За доступным жильем... с лопатой

26 сентября 2006

Организаторы международного форума «Где зарыты деньги на доступное жилье?» предложили собравшимся ответить на вопрос, вынесенный в заголовок мероприятия, снабдив их самым подходящим для такого случая орудием.

Лопату в натуральном, хоть и уменьшенном виде участники встречи обнаружили в раздаточных материалах вместе с тезисами докладов, рекламными буклетами и авторучкой. Инструмент был воспринят как символ готовности к решительным действиям. Но любой кладоискатель знает: иметь лопату — это еще не все. Важно знать, где копать.

Надо больше строить

Недавно общественность получила намек на то, что в недоступности жилья виноваты строители. Федеральная антимонопольная служба заявила, что, возможно, имел место сговор застройщиков, приведший к повышению цен на недвижимость. В пользу этой версии говорит разница между себестоимостью квадратного метра и ценой продажи. В Москве, как известно, она составляет около 3000 долл. Заставить строителей снизить цены до справедливых — и проблема будет решена.

Заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Сергей Амбарцумян категорически не согласен с обвинением в адрес строителей. С его точки зрения, они всего лишь выполняют заказ. Скорее уж виновниками можно назвать инвесторов, полагает С. Амбарцумян. Их готовность вкладывать в жилье все больше денег и определяет рыночный прейскурант.

Чтобы иметь решающий голос на рынке недвижимости, нужно инвестировать его. «Государство должно стать инвестором по крайней мере 30 млн кв. м в год, — продолжил Амбарцумян, — тогда оно сможет влиять на ценообразование». Однако строить жилье по 300 долл. за метр, по мнению чиновника, все равно нельзя — лучше вообще не строить. «В нашей стране уже есть опыт возведения дешевого жилья, но тогда мы были вынуждены это делать. А сейчас приходится сносить огромный фонд пятиэтажек, доставшийся нам в наследство», — сказал С. Амбарцумян, призвав сооружать дома, которые простоят как минимум 100–150 лет.

Объясняя, почему в Москве настолько дорогое жилье, С. Амбарцумян назвал несколько факторов: обременения (так называемая доля города), высокие цены на нефть, привлекательность столичной жизни для многих приезжих. Если с ценами на нефть и спросом на московскую недвижимость ничего не поделаешь (нефтедоллары прибывают, квартиры остаются наиболее привлекательным объектом вложения), то разговор о доле города особый.

Из 5 млн кв. м вводимого жилья город забирает 1,8 млн для обеспечения очередников и граждан других льготных категорий. Отказаться от своей доли Москва не может. Она, видимо, единственный российский город, который сохранил оставшиеся еще с советских времен очереди за жильем и к тому же реализует новые социальные программы. Больше того, в 2007 г. доля города возрастет до 2,2 млн кв. м. Столица тратит вырученные деньги (застройщики все чаще передают квартиры не в натуральном виде, а в денежном эквиваленте) на социальное жилье — для молодежи, бюджетников, военных. Кроме того, идет снос ветхого и аварийного пятиэтажного фонда, а также реконструкция того, что сносу не подлежит.

Москва может позволить себе отдать квартиру бесплатно или продать ее по цене 30 тыс. долл. за метр. «Я не вижу ничего плохого в том, что на рынке есть дорогое жилье», — заметил С. Амбарцумян. Москве по статусу положено быть дорогим городом — подобно многим крупнейшим столицам мира. Раньше московский «квадрат» стоил 1500 долл. лишь потому, что недвижимость была недооценена. Теперь цены достигают своих реальных значений.

«Дело не в сговоре строителей, — продолжил тему президент АСР Николай Кошман, — а в дисбалансе спроса и предложения на рынке. При сегодняшнем дефиците недвижимости цены на квартиры не могут быть низкими. Что и подтверждают цифры: купить жилье самостоятельно на данный момент в состоянии лишь 12 % российских семей. Чтобы удовлетворить потребности населения, надо построить еще 1 млрд 569 млн кв. м, или около 46 % от объема имеющегося фонда. Без помощи государства здесь не обойтись. Прежде всего это касается развития строительной отрасли, переоборудования ее производственных мощностей».

