставки и по другим кредитам) – из-за сокращения маржи. Ставки по привлеченным ресурсам достигли минимума, они не покрывают инфляцию, которая не унимается и рвется вверх. Этап экстенсивного развития банковского сектора завершается, теперь финансисты смогут снижать ставки, совершенствуя технологии, урезая издержки. Причем в более жестких условиях, чем прежде. В прошлом году депутаты признали незаконным взимание с заемщиков комиссии за ведение ссудного счета, а также запретили менять в одностороннем порядке процентные ставки по кредитам.

На пользу банкирам депутаты изменили Закон «Об ипотечных ценных бумагах», что позволит банкам «упаковывать» в бумаги кредиты с первоначальным взносом 20% (ранее минимальный порог составлял 30%). И хотя на долговой рынок финансисты не рвутся, в перспективе им эта мера пригодиться может. Но и без нее некоторые кредитные организации сегодня предлагают займы с первоначальным взносом 15% и даже 10%.

Источник: BPN.RU