Ставки по ссудам на недвижимость растут день ото дня

Банки по-прежнему считают ипотеку одним из приоритетных направлений бизнеса. Однако финансовый кризис вносит свои коррективы в темпы ее развития. Осень встретила заемщиков уменьшением объемов ипотечного кредитования, ужесточением требований и возросшими ставками. Условия по ипотеке вернулись к параметрам пятилетней давности и, по-видимому, до полной стабилизации ситуации еще далеко.

Ситуация в ипотечном кредитовании сегодня аховая. Одним махом выстраиваемую годами банковскую систему отбросило на несколько лет назад. Либерализация условий предоставления ипотечных кредитов в США послужила катализатором мирового финансового кризиса ликвидности. В сложившихся условиях российские банки вынуждены изыскивать различные способы сокращения собственных издержек и восполнения недостающей ликвидности. Ипотека выходит на качественно новую стадию развития рынка - формулируются новые правила игры, меняется мышление игроков. "Это касается всех принципов работы этой сферы - от андерайтинга до секьюритизации", - отмечает Игорь Жигунов, заместитель председателя правления, начальник директора продаж Городского ипотечного банка.

Как следствие сокращаются объемы предоставления ипотечных кредитов. "Складывающаяся на финансовом рынке ситуация заставляет банки пересматривать свой подход к формированию кредитных портфелей в целях недопущения невозвратов кредитов. Рынок переходит к так называемой консервативной модели поведения, когда предложения коммерческих банков по программам ипотечного кредитования сокращаются, а условия предоставления кредитов ужесточаются", - описывает тенденцию эксперт КМБ-банка.

Уже сегодня количество отказов заемщикам выросло в разы, причем их причины кредитные менеджеры объяснить часто не в состоянии. Ужесточились до предела требования к клиентам: без справки 2-НДФЛ вход в банк потенциальному заемщику заказан, на последней работе нужно проработать уже не полгода, а как минимум год, да и кредитную историю банки изучают досконально - не дай бог иметь за плечами 1-2 просрочки по предыдущим займам - в ипотеке точно откажут.

Впрочем, когда банки борются за увеличение качества кредитного портфеля, ужесточение требований вполне объяснимо. Другое дело - резкий подъем ставок по кредитам, которых население не ожидало. Буквально за последние пару месяцев ставки выросли на 2-5% - это средняя температура по больнице. Точной цифры никто не назовет, так как сегодня диапазон процентных ставок довольно широкий, и вывести средний показатель для всего рынка затруднительно. Встречаются как ставки в 13-14% годовых в валюте, так и 17-19%. То же самое можно сказать про рублевые ставки: есть банки, где они не превышают 15-16%, а есть такие, у которых зашкаливают за 22-24%. Кроме того, рост происходит неравномерно: кто-то из банков уже повысил стоимость кредитов, кто-то только собирается. Поэтому нарисовать более полную и точную картину вряд ли возможно.
Что день грядущий нам принес

Из-за проблем на фондовом рынке трудности с финансированием у банков увеличились, и стало очевидно, что до окончания проблемного периода еще далеко. Финансовые учреждения резко сокращают или полностью замораживают выдачу кредитов на покупку жилья, попутно ужесточая условия по кредитам.

"В сентябре были повышены ставки по ипотечным кредитам, также банк отказался от программ кредитования на приобретение жилья на первичном рынке под залог прав требования, - рассказывает Татьяна Чепенко, заместитель начальника управления розничных операций банка "Возрождение". - При этом увеличились требования к первоначальному взносу заемщика. Теперь он составляет при приобретении квартиры - не менее 30%, отдельно стоящего дома - 50%. Количество поступающих заявок существенно снизилось. Новые требования предполагают значительные собственные накопления и достаточно приличный подтвержденный доход. Такие требования выдерживает далеко не каждый заемщик".

"В связи с тем, что наши риски в этом сегменте сейчас серьезно возросли, мы повысили требования к платежеспособности клиентов, что удлинило время рассмотрения заявок, - продолжает заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Скворцов. - Кроме того, изменены процентные ставки по ипотеке: сейчас минимальная ставка по ипотеке в рублях равна 15%, в долларах - 12%. В ближайшее время мы не планируем дальнейшего увеличения ставок. Однако в случае кардинальных изменений на рынке и существенного удорожания стоимости фондирования будут пересмотрены условия предоставления кредитов".

КМБ-банк также изменил некоторые условия. "Увеличены процентные ставки до 15,5-16% в долларах и до 20,5-21% в рублях, - сообщает Ирина Павлова, начальник управления ипотечного кредитования КМБ-банка. - Также был увеличен размер первоначального взноса до 30-40%. Для квартир на вторичном рынке минимальный размер дисконта равен 30%, для загородной недвижимости - 40%. В настоящее время поток заявок сократился. В день поступает порядка 5-10 заявок по ипотеке, около половины из них одобряется банком".
В перспективе

Несомненно, ситуация на рынке ипотечного кредитования нормализуется, уверены финансисты. Мало того, кризис приведет Россию к более упорядоченному формату ипотечного рынка. Вот только когда это произойдет - прогнозов не решается дать никто.

В создавшейся ситуации на финансовом рынке для банков, осуществляющих долгосрочное кредитование, а именно таким является ипотека, важен гарантированный источник ресурсов. "Одним из таких источников может быть рефинансирование выдаваемых кредитов любым инвестором. В настоящий момент принято решение о выделении Агентству по ипотечному жилищному кредитованию 60 млрд руб. для поддержания рынка ипотеки. АИЖК предлагает различные варианты поддержки банков: начиная от прямого рефинансирования выданных по стандартам агентства кредитов, заканчивая ломбардным кредитованием под залог ипотечных ценных бумаг под поручительство агентства, - перечисляет Татьяна Чепенко. - Как только заработает система рефинансирования, рынок должен немного оживиться. До тех пор пока рынок не стабилизируется окончательно, кредиты планируется выдавать в объемах, ненамного превышающих объемы рефинансирования".

Лидия Захарова