Где взять деньги

Ставя масштабные задачи по наращиванию объемов строительства, государство готово пойти на существенные затраты. Под реализацию национального проекта по доступному жилью выделены сотни миллиардов рублей. Но этого недостаточно.

Строителям предлагают самостоятельно инвестировать свои проекты и активнее привлекать деньги банков и граждан. Однако банки выдают кредиты неохотно и под высокий процент, чтобы оправдать риски.

Фирмам не хватает финансовой прозрачности для привлечения заемных средств в банках, отметил Н. Кошман. «Если застройщик имеет 30 % собственных денег, мы готовы предоставить ему остальные 70 %, — разъяснил управляющий директор корпоративного блока Внешторгбанка Андрей Черковец, — но часто состояние документов компаний не соответствует требованиям банка».

Остаются деньги граждан. Этот источник крайне привлекателен. По заверениям экономистов, денег у населения много. И строители могли в этом убедиться: последние 13 лет жилье в большей степени возводили на средства соинвесторов.

Сложности возникли после серии скандалов с обманутыми дольщиками и вступления в силу 214-ФЗ, вставшего на защиту прав граждан.

Как сказал в своем выступлении глава компании MIRAX-Групп Сергей Полонский, строительно-инвестиционные фирмы — чисто российское изобретение, что называется, не от хорошей жизни. Переквалифицироваться в инвесторов строителям пришлось для того, чтобы спасти отрасль, когда государство перестало ее финансировать. Но инвестирование — особая деятельность, с которой не все справились. 90 % фирм, столкнувшихся с ситуациями замораживания объектов и обманутыми дольщиками, по словам С. Полонского, не мошенничали, а просто неграмотно просчитали проект.

Копать здесь

Чтобы не допускать таких ошибок, нужно больше внимания уделять вопросам эффективного управления компанией. Эта мысль, как оказалось, и была главной на состоявшемся форуме.

Грамотное выстраивание сроков строительства, отлаженная финансовая система, увеличение скорости обмена информацией внутри организации, быстрота и точность принятия решений способны снизить издержки.

По мнению С. Полонского, у нас многим фирмам недостает современных средств оптимизации бизнеса. Пока это никак не сказывается на доходности, но как только цены упадут (а рынок недвижимости цикличен), выиграет тот, кто сможет работать эффективнее.

Выступавшие говорили о необходимости автоматизировать производственный процесс, создавать единую информационную среду.

Полная автоматизация бизнеса, по словам исполнительного директора компании SAP Бориса Вольпе, означает и полную открытость. К такой организации инвестор или банк будет испытывать больше доверия, ей он охотнее предоставит свои деньги.

Правда, как все эти попытки приблизиться к мировым стандартам управления бизнесом должны привести к увеличению объемов жилья или повышению его доступности, никто из докладчиков не сказал.

Хотя Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании «Миэль-брокеридж», заметила, что любая прогрессивная модель предполагает затраты, которые в конечном итоге лягут на плечи потребителя. Поэтому пусть граждане лучше берут деньги на покупку квартиры в банке.

Регион: Москва. Дата публикации: 26/09/2006 11:01

Источник: Недвижимость и цены

Источник: http://www.bpn.ru/service/publication/21133/

Еще новости

Рейтинг застройщиков 2019

Застройщики Санкт-Петербурга и Ленинградской области: объем строительства и сроки сдачи.

8 (812) 335 40 55 (администрация портала) info@spbnovostroyka.ru

СПб Новостройка.ру: квартиры в строящихся домах и новостройки Санкт-Петербурга.
При использовании материалов обязательна активная ссылка.

Сайт от EXCLUSIVE design

Наши друзья