Строительство жилья и ипотека - что нового?

Строительство жилья - одна из наиболее динамично развивающихся сфер экономики Петербурга. Однако из-за нехватки территорий рынок смещается за его пределы. О последних тенденциях строительного рынка северной столицы и тенденциях в ипотечном кредитовании говорили на круглом столе в Агентстве Бизнес Новостей.

В сфере кредитования отраслей промышленности жилищный строительный сектор занимает всего 6-7%, однако строительство жилья является одной из наиболее динамично развивающихся сфер экономики Петербурга. По данным участников рынка, около половины клиентов крупных банков берут ипотеку на покупку квартиры именно в строящихся объектах, отмечает вице-президент Ассоциации Банков Северо-Запада Виктор Титов. Так, по итогам 2012 года, застройщики вывели на рынок в Петербурге и приграничных к нему территориях Ленобласти более 2,4 млн кв. м жилья - это порядка 143 жилых объектов, не считая проектов реконструкции и ИЖС.

Где строим
Что касается тенденций рынка строительства жилья, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК "Балтрос" Светлана Аршинникова отметила: все большее проектов реализуется теперь в удаленности от метро.

"На сегодняшний день застройщики рассматривают для своих проектов территории в 20-30 минутной доступности от метро. Такое предложение занимает около 60% рынка строящейся недвижимости", - сказала она.

Заметен и рывок застройщиков и покупателей в южные районы Петербурга - Московский, Невский и Пушкинский.

"По показателям сегодняшнего дня, объем строительства в южных районах Петербурга составляют около 14% от общегородского и уже превосходит объемы строительства по Выборгскому и Калининскому районам", - сообщила Светлана Аршинникова, добавив, что высокие темпы строительства сохраняются в Приморском районе.

Серьезные объемы строительства жилья сохраняются в Ленинградской области. Там безусловным лидером по количеству новостроек остается Всеволожский район, где активно развиваются территории Мурино и Кудрово.

Что покупаем
Светлана Аршинникова также отметила, что происходят изменения и в квартирографии строящегося жилья. За последний год средняя площадь квартиры уменьшилась в среднем на 4 кв. метра. Также заметен возврат на рынок квартир очень малого метража от 19,9 кв. метров. По-прежнему пользуются большим спросом однокомнатные квартиры от 35 до 55 кв. метров.

Основная доля спроса на рынке жилья по-прежнему остается за квартирами эконом- и комфорт-класса, отмечает аналитик. Средняя цена жилья эконом-класса в 2012 году составила 72,5 тыс. рублей за кв. метр, по комфорту-классу - 95,6 тыс. рублей за кв. метр.

"Проекты эконом-класса сосредоточены сегодня на городских окраинах и в ближайших пригородах - Парнасе, Парголово и Шушарах, Колтушах. Отдельные проекты с невысокой стоимостью квартир можно встретить в Буграх, и Мурино. Человек, который сейчас ищет предложение до 3 млн. рублей, устремляется непосредственно в эти районы, нигде больше подобные предложения он не встретит", - отметила она.

В целом Светлана Аршинникова отметила, что удорожание объектов недвижимости по итогам 2012 года составило порядка 10-12%. "Цены повышались равномерно в течение года, порядка 2,7% в квартал. Единственный период, когда наблюдались резкие колебания стоимости - это начало осени. Цена в этот период сначала несколько упала, а затем вновь начался ее рост", - сказала она.

По данным Светланы Аршинниковой, 77% объектов нового строительства в Санкт-Петербурге - это дома до 25 этажей (75 метров), 5% относится к объектам ниже 10 этажей, остальную часть рынка занимает разноэтажная застройка. По мнению эксперта, застройщики больше не будут увеличивать этажность, поскольку это экономически нецелесообразно.

"Высота более 75 метров требует применения более сложных конструктивных решений, которые увеличивают стоимость объекта на 40-50%", - уточнила она.

Кто покупает
По данным участников рынка, до 30% квартир в новостройках Петербурга покупают иногородние клиенты.

"Число таких покупателей в последние годы растет. Если в 2009 году в нашей компании только 10-12% жилья продавалось гражданам из других регионов, то сейчас этот показатель вырос почти в три раза", - сообщила Светлана Аршинникова.

