Три угрозы ценам на новостройки: санкции, НДС, поправки в ФЗ-214

28 августа 2018

Ипотечные ставки не снизятся, а цены – вырастут. Но не сразу. Эксперты поделились прогнозами, как последние события в экономике повлияют на цены на жилье.

В последнее время СМИ зачастили публиковать тревожные прогнозы: жилье подорожает, и заметно. В качестве причин внезапному развороту уже устоявшейся тенденции на понижение называется разное. Тут и антироссийские санкции, и введение сложных для застройщиков поправок для дольщиков, и общая подозрительность (дескать, ипотека падала-падала). Подорожает ли жилье и когда его лучше покупать?

История вопроса

В последние несколько лет ипотечная ставка неуклонно снижалась. Напомним, Владимир Путин потребовал к 2024 году довести ипотечные ставки до 7-8%.

В итоге, по данным ЦБ, в первом полугодии 2018 года средняя ипотечная ставка составила 9,57%. Тогда в ЦБ прогнозировали, что ставка сократится до 8% уже в этом году, а глава Сбербанка Герман Греф еще весной выразил готовность снизить ставки до 7% в течение 1-2 лет. Есть и противники «теории снижения». 

Откуда ждали

С точки зрения ряда аналитиков, именно санкции могут послужить причиной повышения цен на недвижимость в России. Речь идет об очередном августовском пакете санкций. Если документ будет подписан президентом Трампом в том виде, в котором его предложили конгресс и госдеп, то он затронет внешний госдолг нашей страны, а также несколько крупнейших банков, среди которых значатся: ВЭБ, «Сбербанк», ВТБ, «Банк Москвы», «Россельхозбанк» и «Промсвязьбанк». Все это в значительной степени усложнит работу финансовых организаций, а вслед за этим, как известно, в России начнут расти цены. В том числе, и на жилье.

Есть и еще один момент, способный спровоцировать рост цен на жилую недвижимость. Речь идет о поправках в закон о долевом строительстве: отчислениях в Фонд дольщиков и введении эксроу-счетов. И то, и другое во многом усложняет работу застройщиков (хотя и дает  больше гарантий дольщикам). Но, опять же, в России любые ограничения бизнеса оплачиваются из кармана населения.

И третий момент – рост НДС до 20%, из-за которого, проще говоря, подорожает все, что продается.

Итак, напугали. Теперь самое время для перехода от теории к практике. Поднимутся ли цены на жилье в России в связи с вышеизложенными обстоятельствами?

Отвечают эксперты

Александр Пыпин, старший аналитик ЦИАН:

«Как показал опыт предыдущих лет российский рынок жилой недвижимости в первую очередь зависит не от точечных показательных санкций (а иных санкций в ближайшее время не будет), а от цен на российское сырье на мировых рынках. Также рынок жилой недвижимости пока не зависит от поправок в закон о дольщиках.

99,9% ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ ПРОДОЛЖАЮТ СТРОИТСЯ, ПРОДАВАТЬСЯ И ВЫВОДИТСЯ НА РЫНОК ПО СТАРЫМ ПРАВИЛАМ.

Поэтому в ближайшие месяцы нет никаких причин ни для роста средних цен на рынке новостроек, ни для роста ипотечных ставок. В течение следующего года рост средних цен также маловероятен, так как из-за повышения налоговой нагрузки реальные доходы населения сократятся. Основным следствием ужесточения законодательства будет замедление вывода на рынок новых проектов, то есть снижение объемов предложения на фоне снижающегося спроса. Чтобы в такой ситуации поддержать рынок жилищного строительства государство будет развивать рынок ипотеки, в том числе явно или косвенно субсидируя ипотечные ставки.

НА ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СКАЖУТСЯ НЕ РАНЕЕ ВТОРОЙ ПОЛОВИНЫ 2019 ГОДА.

Наиболее оптимально совершать сделки на рынке новостроек в течение ближайшего года, так как объем предложения будет большим и будет из чего выбрать по расположению и качеству жилья на фоне стабильных цен.

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции»:

«Предпосылок для роста цен сегодня нет. На мой взгляд, сейчас достаточно большой объем предложения, существенно превышающий спрос. Если сейчас поднять цены, то квартиры не будут покупаться в том объеме, в котором нужно. Тут все просто: если цикл проекта занимает 5-7 лет, то уже запущенные проекты смогут реализоваться года через 3. А потом нас ждет следующая история: из-за регулирования сократится число застройщиков, а оставшиеся сократят объем проектов.

СЕЙЧАС РЫНОК ЯВНО НЕ ВЫРАСТЕТ, НО ПРЕДЛОЖЕНИЕ, НА МОЙ ВЗГЛЯД, БУДЕТ УМЕНЬШАТЬСЯ, И ВОТ КОГДА СПРОС ПРЕВЫСИТ ЕГО, ЦЕНА ПОЙДЕТ ВВЕРХ. 

Впрочем, я уверен, что в ближайшее время проектов будет выходить меньше, чем вышло сейчас».