Татьяна Хоботова добавила, что такие сделки составляют порядка 7% от общего объема выдаваемых кредитов, в среднем 30-40 сделок в месяц. Чаще всего квартиры в Петербурге покупают жители северных городов - Норильска, Сыктывкара, Магадана, а также Дальнего Востока.

Рынок кредитования жилья - ипотека растет
Основную долю на рынке жилищного кредитования в Санкт-Петербурге (более 70%) занимают Сбербанк и ВТБ24.

В 2012 году Сбербанк выдал кредитов на 16,8 млрд рублей, ВТБ24 чуть меньше - 6,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 13 млрд рублей.

По данным начальника отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяны Хоботовой, 49% клиентов берут ипотечные кредиты для покупки квартиры именно в строящихся объектах. "Квартиры на "нуле" покупать дешевле и выгодней. Физические лица берут кредиты, покупают квартиры в стройке и тем самым финансируют строительную отрасль", - считает она.

Общий объем выданных Сбербанком населению Санкт-Петербурга ипотечных кредитов за 2012 год составил 17 миллиардов рублей, - сообщает заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Марина Чубрина. - Это 9 тысяч кредитов. Ежегодно объемы ипотечного кредитования покупки жилья на первичном рынке увеличиваются примерно на четверть. Этот сегмент растет более высокими темпами, чем вторичный рынок.

Такой рост, по ее словам, обусловлен еще и тем, что банки активно заключают с застройщиками договоры, аккредитуя их объекты. Сбербанк, например, аккредитовал 230 новостроек, из которых 83 объекта возводятся с привлечением кредитных средств банка, что позволяет применять пониженную процентную ставку при кредитовании заемщика. Подобная практика выгодна и покупателям. Во-первых, на покупку жилья у одобренного банком девелопера проще взять ипотеку. А во-вторых, банк проводит анализ деятельности компании, ее финансовой устойчивости, проверяется состояние возводимого объекта, что дает заемщикам дополнительные гарантии относительно ввода недвижимости.

При этом требования к застройщикам со стороны банков в последние годы значительно снижаются, отмечает Татьяна Хоботова. Раньше банк ВТБ24 выдавал ипотечные кредиты только если объект завершен не менее, чем на 20%, теперь же банк выдает кредит даже "на уровне котлована", но только при условии, если репутация строительной компании соответствует требованиям банка.

Сбербанк недавно так же упростил условия аккредитации строительных объектов - дома могут получить аккредитацию банка еще на стадии "котлована". В этом случае экономия для клиентов банка получается наиболее значительной, так как на первых этапах застройщики предлагают минимальные цены на возводимые квартиры, - отмечает Марина Чубрина.

По оценке директора Санкт-Петербургского центра доступного жилья Владислава Назаренко, через пять лет можно ожидать, что количество сделок с ипотечной недвижимость возрастет до 70%.

"Как 2012, так и 2013 год будет отмечен плавным ростом сектора ипотечного кредитования. Лет через пять мы достигнем в этом секторе показателя в 70%", считает он.

Риски
Риск пополнить список обманутых дольщиков из-за банкротства строительной компании по-прежнему высок для петербуржцев, считает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. Сейчас количество "проблемных" объектов в Петербурге колеблется от 17 до 40. Проблемы обманутых дольщиков вызваны несовершенством федерального и регионального законодательства, считает он. Только страхование поможет решить эту проблему, считаю эксперты.

"Как только происходит страховой случай, например, задержка сдачи объекта, нужно выплачивать компенсации", - считает Виктор Титов.

"Вкладывать деньги в квартиру в строящемся доме - это риск, это надо понимать каждому. Никто из дольщиков не застрахован от ошибок" - сказал генеральный директор риэлторской компании "Авентин-недвижимость" резюмировал Антон Баранов.

В круглом столе участвовали:
Антон Баранов, генеральный директор риэлторской компании "АВЕНТИН-Недвижимость";
Виктор Титов, вице-президент Ассоциации Банков Северо-Запада;
Владислав Назаров, директор Санкт-Петербургского центра доступного жилья;
Марина Чубрина, заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России;
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости;
Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК "Балтрос";
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге.

Источник: Агентство Бизнес Новостей