Сергей Семененко, руководитель направления по привлечению инвестиций холдинга AAG:

«Переход на эскроу-счета и рост отчислений в компенсационный фонд ударят по маржинальности бизнеса. Повышение НДС разгонит инфляцию, а значит, вырастет стоимость материалов и услуг. В этом случае ЦБ может увеличить ключевую ставку, что неминуемо скажется на стоимости ипотечных продуктов. Логично предположить, что застройщики постараются переложить возросшие затраты на покупателя.

ОДНАКО ВЗЛЁТ ЦЕН УЖЕ СЕЙЧАС СДЕРЖИВАЕТСЯ СНИЖЕНИЕМ ПЛАТЁЖЕСПОСОБНОСТИ НАСЕЛЕНИЯ.

И в ближайшей перспективе тенденция лишь укрепится. Поэтому в сложившейся ситуации логичней говорить о снижении прибыли строительных компаний».

Сергей Тихоненко, директор агентства «Хоум Стейджинг»:

«Думаю, потенциала для хоть сколько-нибудь существенного роста цен на недвижимость нет. Может, еще раз снизится ставка рефинансирования? Наоборот, ходят слухи о грядущем повышении ставки. Растут доходы населения? Этого не происходит. А что с уровнем оптимизма населения?

ВПЕРЕДИ ПОСЛЕДСТВИЯ УВЕЛИЧЕНИЯ НДС, СМЕЩЕНИЕ ПЕНСИОННОГО ВОЗРАСТА, ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИЗ-ЗА САНКЦИЙ, РОСТ ДОЛЛАРА. ПОПЫТКА ПОДНЯТЬ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ БУДЕТ ОГРАНИЧИВАТЬСЯ СПРОСОМ НАСЕЛЕНИЯ.

Нужно ли  сейчас покупать квартиру? Если вы давно все решили, собрали средства на первоначальный взнос – да, можно «звонить прямо сейчас», как говорят в «магазине на диване». Если же у вас паника – «все пропало, деньги сгорят, банки обанкротятся, надо срочно вложить в бетон» – просто расслабьтесь, возьмите паузу на несколько месяцев».

Роман Цивинюк, вице-президент, руководитель розничного блока «СМП Банка»:

«ПО НАШИМ ПРОГНОЗАМ, ТУРБУЛЕНТНОСТЬ НА РЫНКАХ С ОДНОВРЕМЕННЫМ УЖЕСТОЧЕНИЕМ ТРЕБОВАНИЙ К ЗАСТРОЙЩИКАМ ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ЗАСТАВИТ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ ДВИГАТЬСЯ В СТОРОНУ ПОВЫШЕНИЯ.

При этом резких скачков мы не ожидаем. Сейчас на рынке сложилась очень комфортная ситуация для заемщиков: ставки находятся на минимальном уровне за всю историю рынка ипотеки в России, очень большой объем предложения на первичном рынке в различных ценовых сегментах. Конкуренция за клиента между застройщиками довольно жесткая, и это дает покупателю возможность получить дополнительные скидки, специальные предложения и так далее. Очень многие клиенты, которые планировали взять ипотеку в ближайшие годы, решили приобрести квартиру в ближайшее время. На мой взгляд, это разумное решение».

Пресс-служба «Группы ЛСР»:

«Учитывая, что по новым правилам строителям придется брать кредиты на возведение домов, процентная ставка по кредиту, скорее всего, будет заложена в стоимость жилья.

СООТВЕТСТВЕННО ЦЕНЫ НЕМИНУЕМО ВЫРАСТУТ.

Уже этим летом зафиксирован рост цен на недвижимость, и есть все предпосылки для сохранения этой тенденции».

Елена Сударикова, бизнес-аналитик финансового супермаркета «Банки.ру»:

«На мой взгляд, беспокоиться в этой ситуации нужно только тем, кто планировал купить жилье в новостройке на начальном этапе строительства, и тем самым сэкономить. Скидки для таких дольщиков сейчас, как правило, составляют 20-25%. В следующем году, когда все застройщики перейдут на новый механизм работы, купить жилье на этапе «котлована» настолько дешевле уже не получится, так как финансирование застройщикам будет обходиться дороже. Учитывая, что ставки по ипотеке сегодня находятся на очень комфортном уровне – около 9% годовых, покупку недвижимости в новостройке действительно не стоит откладывать в долгий ящик. Что касается санкций, то их влияние на стоимость жилья едва ли можно сейчас точно спрогнозировать.

ХОТЯ ПРИ ДАЛЬНЕЙШЕМ РОСТЕ ВАЛЮТЫ УДОРОЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРСПЕКТИВЕ НЕСКОЛЬКИХ ЛЕТ ВОЗМОЖНО».

Источник: cian.ru

8 (812) 335 40 55 (администрация портала) info@spbnovostroyka.ru

СПб Новостройка.ру: квартиры в строящихся домах и новостройки Санкт-Петербурга.
При использовании материалов обязательна активная ссылка.

Сайт от EXCLUSIVE design

Наши друзья